11月4日，在由中国房地产业协会、浙江赛得健康产业投资管理集团主办的第六届老年住宅区项目交流大会上，蓝城集团执行总裁傅林江做了题为《特色小镇的探索与实践》演讲，对特色小镇商业模式、规划、建设、运营内容进行深入分析。

 

由宋卫平执掌的蓝城集团目前已经把特色小镇作为一个核心产业，傅林江在会上讲了一个故事，在建设特色小镇项目方面，宋卫平给高管团队提了一个要求，让住在蓝城小镇的人至少多活五到十年。

 

傅林江表示，他为此还专门拜访了中医保健领域的权威医生，对长寿所需的各种因素进行分析，并根据实际情况植入蓝城小镇项目的内容中，“起码把居住环境做好，住在里面愉悦，也能多活几年。”

 

傅林江认为，随着十九大报告提出城镇化目标和中国城镇化发展现状，中国已经提前进入城市化和逆城市化并举的阶段，特色小镇发展最好的窗口期已经到来，但由于兴起时间较短等原因，如何做好特色小镇仍面临着众多难题。

 

以下内容据傅林江演讲整理：

 

机遇前所未有

 

十九大报告提出要“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城市格局，加快农业转移人口市民化。”也就是说，不能光做大城市，要做城市群，特别要做小城镇。

 

“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、局购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”更强调房子的生活属性，表达了人们对于美好生活的向往，我们打造的理想小镇是用来住的，是作为我们最终的理想生活目的地。

 

“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶。”要求我们在小城镇的建设实践过程中，更加注重生活、养老、产业属性。

 

另一个是逆城市化提前到来助力特色小镇的发展，中国因高铁的迅速发展，明显缩短了城乡间的空间距离和心理距离，突破了城市边界，走廊效应凸显，加快城乡一体化迅速发展，已经提前进入城市化和逆城市化并举的阶段，中国特色小城镇发展最好的窗口期已经到来。

 

逆城市化指明了小镇的生活内涵和目标群体，逆城市化是城市人口向乡村居民点和小城镇回流，即当城市的发展到了一定极限，中心城市的各种功能，如政治、经济、文化、居住、休闲娱乐等功能向有条件的中小城镇及乡村分解，劳动力与消费群体也发生转移。

 

逆城市化的人口流动一般呈现特定的阶段秩序，富人最先搬出，随后是中产阶级，伴随着新居住地功能完善，最终形成小城镇。

 

从欧美的城市发展变化趋势来看，英美发达国家城市人口变迁分为三个阶段，第一个阶段是从远郊、农村向城市集聚，也就是城市化；第二阶段是从城市集聚到城市外围、郊区，也就是城市郊区化；第三个阶段是从城市集聚到小城镇、乡村，也就是逆城市化阶段。

 

研究发现，欧美城市在城市人口比例升至50%左右时，会出现第二阶段的城市郊区化现象，当城市人口比例升至75%左右时，会出现第三阶段的大规模的逆城市化现象。中国目前城市化率已经到了57%左右，加上城市流动人口已经达到逆城市化阶段。

 

特色小镇要做好选址与规划

 

首先谈谈小镇的选址要考虑的要素，一个是政府，项目需要当地政府在政策与工作上进行充分支持。一个是购买力，选择购买力较强的城市周边，住宅预期售价处于当地居民可以承受的售价区间。

 

第三是区位，一线城市周边区县或乡镇，距离市中心直线距离50到120公里；新一线城市中郊、远郊，距离市中心直线距离30到50公里；二线城市近郊区县，距离市中心直线距离5到20公里。

 

第四是交通，现存在或规划有高铁站、地铁站、轻轨等线路，距离交通节点便捷且距离近，距离最近的高速出口车程在10分钟内最佳。

 

第五是生态，地块内部或周边有河流、胡泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好，地块内部或周边有农业资源科利用，有历史文化资源沉淀。

 

第六是地块，项目建设用地在1000亩到1500亩最为适宜，可利用农业指标不低于1000亩，土地指标持续供应有保障，容积率综合平衡。

 

其次谈一下小镇规划的原则，特色小镇规划必须结合文脉，吸收传统美学精华，注重整体氛围的营造，并围绕理想生活场景展开，同时考虑符合美学的空间设计、功能生态的合理分布、场所定位的可识别性和高水平的运营管理。

 

