印力再度否认赴港上市传闻,资产运作见效商业规模仅次万达

来源:赢商网 时间:2019-09-03 作者:xujian

  9月2日,有媒体报道称,万科旗下商业地产平台印力集团近日正与投行密切接触,筹备赴港上市。对此,印力方面回应称,暂无上市计划。

  频繁“易主”三次“上市计划”泡汤

  其实,对于印力赴港上市的传闻,早在2013年9月,有媒体报道称,深国投商置曾计划香港上市。但是同年11月,黑石购入其40%股权,成为战略投资者。这似乎扰乱了其上市的步伐。

  黑石的加入,为深国投商置按下了加速键,特别是在二三线城市。2014年,深国投商置联手黑石收购了位于哈尔滨、大连、沈阳等城市9个购物中心。这些项目是一代万达广场,而后被改造为印象城系列。

  到了2015年,其从深国投更名为印力之后,曾在其品牌战发布会上宣称,将大力推动公司开发并购和商业运营业务的发展,围绕公司实现上市目标部署计划。

  对于印力几次“上市”计划无果,也引发了外界的一系列猜想。有报道称,这和印力频频易主有很大的关系。

  资料显示,印力(原深国投)成立于2003年,也是较早涉足商业地产企业,同时也是国企改制的时代产物。十几年间,股东几经变更,多次易主。期间,包括与凯德商用、西蒙、摩根士丹利等外资企业合作、分手,华润集团控股、出售股权,之后,龙柏宏易成为单一大股东。2013年11月,黑石集团与工银国际控股有限公司分别购入深国投40%及6%的股权。

  此外,印力还是市场上极少数自持运营的公司,曾与万达分庭抗礼。但是,终究还是在商业地产的黄金期掉了队。同时期竞争的万达,将“租售并举”模式效应发挥至极,迅速成为国内商业地产NO.1玩家。之后的华润、龙湖同样顺应这一市场主流。

  收购动作频频 借助资本加速发展

  在此情况下,印力开始向资产管理模式发力。

  2016年11月,万科公告宣布将通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权。之后,万科将旗下42个项目打包交由印力管理,除了深圳和上海两地的万科广场保留原有名字外,其它地方的项目基本改成印象城、印象汇或者印象里。

  2018年1月5日,万科集团旗下商业地产平台印力商用置业有限公司宣布,联合万科企业股份有限公司(“万科”)、Triwater Asset Management Holdings Limited(“Triwater”),通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议,三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债,交易对价为83.65亿元。

  据万科2019年中期报告,截至6月末,印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。据悉,其商业地产规模仅次于万达。

  一方面,印力在扩大资产规模;另一方面,其也在利用资本平台加速运作,印力不断深化“盘活商业物业资产、推进资产证券化创新”的理念。

  早在2017年10月,以深圳深国投广场为标的的“中金-印力深国投广场信托收益权资产支持专项计划(CMBS)”发起设立,并在当年12月于深交所挂牌。该单CMBS发行规模37.9亿元,发行成本相对较低,其中优先级认购利率为5.49%,次级利率为6.50%。

  2019年以来,印力又相继发行印象1号CMBS和龙岗万科广场类REITs,共计募资42.22亿元。前者标的为南京江北印象汇及天津印象城,最终发行利率为5.4%,创下2017年以来市场同等级信用主体利率新低;后者优先A级证券信用评级AAA,期间收益由标的物深圳龙岗万科广场的物业净租金现金流超额覆盖,是市场上为数不多真正实现“资产支持”的证券化产品。

  据悉,REITs和CMBS均是监管部门较为鼓励的房地产企业融资产品之一。相对而言,CMBS是市场广泛接受的标准化强增信的债权类产品,具有发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力以及资产负债表表外融资等优点。

  商业地产具有占用资金量大、周期长的特点,每一家运营机构都要考虑自身运营组合的收益性、安全性及流动性,CMBS、REITs等证券化产品为其退出提供路径。而印力数次发行证券化产品均取得良好的市场反响,表明了投资者对印力主体信用和项目经营的认可。

  目前,印力已形成印象城、印象汇、印象里和印象城MEGA四大产品线。其中,印象城是中高端区域性购物中心,商圈覆盖半径大约在5-10公里;印象汇定位社区型购物中心,目标群体是社区老百姓,项目商圈覆盖半径大约是3-5公里;印象里定位邻里型体验购物中心,是一步式的购物中心,主要是为了满足百姓日常的生活必需品,商圈半径在1-3公里;印力MEGA则定位为大型商业综合体。

  印力集团董事总经理丁力业曾说“行业特性注定企业必然是重资产型,不与资本市场打通,可持续性发展将会有很大的挑战。发行基金、REITs或IPO都是实施资本化模式的重要手段,我们会积极的策划、努力去做。”

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