社区商业已经进入4.0的发展阶段，标准化产品线复制扩张、线上与线下的快速融合，未来社区商业将由传统的配套型向多元化、复合型、精细化的购物中心模式转变。随着收入的提升，消费者在解决温饱问题后，开始追求精神上的满足。零售业在消费升级与互联网发展的影响下，也不再只是交换和提供效用工具的通道，而是更加具备“多元性”和“社交性”。

本文，飙马商业地产分别从市场调研与定位、商业业态组合、创新业态以及招商策略、社区商业发展趋势五大部分阐述社区商业的经营策略。

社区商业市场调研与定位

项目前期的调研，决定了一个项目的初步定位以及后期的运营工作，因此要考虑的因素与方法都值得考究。如在前期调研中要了解本市的宏观经济环境及未来城市发展规划、项目周边微观环境。包括交通、消费群体的消费水平及购买习惯、竞争性项目的发展情况，分清竞争优劣势。对于一些可能导致商业定位改变的特殊市政配套要同步列入调研对象。

 

社区商业，不可能满足所有消费群体的需求，因此必须找出各类消费群体的共性和个性，由主力消费群体特性得出项目终端消费客群定位。同时要注意打造差异化业态组合，零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举，主力店、次主力店、辅助店相互之间能够互补共存。

社区商业业态组合

每个社区都有自身的具体情况，但是超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态是构成社区商业的基础业态。因此，在商业配套的业态组合上也会有鲜明的个性，如某些社区超市业态占了较大部分的经营面积：如旭飞花园（69.3%）、港湾丽都（67.3%）、蔚蓝海岸（52.6%）等；某些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺（50.5%）、东海坊（70.1%）；而一些商业规模较小的社区一般以服务配套类为主，以满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目的，如招商海月花园（24.7%）、星海名城（20.6%），因服务配套类商家单体经营面积较小，经营面积占比达到15%以上可以说是该社区商业的主力业态，发挥着主体作用。

 

由此数据可见超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态，在租金收益的最大化的前提下，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态。但随着商业周边住宅档次的上升，社区居民对健身场所、西式快餐厅、游泳馆、球类运动场馆、咖啡厅、茶馆、酒吧的需求呈现明显的上升趋势，这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅，开发商在开发高档住宅产品时，可以着重考虑此类配套设施。

社区商业主要创新业态

为了迎合更多的消费群体，与千禧一代（00后）产生多级联动，购物中心应当注意创新型业态的开发与转变。

例如儿童教育类，“二孩”政策的实施推升儿童业态需求进一步释放，消费理念更加开放，内容服务要求变高，已经发展为从单一的满足儿童游玩需要变为特色场景驱动IP主题场景化，在身临其境的感官中打造娱乐空间。目前儿童品牌线向全产业链发展，年龄跨度涉大涉及维度广，针对不同的年龄段，提升儿童动手能力、心智开发、生理以及心理所需要的产品。餐饮、服务配套与儿童主题的消费关联性较为明显，同样可适度加大比重。家门口的教育基地，开放式的亲子平台，打造融入社区居民生活的文化教育，在与儿童的接触中逐渐打造全方位管家形象，使得在消费者的印象中留下更加周到细致的形象。

 

打造公共空间互娱业态，高品质的邻里社交空间，社区微型智能体育公园，以个性化的运动融入居民的生活空间，成为年轻人逐渐接受的新时尚。在满足物质需要的同时丰富健康有趣的业余生活，增加社区生活活力，提高生活品质，同时还可以开展各类社群活动，从而带来人与人之间更加友好的邻里关系。

社区商业招商策略

具有特色的品牌业态能够吸引大量客群，成为突围红海的关键。对于社区商业来说，招商的选择首先应当是餐饮和超市作为主力店，但超市的前期经营难度较大，而餐饮由于辐射面广，是主力店首选。对于这类号召力强的主力商家，应给予优惠条件先期引入，通过其示范带动作用，吸引小商家，做旺人气。社区商业项目和住宅项目销售不同，商业项目要一气呵成，招商时间不宜过长，因为商业项目是统一开售的，一旦入伙就容易出现节点，要乘人气最旺的时期一气呵成，至少冲到80%-90%，这样才能够保证人气的持续，为后期的招商工作打下坚实的基础。

 

社区商业发展趋势

未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方，更应该成为社交体验的场所，如社区跳蚤市场、社区运动会、相亲会、宠物联谊会、儿童活动等；逐步丰富各类业态体验形式，例如维修、送水、诊所、家政、洗衣、银行等，通过周到的服务提升顾客满意度并形成消费者价值观中的强烈认同。

随着“商业+”为导向的发展时代，社区商业+金融的结合，既有利于资产形成规模化，又能推进社区商业的运营。通过实现线上、线下的快速融合，打造互联网+社区商业，进行更多展示和体验空间创新，引导新的生活方式。打通平台接口，整合人流、物流、信息流、资金流，形成泛社区商业服务平台，丰富的品类组合、广泛的服务范围，还能使部分邻里型商业逐步发展到辐射周边3-5公里的区域商业中心，实现价值提升的最大化。

 

未来的社区商业同样离不开人工智能，多样的新技术已经应用到零售商业的各个环节：以深度学习为基础的人脸识别、对话、商品识别等，通过实时监测、抓拍面部表情来判断消费者的消费行为；通过物联网、智慧停车场，客流统计分析，来进行精准的数据把控从而得到一套完整的数据体系，都能够对后期商业的发展做出辅助性的预测。

 

文章来源：中购联