所以小镇规划打造理想的生活居住及邻里交往空间、温暖亲密的生活服务体系、完善便捷的商业服务配套、充分支持小镇就业的产业资源、功能丰富且必备的小镇中心等五大原则，在做规划时就要充分考虑。

 

小镇的活力源于小镇中心，它是小镇的核心，是居住者聚集的场所，是各种社交活动的发生地，小镇的中心是为小镇居民精心打造的文化生活空间，承载着整个小镇主要的公共服务功能，汇集健康、教育、商业、文化娱乐、运动休闲等内容。

 

一个小镇的中心应该承载着精神文化聚集、产业创业配套、生活服务配套、议事决事四大功能。

 

特色小镇建设需具备五个内容

 

再谈谈小镇建设的必须内容。第一个是小镇需要理想和情怀，这是小镇的灵魂，在定位上要比城市更温暖，比乡村更文明，因为小镇是安放身体、安放需求、安放心灵的场所；在核心驱动上坚持唯有生活最珍贵，生活服务是小镇的核心价值；运营要坚持众筹、共建、自治和分享，天下一家，客户就是家人。

 

第二，小镇需要融合，未来特色小镇建设目标应该实现建制小镇、产业小镇和生活小镇的三镇融合，综合自身特征，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，成为产城人文四位一体有机融合、生态、生活、生产融合的理想小镇。

 

第三，小镇需要留白，小镇是一个可自我生长的生命体，在营造过程中要适当留白，给小镇生长空间，使其与未来发展变化相协调，建成交付、业主入住，只是小镇的新起点，要积极探索和创新小镇日常运营管理模式，确保可持续发展。

 

第四，小镇需要文化再造，真正决定小镇成败的是文化的再造，通过传承、借用、杂糅、创新淬炼出有特色的文化，赋予小镇居民这一人群共同体以独有的认同感或内在的灵魂，同时小镇的文化还包括了以创业创新为核心的价值观、生活态度和行为方式。

 

影响小镇居民归属感主要有几个，对小镇生活条件的满意程度，对小镇文化的认同程度，小镇居民间的社会关系，居民在小镇的居住年限，居民对小镇活动的参与程度等等。

 

第五，小镇需要运营，文化建设是小镇运营的核心，通过文化复兴、文化再造与文化IP的打造，挖掘小镇的文化底蕴，提升小镇文化质地，重塑小镇文化风貌，形成别具一格的文化灵魂及文化特色，这将成为小镇差异化的核心竞争力。

 

特色小镇运营不可或缺

 

小镇基金是小镇运营的保障，多元化的资金渠道，专业化的资金运作，保证小镇交付后服务体系的正常运转、商业扶持、产业培育初始投入、精神文化建设、物业补贴等方面的需求。基金来源包括项目销售计提、产业收益、公益售卖、业主捐赠、金融收益、参观旅游收入和社会捐赠等方面。

 

商业服务是小镇运营的活力，运营体验式、交互式的商业服务模式，为小镇居民多姿多彩的生活提供了无数的想象力和可能性，聚集的人流、物流、财流成为小镇生动的活力之源。为适应及引领现代人丰富多彩的生活需求，分类设置餐饮、零售、休闲、文旅、体验、办公6大商业服务模块，形成标准化的小镇商业服务配套体系。

 

小镇中心的主要商业业态必须自持，自持商业物业必须引进有规模的品牌企业经营，商家企业需缴纳保证金，对商家需进行管理和考核，设置整改及退出机制，由小镇专业团队进行管理，提升商业服务的整体水平。

 

产业运营是小镇运营的根本，需要优化产业结构，依托人才与资本金融，以科技创新引领战略性新兴产业的跨越发展。同时，通过产业策划、产业规划、产业复合培育小镇主导特色产业，吸引城市人才回流，促进原住民的就地城镇化，小镇为政府提供税收，为小镇的发展持续“输血”。

 

产业策划上，要剖析当地产业特点及文化价值，挖掘本地区最有基础、最具潜力、最能成长的特色产业，形成多方主体共同参与的产业策划方案。产业规划方面要对小镇产业规划明确定位，确定主力发展的产业链优势环节，并预留产业基础构建及发展的空间，制定招商政策，吸引特色产业企业的进驻。产业复合上要通过人才汇集实现众筹、众创，多产业要素多元化，实现产业和居住的良性互动与循环融合。