1. 商业地产营销依赖于企业综合实力和企业形象

　　商业地产营销贯穿于地产开发的全过程。商业地产营销依赖于企业的综合实力，强调各个环节要体现商业地产的主题理念。健康的企业形象能够得到客户的信赖，降低企业的宣传成本，体现房地产企业综合实力的关键环节是为客户创造价值，而销售是创造客户价值的直接环节。优化企业流程、降低客户交易成本、节省客户时间就能够为客户提供满意的服务，因此，全面引入客户营销体系势在必行。

　　2. 全面引入客户营销体系与客户关系管理建设相结合

　　随着科学技术的进步，产品的质量普遍有了提高，人们从追求质量转向追求品牌，最终追求精神的满足和品位。企业经营的唯一目的是满足社会需求，为社会提供专业化的服务，而利润是企业提供优质服务后得到的相应回报。

　　客户营销传播的主要渠道是大家的口碑。按照现代传播理论，每个人大约可以影响250人。按照客户营销的理念，也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播的媒介。

　　采用客户营销可以降低50%～80%的广告费用。开发一个新客户所需的成本是留住一个老客户所花成本的5倍。企业对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己专长的客户作为自己的重点对象。

　　培育忠诚客户是企业最重要的工作之一，我们的工资和奖励都来源于客户。

　　不断地用创新的方法感动客户是地产企业的责任，基本创新方法是降低客户自身所支付的成本。客户成本是指金钱、时间、精力。接送客户、准时安排客户签订合同、入伙一站式服务就是降低客户成本的具体表现。

　　采用客户关系管理（CRM）手段是客户营销的重要技术措施。客户关系管理能够很好地促进企业和客户之间的交流，协调客户服务资源，给客户提供及时的服务。建议地产商在IT投资中有现实是客户关系管理，直接服务与客户，增加销售额。

　　（1）CRM软件的功能

　　市场营销管理：通过客户的反应和市场信息制订计划，衡量营销人员的业绩。

　　（2）销售管理

　　包括销售制度管理、销售队伍管理和销售区域管理。基于互联网的电子地图管理非常直观，适合于国内企业的各类人员使用。例如，根据深圳特点，可以对市内客户进行分区管理，让客户传播我们的关键信息。

　　（3）客户服务管理

　　包括服务管理、合同管理、客户关系管理和服务利润最大化的目标。

　　3. 商业地产的品牌营销

　　品牌是同类商品中用以区别个性和功能特点的商品名称和牌号。品牌定位就是要是商品在客户心中占领一个有利的位置。

　　品牌形象是企业整体形象的根本，也是品牌的基础。品牌形象与品牌实力一起构成品牌的基石。地产的品牌塑造与其它商品的品牌塑造具有很大不同，有人认为地产不具备重复购买性，但是从客户营销角度看，客户可以影响朋友和亲人等购买，所以其具备间接重复购买性。因此，地产品牌的塑造可以借鉴其它商品品牌建设的经验。

　　地产企业品牌建设的范畴包括：人才经营策划、企业文化与核心价值观创建过程策划、企业发展过程策划、产品经营过程策划、市场环境变化过程。

　　品牌建设不仅体现在统一的CI方面，更重要的是具有统一的理念和行为，发展商、项目经理那、物业公司是共同的不同工序的品牌塑造者。

　　4. 商业房地产网络营销

　　注重商业房地产直销，减少房地产广告营销支出，这是考验房地产企业营销水平的新方法。互联网构建了地产商与客户的直接联系渠道，属于重点鼓励的直销渠道。通过互联网为客户提供个性化消费服务。为客户提供多样化选择，地产商可以展示企业形象和产品现象。

　　5.商业地产营销的两个特点

　　（1）科学准确的商铺网点分割与消费

　　不同客户对商业物业需求的面积是不一样的，如何才能保证科学的商铺分割，直接关系到商业地产的销售的效率。

　　需要根据总体策划理念几个分区不同区域功能定位，保证合理地使用出租面积，同时通过良好的动线设计保证商铺的升值。一般销售面积要确保资金的回笼，以便兼顾现实利益与长远利益。

　　在青岛颐中.银街购物中心项目中，通过合理的动线设计，调整了自动扶梯位置，让易初莲花大卖场与1层商场共享人流，发挥了辽宁路临街商铺的最大价值，优化了建筑平面布局，帮助发展商多创造了1000多万元的收益。

　　（2）根据盈利模式选择商业地产营销模式

　　通过研究香港高收益商业物业，我们发现香港有实力的发展商大多采用写字楼，酒店式公寓和购物中心同步开发的模式。在内地可以先出售酒店式公寓和写字楼收回整个投资，购物中心可以选择在经营最旺盛时候整体出售或局部出售。