屈指算来，飙马定位服务于二三四线城市的商业与商业地产项目20余年，因为项目来自全国各地的缘故，作为操盘手，有幸考察全国几百个城市上千个项目，常常会接触到“三个一”工程，打着“一站式”、“一家人”、“一天”旗号推广项目。如果这个项目真有一家人（2-12个人）、一站式（商品服务品种多商业设施齐全）、一天（24小时）的市场容量也就罢了，更多的项目只能叫人感觉啼笑皆非。

    

在当今的城市开发进程中，谁会有这样的市场容量？

    

答案只有一个：城市中心！

 

他山之石

    

不妨来一起来看看国内外几个“三个一”工程：MALL OF AMERICA，台北京华城和武汉楚河汉街。  

 

    

MALL OF AMERIC，即美国商城，是目前美国规模最大的购物娱乐中心，建筑面积约39万平方米，共分上下4层，据说能装下两座胡夫金字塔。商城内共有约520家商店，其中包括4家大型百货公司。还有大大小小40多家餐馆，包括在中国也能见到的麦当劳、必胜客和热带雨林餐厅。商城中央有占地面积达2.8万平方米的“史努比营”主题游乐园，还有一座由14个影厅组成的电影院和8家夜总会。目前商城的出租率已达到了99%。即使只在每家店呆10分钟，转遍所有的店也要86个小时。

 

    

台北京华城总面积58万平方米，其中购物中心14万平，共19层，包括地上十二层楼及地下七层(包含四层停车场)，其中的十五层为商场，以每三个楼层为一主题规划，创造五个不同主题的购物街景，可依不同的主题活用每个广场。京华城提出“无时间障碍”的概念，让各阶层的消费者不因时间的限制而被剥夺享受休闲生活的权利。

 

    

武汉楚河汉街位总建筑面积340万平方米，是世界级文化旅游项目。其中位于楚河南岸的亮点“汉街”，长1500米 18万平方米，将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合，集合了200多个国内外商家，被称之为现代“清明上河图”。2011年9月30日，楚河汉街开业后，国庆假期吸引客流超过200万人，成为全国假期人流排名前三的热点区域。

 

前车之鉴

    

再回过头来看看眼前的许多城市中心，传统百货一统天下，成天嚷着要与互联网接轨；新兴的城市综合体或者商业综合体不是“百货店+大卖场”，就是“大卖场+餐饮”，或者“餐饮+亲子”；城市综合性商业街区霸占城市中心黄金地段千店一面；城市中心特色街靠刷墙、铺路、给政策来营造“特色”；对城市中心更新改造对专业人士的意见建议置若罔闻却热衷登报征集市民舆论，对新建城市中心热衷高大上，却不想想如何让项目差异化定位与商业集群经营......

 

    

如果把你所在的城市的中心商业或者商业中心做个比对，无论你是无心还是有心，你都会发现：

    

为什么地处城市中心你关注的项目不能吸引目标客户上门？

    

为什么地处城市中心你关注的项目客户游逛的时间太短？

    

为什么地处城市中心你关注的项目回头客太少？

    

很多人说，都是互联网给闹的，微信上有人在反复发布一个信息，说淘宝不死，中国不富云云。其实，淘宝屎了，关你鸟事！

    

马云的四不理论讲，对互联网，一些人是看不见、看不起、看不懂、来不及。

 

“互联网+”

    

对于城市中心，我们要立信，不迷信，讲诚信，要坚信。城市中心要立足引领城市居民健康生活方式的信念；不盲目迷信城市中心的区位优势打造个性化项目追求；要汲取城市中心开发的先进理念并诚信体现，要坚信时间将会证明城市中心的价值不可能被一两个浪潮冲垮。

 

    

借用在本人的实名微信上的这样一段感悟：

    

过去，城市开发建设现在的关键是区位，区位（仅仅是区位）？区位（确实是区位）!

    

+互联网时代，城市中心开发关键是流量，流量（仅仅是流量）？流量（确实是流量）!

    

互联网+时代，城市中心开发关键是时间，时间（仅仅是时间）？时间（确实是时间）!

    

前微软中国高管刘润先生如是说；移动互联网时代，随着沟通效率的提升，衡量商家与用户距离的刻度，已经从“地段”变为“流量”，进一步转变为“时间”。移动互联网时代的竞争，就是抢夺与用户交互“时间”的竞争。

 

    

城市中心，即使在过去，抑或在某些城市的现在，时间刻度也是不可或缺的商业集中度指标；在互联网+时代，城市中心作为硬件设施，在碎片化思维的短板下，有更多的机会去展示其独有的去功能化、体验化、个性化的商品、文化、娱乐、休闲、教育.....

 

升级之道

    

国家商务部在城市商业中心国标意见稿明确只是基础条件，如市级商业中心的商业营业用房（不包括住宅、公寓和写字楼）的建筑面积不低于30万平方米，其占地面积应占该中心土地面积的50%及以上；零售业态应以百货店、购物中心、超市、便利店为主；住宿、餐饮、文化体育娱乐、金融、商务等服务业较为齐全。在营业收入中，零售业占60％及以上；

 

穿过或临近（500米以内）该中心区域的公共交通（公交汽车、轨道交通）线路不少于10条。汽车泊位不少于600个。

 

    

要真正体现城市中心价值，挖掘城市中心价值，捷径只有一个：通过建筑造型与体验设施集客，通过健康生活方式引领滞客，通过云服务悦客。欧美的百年老店、纵横中国的宜家、品牌连锁开发的万达、华润、大悦城等等，在互联网浪潮中洗礼，在时间的阵地上抢占了制高点，成就了更新后的城市中心或新兴城市中心。

 

注：本文为飙马中国商业地产原创文章，作者系飙马（中国）商业地产顾问机构首席策划师何其琛先生。欢迎转载转发，请标明文章来源“飙马商业地产”。