商业地产招商七项基本原则

来源:未知 时间:2018-08-10 作者:pmmarket

 商业地产招商七项基本原则
招商应当遵循业态比例分配原则、统一形象原则、同业差异异业互补原则、多元经营方式原则、主力店招商先行原则、招商期间租金优惠原则和统一服务及信息管理原则,这七项原则是商业地产项目招商的根本指导方针。
招商既是商场建设的“果”,也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”,决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中,要遵循招商的一些基本原则。
1、原则一:业态比例分配原则
商场招商应当具有计划性,具有宏观指导性,概而言之,就是招商应当遵循业态比例分配原则。
所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态,应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布准状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中,面对不同的竞争状况,具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异,使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地,购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型,这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。
2、第二原则:统一形象原则
    招商应当贯彻统一形象的原则,购物中心是一种多业态组合的商业组织模式,是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象,并通过鲜明的主题形象创造最佳的招商吸引力。所招入的商家应当适应商场的经营主题,所经营的商品和所提供的服务内容是对商场整体形象的丰满和创新,所以商场招商应当体现统一形象的原则。
3、第三原则:同业差异异业互补原则
同业差异就是指在招商中不能在一个很有限的空间内盲目招入多家同一类型的商家。如一个购物中心不宜同时招入两家或两家以上经营内容基本相同的大型超市,这样在商场内造成恶性竞争,不利于双方的经营。
异业互补就是指在招商中应当体现互补性的原则,即要满足顾客消费的选择权,在商场内部招入多种类型的商家,以满足顾客多元化的消费需求。如在一个购物中心内部,百货、超市因为经营品类不同,可以互补,多元化互补的业态组合,能够提高购物中心的吸引力。
4、原则四:多元经营方式原则
商用物业的经营方式基本有三种:自营、联营和租赁。对于购物中心而言,为实现利润最大化,在可能的情况下应当采用自营、联营和租赁等多种经营方式,这些选择则不但是零售精细化管理的要求,也符合购物中心长期经营性的特点,更能帮助发展商创出购物中心的品牌。
5、原则五:主力店招商先行原则
在商用物业的招商过程中,应当充分贯彻主力店招商先行的原则。由于主力店是商场的核心,是制造人流和形成吸引力的核心原点,所以先进行主力店招商,再进行一般经营户的招商,能使招商工作更富成效。
主力店招商先行的优势

6、原则六:招商期间租金优惠原则
为贯彻商场经营的蓄水养雨政策,适应购物中心长期经营的特点,商用物业在招商期间,尤其是新开业的商用物业更适宜采用优惠租金的办法,用性队优惠的租金政策将商场做旺,然后根据运营状态适当稳步的调整租金。如果前期就向租户收取过高的租金,制定了期望值较高的租金回收计划,其结果无异于杀鸡取卵。
7、原则七:统一服务及信息化管理原则
     统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。
这个“统一服务”不但要体验在思想上、在招商合约中,更要体现到后期的管理行动中。
     建立统一的信息平台,进行精细化的管理,不但能够为顾客提供便利的服务,还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息,甚至于提供更详细的经营信息,譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心提供布局疏密度、品项搭配、人员搭场地利用、商户业绩等经营信息,便于购物中心分析后对经营场地进行再分配。
     招商不是一个开业前就完结的工作。实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作,开业前是大规模招商开业后根据销售情况进行调整招商,这都需要信息系统的分析支持,跟需要进行正确的判断和决策。
  
商场通过统一招商与所有合作商户建立关系,这是一种既对立、又融洽和谐的统一关系,这种关系的建立,是商场长期成功的保证。

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