因为有了万达集团孜孜不倦的拓建，才有了很多人这样的生活：在万达的公寓享受生活，去万达的商场购物休闲，等待万达的影院即将上映的每部大片，出差的时候入住万达的五星级酒店……万达，20年以来一直无处不在的点缀着人们多姿多彩的生活，满足了现代都市生活的多样需要。

　　2008年，万达地产“二度”入济，即将在济南百年老商埠区——魏家庄片区打造百万平米城市综合体。济南万达广场的出现，将对济南中央金融区起到怎样的作用？在济南的城市巨变中他又会扮演怎样的角色？本期高端访谈邀请到济南万达商业广场置业有限公司副总经理孔晓辉先生。

　　记者：各位网友，大家好！本期的高端访谈我们邀请到来自济南万达商业广场置业有限公司副总经理孔晓辉先生。　

　　万达地产作为全国商业地产的领跑者，万达集团从大连发展至全国，开发规模过千万平米，在全国20多个中心城市创建了近30座万达广场，每一座万达广场，都已经或即将成为所在城市新的中心。

　　今天我们就有请孔总聊一聊济南万达广场背后的故事。

　　万达集团董事长曾经说过“住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。”请问孔总如何理解这句话？　

　　孔总：这句话意思是商业地产不同于住宅地产，商业地产是比住宅地产更完善的一个过程，技术方面、管理方面难度比较大。商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，要根据商圈因素、人流动向、业态规划等因素同时考虑到后期的运营，是十分复杂的复合地产。

　　记者：经过多年发展，万达从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，在实践中不断形成国内乃至全球独一无二的运作模式。请孔总介绍一下万达三代产品的发展历程，并重点介绍一下第三代“城市综合体”特点。

　　孔总：万达的商业地产通过二十年的发展经历了三个过程，第一代产品我们叫做单店，像济南的泉城路万达广场实际上是典型的第一代产品代表，它的规模大概在10万平米左右，有一个单体的建筑组成。第二代产品叫组合店，是由四到五个不同的建筑组成的一个综合体，比第一代产品更丰富一些，规模也更大一些。目前我们正在做的是第三代城市综合体，首先它的体量和规模较前两代有非常大的提高，规模至少在三四十万平米甚至到上百万平米。另外，第三代产品的业态组合更加丰富，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　记者：在当前的历史条件下，什么样的商业模式可以在地产领域持续发展而且被国际投资者所认可？

　　孔总：我只能从万达的角度去谈。万达被国际投资者和国际商家认可，我相信有几个方面：一个方面是万达的订单式地产，这对于国际性的商业企业是非常吸引他们的。我们从拿地之初就跟国际化的商家合作，所有的合作商家都在参与我们的拿地、开发。大型的商业企业对于选择一个经营地点是非常慎重的，比如说济南万达广场确定的酒店管理公司凯悦集团，我们的谈判过程经过了很长的时间，他们委托专业机构对济南市场和魏家庄片区进行了非常严密的考察，对于酒店的设计规划方面都有非常严格的要求，对供应商也有非常严格的要求。万达就是本着引进高质量商家的原则跟这些国际性的商家合作，尽可能满足他们的条件，这样才能够达到双方的共赢，这一点可能是万达招商成功的最基本的原因。

　　记者：无论巴黎的拉德方斯，东京的六木本，没有一例是以商业为核心的城市综合体，而这恰恰成为万达引以为傲的地方和立于不败的杀手锏。每一座万达城市综合体总面积都在30万平米以上，包含了购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等综合业态，强势代言城市未来的高度。万达是如何做到这一点的呢？

　　孔总：万达能够把多种业态组合在一起形成高聚集的场所，它能够提供给城市的可能不仅仅是一个高端的消费场所和娱乐场所，它更多的是对城市市民生活方式的改变。所以，它会吸引更多的中产阶级的目光。我们在全国的万达广场针对的也是中产阶层，会提供给他们非常舒服然后又能够全天候的购物、娱乐以及消费的环境。这是城市综合体魅力最大的方面。

　　另外，济南的万达广场建成开业以后，它应该会成为济南时尚人群非常喜欢去的地方。

　　在做商业地产方面万达拥有两张王牌：第一张王牌是万达商业管理有限公司。该公司是全国惟一一家全国性商业管理连锁性企业，管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续三年租金收缴率超过98％的行业纪录。第二张王牌是万达商业规划研究院是中国惟一一家专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部，这些是万达成为商业地产领导者的强力后盾。

　　记者：刚才孔总也提到了订单式商业地产，我们也知道万达同全球500强合作，正是万达与众不同的地方，通过全国首创的"订单商业地产"模式，万达已经与百安居、家乐福、麦当劳、百胜餐饮等全球知名企业建立战略联盟。孔总可否介绍一下“订单商业地产”？　

　　孔总：订单式地产万达摸索了七年，这也是万达在招商中比较成熟的模式。万达在第一代和第二代城市综合体建设过程中发现了招商的问题，最初的时候也是传统的商业地产操作模式——建成以后销售、招商，再去运营管理，这个过程中发现了比较多的问题，比如说产权出让，出让之后我们对于小业主的经营无法控制，导致了业主和业主之间、业主和物业主之间的冲突，这样会影响整个城市综合体的运营发展，也影响小业主的利益。后来我们转变到了订单式地产，所谓“订单地产”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、企业规模、资金状况来订做不同商业和商务空间，先有订单再投资开发。万达所开发的大商业都是只租不售，只有这样才能实现未来的商业组合，比如说步行街在什么位置，餐饮店安排在什么位置或者精品店安排在什么位置最恰当，能够在整个城市综合体里面形成比较延续、有机的消费过程，不至于发生很多冲突。我们看到很多商业，可能旁边是一个快餐厅，快餐厅旁边可能是洗脚房，这在全国可以看到很多，这主要是因为它的产权出让。我们的产权方式如果是只租不售，按照我们的方式招商，比如品牌店可以吸引一定的人流，步行街、餐饮街如何安排最合理，我们都是经过了非常多的考虑。

　　记者：我们跟合作联盟、商家之间是怎么样的订单式合作？

　　孔总：关于订单分为两种，一种是紧密型的，就是战略合作伙伴。在拿到项目一个月之内商家要给万达一个订单确认是否进来。另外一种合作是，只要万达在任何城市建了万达广场，这个商家就必须要进来，就相当于一种生死联盟，我们会谈一个大的合约体现租金是多少。除了上海、北京比较特殊之外，其他的地方我们都以一个形式收取租金。大的主力店我们采取第二种方式，都是生死协议就是万达无论到哪儿他必须跟进，另外有中小主力店，我们拿到订单以后，发信给他们是否要进来。

　　记者：签订“生死联盟”协议的商家主要有哪些？沃尔玛是吗？

　　孔总：沃尔玛是第二种方式，沃尔玛在一些区域已经有了，所以很难和我们保持这样的关系。比如说国美电器、万达影城、神采飞扬电玩城等七个业态，只要有万达广场就会看到这七种业态。

　　记者：也就是说，不久在济南也会看到这七大品牌业态？

　　孔总：是的。