当前房地产新政调控的效果有目共睹：交易量大幅萎缩，成交价却止跌回升，土地价格再创新高，"滞涨"是这个阶段的主要表现。 "新政"是在不增加有效市场供应的背景下，通过限制购房需求达到当前的供需相对平衡状态，所以要稳定房价，政府除了保持现有的调控政策后期还要增加新的调控手段才能抑制住房价快速上涨，但这种"双刃剑"带来的痛苦究竟能够忍受多久？就房地产市场而言：大量增加商品房、廉租房、经济适用房供应才是真正解决问题之道；而就总体经济而言：经济结构调整若不能一蹴而就，楼市购买力必将"王者归来"；或许真正的房价崩溃就是一枚"响尾蛇"导弹！

　　值得欣慰的是，当前投资购房的大幅度缩减，客户群再次回归到自住需求为主，价格虽然略微上升但也充分展现了新政对弱势群体购房的帮助，如果没有新政的调控，合肥内环线内房价将在2010年底前均价过万!行政调控的结果对于开发商而言: "卖方营销"暂时终结了，他们不得不开始关注购房者的需求组合、媒体偏好、心理感受，通过一些稍微真实的折扣吸引"先锋"客户，在以往卖方营销的时代则是"今天均价提升了500元/平方米，你如果不买15分钟后SL竞价系统自动和下一位客户成交……"，这不能不说是房地产营销的进步--这个进步却如此简单：卖家终于把买家当人看了，终于用人类的语言和买家沟通了！但是这些伎俩都不足以应对未来更严厉调整政策下的市场，我们必须把这种营销态度上升到"温情"的境界！这种温情不是上级对下级的抚慰，也不是同事朋友间的耳濡目染，更不是情人间的温情脉脉，而是"他乡遇故知"的感动！除了将营销服务做到位、楼房的理性价值分析清楚并为之而接受，更重要的是，这些都必须建立在感情同步的基础上，做到感情要同步，首先身份、文化、语言等都要接近客户！这就要学习一下王宝强，一个毫无演技的演员，就凭着一张朴实的脸和一口纯正的河南话风靡大江南北，并且引发了方言表演热潮！看了太多的类似《铁达尼号》、《阿凡达》、《爱丽丝漫游仙境》等不食人间烟火的东东，这些除了征服了我们的眼球，给我们提供了一场视觉盛宴之外并没有留下任何的心灵震撼！这是特技的成功、并不是真正电影艺术！如果这也称之为电影艺术，那么就是艺术的堕落！生活中从来不缺乏戏剧也从来不缺乏感动，缺乏的是靠近人性靠近生活，用生活中的人性突破人生中的障碍：董存瑞--一个平凡的士兵，用最真情的付出炸开了坚不可摧的堡垒！

　　营销学发源于70年代的美国，这门学问并没有严格的逻辑架构，基本上可以说是菲利普·科特勒对营销领域问题的模块化思考，从4P到4C再到4R如出一辙，他们都站在企业操作的立场提出方法论，虽然这些营销方法加上迈克·波特的竞争理论基本上可以解释应付多数营销问题，但对于中国的房地产营销来讲，犹如马克思、列宁主义在中国，还需要很大程度上改造升级为毛泽东思想！

　　对于中国的二三线城市楼市客群不仅以自住需求为主了，而且更加本土化了，他们表现出：购房决策时间长、参与群体多、意见领袖的作用更加明显、对虚而不实的东西更加缺乏信任感、媒体的偏好侧重口碑、能够接受的语言最好是方言和他们熟悉的媒介、更加相信政府形象、不喜欢贷款、总价接受度不高、对储物空间的需求较大、对高层住宅抗性比较大、喜欢和亲戚朋友购买一个小区、从众心理严重、更看重购房后带来的身份感及地位感、教育配套需求在决策权重中比例较高……。这种状态下的楼市拒绝一切"假"、"大"、"空"的楼市广告，拒绝销售人员高高坐在售楼处吹空调，爱答不理，愿者上钩，待价而沽的所谓"楼市卖方营销"，因为以往购房的强大"楼市先锋"--投资客消失了，我们不能吸引本土客户就是死路一条，楼市营销比任何时候都需要毛泽东思想："实事求是；从劳动人民群众中来到劳动人民群众中去；兵民是一切胜利之本！"

　　03年sars病毒冰封楼市，我用赠送一盒金斯尔康开启了上海一个40万平方米的楼盘销售；05年房地产市场调整后市场低迷，大地震发生的背景下，苏州一个景观优美的35万平方米错层社区无人问津，我坚持在菜市场门口促销使之溢价销售售罄！08年拐点后成都一别墅开发商强势开盘，初战失利，我否决了继续采用买别墅送美女的下流招数，重新招募工地民工为售楼人员，此盘后来将双流一带的土方、建筑施工老板一网打尽！10年新政后安徽一县城50万方项目一期认购人数10天逾千人，推广手段只有一个：送给当地老人跳舞团一人一件T桖而已……。我不认为这是营销奇迹，我仅仅做到了和目标客户感情同步，仅仅是普通购房者中的一分子而已，他们的难处我去感受，他们的对策我也思考，用创新的眼光去寻找打开他们心门的钥匙，如此而已！大象无形，大音稀身，道隐无名，有温情二字来形容都多余了！

　　瞿秋白 在《赤都心史》中说："温情的抚慰，离故乡如此之远，那能享受。"居住在我们的故乡却磬其所有来买房子，未必能够买得起，那么他们的心灵该是多么悲伤！故乡哪来的温情抚慰？我想代替开发商给予购房者一个久违的拥抱，在这个拥抱中将倾注我所有的悲悯之情……！