浅谈商业地产的市场调研

——调研内容浅谈

商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查、商业发展规划、区域零售市场调查与分析、消费者消费行为的调查与研究等

 一、经济环境的分析和生活结构研究

 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

二、区域城市结构调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机，通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。包括：

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆城市性质与功能特点

◆各项城市的机能

◆城市规划

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管

四、区域零售业结构的市场调查与分析

区域零售业结构是区域零售业实际情况的调查，反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。

◆地区间的销售动向

◆业种的销售动向

◆商业竞争状况

◆大型主力店的动向

以上内容的取得必须通过市场调研，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、经营状况、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。分析能否得出普遍性的结论

五、消费者消费行为的调查与研究

对消费者的消费行为调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，一般从人口结构、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行研究。

◆人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。

◆收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。

◆消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指

标。

◆购买行为。了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；知悉选择商品和服务的标准。

◆交通和出行方式。了解消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度。

参考资料：《商业地产开发研究》

《商业地产市场调研及可行性研究》