商业地产如何选址?

来源:飙马商业地产 时间:2016-10-27 作者:xujian

商业设施的选址应该考虑以下因素:(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。      

 

1、客流规划是选择店址的最重要的因素。

 

商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。      

 

(1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。 有些时候,除了人口的密度因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。

 

(2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。

     

(3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。

 

(4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。     

 

2、交通状况。

 

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

 

3、商业环境。

 

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店的经营效果,此为趋异性。但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性。

 

一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的,对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求,把注意力全部集中在商品,并比较其质量、价格等因素。

 

另外一些顾客,购物的范围比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主要目的,当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区,而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的,尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。      

 

还有一种特性就是共生性,即指商店依赖于为其他原因而来的顾客,如商业中心区的小型商店设于大型商店附近,主要经营小商品,以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业,有的经营连带消费商品的商店相互邻拦,互为补充,便利顾客。

 

4、地形特点。

 

选择店址还要分析地形特点,主要选择能见度高的地点,如选择在两面临街的地点能见度就最高,并且可以扩充橱窗面积,增辟出入口以减缓拥挤,这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

 

5、城市规划的要求。

 

城市总体规划和详细规划,都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定,商业建筑的选址应该符合城市规划的要求,服从城市总体发展的需要。

 

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,了解建店的有利和不利条件,在飙马商业地产(www.sydcch.com)看来不仅要考虑现在的发展状况,还要了解未来的规划,尤其要了解城市建设的长远规划,如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划,有的地点从当前分析是优越条件,而随着城市的改造将会出现新的变化,并不适合设店。反之,从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

 

万达商业地产选址的标准

 

1.城市整体环境

 

1.1  城市常住人口:50万以上。

 

1.2  城市年GDP在400亿元以上,人均GDP达15000元。

 

1.3  城市全社会年固定资产投资200亿元以上。

 

1.4  年社会消费品零售总额180亿元以上。

 

1.5  城镇居民人均年可支配收入12000元以上。

 

1.6  年人均消费支出5000元以上。

 

1.7  城市规划重视第三产业。

 

1.8  未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。

 

1.9  该城市有明显的支柱产业。

 

1.10  政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。

 

1.11  城市房地产行业年开发量100万㎡以上,竣工量50万㎡以上。

 

1.12  住宅地产均价在2000元/㎡以上,商业地产均价在4000元/㎡以上。

 

2.项目地块条件

 

2.1  地块要求:净地、5通一平。

 

2.2  地块面积:商住总体面积35-50万㎡,商业用地面积10万㎡左右。

 

2.3  项目位置符合城市未来发展方向。

 

2.4  项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。

 

2.5  项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热,可自行解决。

 

2.6  项目用地通讯(有线电视、电话、网络)有地下管道。

 

2.7  距市中心车程不超过15-20分钟。

 

2.8  项目周边经停公交线路不少于5条。

 

2.9  项目可视性佳(50米以外易见),临街面宽度不低于200米。

 

2.10  项目地块要求规整。

 

2.11  项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道(双向4车道)交汇处,没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。

 

2.12  距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。

顶一下
(0)

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?
搜公众号:飙马中国商业地产
搜微信号:pmmaket

扫一扫,请关注我