2012年12月12日至今，万达就是城市中心的创意人王健林与淘宝就是网络购物的创意人马云的亿元豪赌已过去了近3年。在这场网络商业地产PK实体商业地产的赌局中，淘宝天猫菜鸟似乎一路高歌猛进，万达百货大歌星万达广场却在业态调整中遭遇业界几声叹息。

 

初级阶段

    

对于城市开发建设来说，与其说王马对赌赌的是电商与实体店的发展趋势，倒不如说，赌的是流量思维导入后电商与实体店的融合发展到什么程度的论争。

 

    

尽管本人对城市中心的代言人王健林所说的根本就没有什么互联网思维的意见有所保留，但把流量思维和近10种乃至几十种思维方式都归结为互联网时代仅有的思维确实失之偏颇。

    

对城市发展而言，有人流就有贸易的机会。过去如此，互联网时代并没有什么不同。

    

城市中心，用现在的话说，就是实体店的集散中心。购物中心、商业步行街、城市综合体都是城市中心的商业物业形态。商场、酒店、办公、公寓、住宅集合在城市中心，凸显的是城市中心的物业价值。物业价值内在体现可以通过地价抬升、开发盈利水平、店铺承租能力、销售价格、转手增值等等手段，外在表现最突出的客流量的大小。无疑，没有人可以藐视城市中心的顾客流量。

 

    

这种浅层次的流量思维，直接造成投资者对城市中心的膜拜。

    

于是，有人说，一个城市只有一个中心，一个中心只有一个综合体...

    

在城市市场化开发进程中，一个城市只有一个中心，是城市中心开发的初级阶段。

 

分层次、多中心

    

城市中心开发正在经历分层次、多中心的中高级阶段。

   

对此，地产界知名企业家潘石屹深有感触：SOHO中国都是集中在北京、上海的繁华地段，繁华地段的概念有的时候在变，老觉得二环里面是繁华地段没有地了，我们理解繁华地段就是离地铁比较近，离交通枢纽比较近的地方也是繁华地段，这些地方未来也是会发展起来了。

    

潘石屹的眼里，过去只有中心城市的城市中心，现在是在城市里寻找城市中心。

    

城市中心按其性质和功能的不同，可分为城市综合性公共中心、城市行政中心、城市文化中心、城市商业中心、城市商务中心、城市体育中心、城市博览中心、城市会展中心、城市休闲中心。

 

商务部“国标”

    

即使是引人注目的城市商业中心，国家商务部也有专门的等级划分标准：

    

国际商业中心：所在城市的城区内常住人口在700万以上;所在城市的年入境旅游者人次数在100万以上;夜间（18：00-24：00）经济活动营业收入，占该中心日均营业收入的比例不小于30％。;最近三年的年平均客流量在1000万人次以上。

    

都市商业中心：所在城市的市级行政区划内城区常住人口在400万以上;所在城市的年境内外旅游者人次数在70万以上;夜间（18：00-24：00）经济活动营业收入，占该中心营业总收入的比例不小于20％;最近三年的年平均客流量在800万人次以上。

    

市级商业中心：所在城市的市级行政区划内城区常住人口在50万以上;夜间（18：00-24：00）经济活动营业收入占该中心的营业总收入的比例不小于15％;最近三年的年平均客流量在500万人次及以上。

    

区级商业中心：所在区级行政划内常住人口在30万以上;服务人口30万人以上。

    

社区商业中心：所在区域（居民小区、镇政府驻地）的常住人口不少于5万。

 

    

城市中心的等级划分，市中心、区域中心、社区中心的设置，虽然还有很多硬性指标，但关键性指标就是客户流量。

    

尽管城市利益的追逐者，把自己标榜成这中心那中心，甚至信誓旦旦说是真中心，真正的市中心、绝对市中心......无法规避的是顾客流量才是度量衡器。

 

流量思维爆点

    

