1米88的个头，初见汪洋，这位在商业地产界驰骋多年，并仍然兼任中国商业网点联合会行业职务的职业人扑面而来的是一股北方人的爽直和粗线条，“我的商业地产在改革开放的最前沿起步，所以我更欣赏的是一种众观全局、激情而细致的前瞻风格。”在参与了中国首个超大主题式购物公园Shopping Mall——华南MALL等诸多成功的商业地产项目之后，汪洋“潜伏”南京，首度提出了“都心商业”概念：“南京消费潜力相当可观，具备商业流通繁荣与发达的条件，而作为城市的标志所有城市‘都心商业圈’的商业物业均具有极大的价值挖掘和升值潜质。”

　　在近一个小时的闲谈中，汪洋敏锐地捕捉着南京商业地产的“起承转合”：“像南京这样的城市，1－2个全功能、全覆盖的Shopping Mall就足够了，涵盖休闲、娱乐和商业零售。而南京和其他同类城市一样，在城市发展中存在着商业规划的误区，南京未来的购物中心与商业地产数量将可能超出了城市的承载力，而南京目前商业地产发展从行业及专业两个方向看，不论是已经营业项目还是正在建造规划的，较商业发达城市存在明显差距。”

　　南京，只需要1－2Shopping Mall

　　“虽然华南mall项目至今还充满着争议，但毫无疑问，它是中国大型Mall的里程碑，南京也有项目参考它的模型和理念，例如江北打造的华东Mall，作为超大型的商务综合体，应基于南京城市的发展，循序渐进，不宜盲目。”

　　面对南京现在频繁出现的各种Mall体业态，汪洋摇了摇头。“商业地产不仅是资本的博弈，更重要的是团队与资源的整合。南京Mall的致命伤在于团队跟不上企业发展，企业跟不上市场形势。”

　　先天不足，从选址到物业的设计，从人气到业态的组合，“不仅是Mall，南京规划综合功能的购物中心也存在着这样的弊端，人气不旺导致招商的困难，直至业态的单一，提供纯零售功能和服务的只能称之为商场或百货，不是购物中心，离真正的提供多元化复合功能城市综合体距离甚远。”

　　“都心商业”价值，3年翻一倍

　　“就像我们提到上海，首先想到的一定是淮海路和南京路的繁华，南京的都市中心在哪里？新街口和夫子庙。”汪洋首先提出了“都心商业”的概念，“一铺旺三代”的定律在不断外扩的城市商业过程中，已经不是“金律”，“选择‘都心商业’首先可以为你的商铺定下一个不可再生的地段，并且‘都心商业’的可经营价值和更好营商环境显而易见。”

　　作为南京发展标志的城市商务综合体必须拥有与城市环境紧密结合的人流、交通、物流、商流的系统规划、政府的倾斜政策来营造相应的营商环境，但在商业管理和物业管理所营造的小环境里，南京许多商业物业的价值遭受了“贬值”效应。“没有服务，纯粹的卖铺，卖完就撤退，如果是处于‘都心’的地段，以其区位优势，结合专业有效的管理，3年后，商铺的价值至少翻一番。”其投资与资产价值将有充分保障。汪洋强调，这样的规律不仅针对一个单体的商铺，对于所有的商业地产都是适用的。

　　“租金，决定着一个商业地产物业的销售价格和物业资产价值，而租金又取决于地段和有效的商业管理与运营，不论是纯粹的百货、卖场还是综合的购物中心，投资者在选择商铺时，都必须注意到现金流收益的可行性与稳定性，没有稳定、持续增长的现金流收益所成就的投资回报，其商业与资产价值显然就将大打折扣。”稳定和持续增长的现金流是汪洋一再强调的评价商铺价值的要素之一。

　　10万㎡的购物中心，辐射15公里

　　在汪洋的眼里，南京的传统零售业态非常发达，但先进的，更符合人民生活物质需求提升的服务与功能却相对落后。“以目前南京相对成功的商业地产项目来看，基本没有一个是本地的团队操作的。”位于新街口的德基广场被汪洋评价为相对成功的高端购物中心，“不同的购物中心应该面向不同的群体，在香港，面向高端客群的中环、铜锣湾、面向时尚消费、年轻群体的旺角和平民化、大众消费的九龙分工就很明确。”

　　以地域为界限的南京的购物中心显然走进了一个怪圈。“不是说新街口需要一个，龙江需要一个，一个成熟的包含餐饮、休闲、消费等生活各方面的购物中心至少辐射10-15公里以上，以南京来计算，能划出几座这样的购物中心呢？2-3个而已。”