与城市中心的流量思维异曲同工的是互联网经济的流量思维。大家耳熟能详的是淘宝的双十一爆点故事。话说2013年11月11日，阿里公关部邀请了中国最有影响力的传统媒体和新兴媒体，到现场围观神奇的时刻，微博和微信上不断传出一波又一波高潮：00:06破10亿，00:13破20亿，00:29破40亿，00:38破50亿，00:50破60亿，01:03破70亿，01:22破80亿，02:08破90亿，5:49破100亿。最终，阿里350亿的日成交金额，集中体现了互联网网站流量人气的巨大价值。阿里巴巴提供的数据显示，天猫双11中销售额前十名的商家为小米官方旗舰店、海尔官方旗舰店、骆驼服饰旗舰店、罗莱家纺官方旗舰店、JackJones官方旗舰店、优衣库官方旗舰店、富安娜官方旗舰店、茵曼旗舰店、林氏木业家居旗舰店、artka官方旗舰店。其中排名第一的小米官方旗舰店销售额为5.53亿元。为什么骆驼、小米等企业双11到天猫开店，流量和人气是绕不开的话题。在双11开启的第一分钟，交易额过亿，达到了116896436元，交易笔数为339200笔数，有13700000人次同时在线。

 

    

无疑，这是互联网经济的流量思维爆点成功的案例。

    

但对于城市中心的流量思维而言，这样的横向比较，实体店与之确实没有可比性。

 

“三化”之路

    

万达是实体商业地产的代言人，淘宝是网络商业地产的代言人，淘宝PK万达，但万达在无数个城市中心的一份子，尽管有130多个之多，在城市中心的整体流量中，万达还只是凤毛麟角，而淘宝作为网络购物的主力军，在网络购物的整体流量中，确实绝对的首屈一指。

 

 

有兴趣的朋友可以做个相对比较，将万达的销售额在国内社会消费品零售额的占比，与淘宝在国内网络购物的流量占比做个比较，就会一目了然。

    

用流量思维观察，一个城市中心可以是一个万达，也可能是一个万达一个银泰一个华润，还有可能有几条金街银街。一个城市可以是一个市中心，也可能是二个市中心二个副中心多个区域和社区中心，还有可能是多个市中心多个副中心多个区域和社区中心。对城市中心来说，人流、客流、信息流，商流、物流......都不是问题。问题是，如何将流量转化为内容，渗入到客户的生活方式中去。

    

马云说，电子商务不是生意模式，它是生活方式。如果目标明确地利用客户碎片化时间网络购物也是生活方式的一种，那么实体店，尤其是地处城市中心的实体店更是城市居民新兴生活方式不可或缺的全能冠军，因为网络购物的购物功能离开实体店，就只能在标准化商品的价格上寻找空间，而城市中心实体店除了近距离体验购物的乐趣外，更有许多诸如足疗、美容等个性化商品服务体验给予的广阔空间。

    

没有人排斥互联网，就像写文章，如果没有“读书破万卷”， “下笔如有神”的笔再好，科技含量在高，神仙终究也是无法帮忙的。

    

城市中心价值，无论过去、现在或将来，都有可以传承的价值。如果想互联网+一样“+休闲”“+文化”“+娱乐”“+教育”“+旅游”“+养生”.....形成遍地中心，城市中心的流量价值在功能多样化、体验生活化、特色个性化上增添更多价值。  

 

作者简介

何其琛

飙马（中国）商业地产顾问机构首席策划师

 

中国商业地产联盟专家委员  中国著名商业地产策划专家  中国商业地产杰出操盘手  中国城市商业网点建设管理联合会学术委员  浙大等多家商业地产总裁班MBA班客座教授

实战型商业地产策划人，早年在国家建设部机关报担任记者十余年，在香港《经济导报》、台湾《战略生产力》等200余份报刊刊载商业地产文章120万字。著有《中国零售业遭遇围城》、《商业地产步入细节时代》、《解析商业地产概念密码》等。

从业20年来先后主持或参与1080余万平米的大中型商业地产项目营销策划、运营管理，曾经服务的知名商业项目有中国连锁50强商之都、中国500强企业上市公司合肥百货大楼、特色美食街香港元一中西街等，主持策划项目有湖北二线城市95万平米大型城市综合体、160万平米商贸物流城项目、3000亩大型文化产业园等。

近年来，应邀在浙大经济学院和国际房地产班、北大企业研究所、上海威斯顿学院和多家全国性商业地产培训班主讲，为浙江大学、中山大学、厦门大学、中国科技大学、华中科技大学、四川大学、山东大学、内蒙古大学等八大名校中国EDP联盟高校联培高端品牌项目中国房地产商界领袖高级研修班主讲商业地产项目实操策略与投资。

 

注：本文为飙马中国商业地产原创文章，此文分为上、中、下三篇，下篇更精彩哦，敬请继续关注。欢迎转载转发，请标明文章来源“飙马商业地产”。