这几天，炎热的城市在热映《王朝的女人》，话题女王范冰冰有一次成功地制造了一个新的话题。不过，与两年前的“嫁什么豪门，我就是豪门”话题相比，还是觉得范爷的豪门话题更引人注目，发人深思。

    

其实在豪门说之前，万达高调推广：什么是城市中心？万达就是城市中心。从营销策略上讲，范冰冰的豪门说与万达的城市中心论有异曲同工之妙。

    

不同的是，豪门说没有下文，城市中心论却发酵出很多有趣的话题。在众多话题中，无法否认的事实是，无论在中心城区，尤其是在非中心城区，每一个万达确实都成为区域商业地产开发的标杆项目。但，把城市中心与万达划等号只在宣传推广的角度站得住脚，说万达颠覆了李嘉诚的“地段论”，那就更无法形成定论。

 

何为城市中心？

    

事实上，城市中心，也就是市中心、市中心区、市中心地段，是城市公共建筑和设施较为集中的地段，是城市中供市民集中进行政治、经济、文化和社交活动的中心，可以是一个或几个广场、一条街道或一个街区、一个大型购物中心或一个大型城市综合体项目，是集中体现城市的特性和风格面貌的城市核心地段。

 

    

简言之，城市中心就是城市社会活动的核心地段。李嘉诚用他57年的城市开发经验总结的地段论，抓住了城市中心的核心价值。李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”20年专业服务中国二三四线城市开发项目的飙马（中国）商业地产顾问机构认为，从一般房地产项目开发角度看，挖掘项目地段价值是非常有意义的事，从大中型房地产项目甚至城市建设的角度出发，包含项目地块所在地段、地域、地区的区位价值更有实际意义。

 

区位、地段辩证法

    

与区位相比，地段一般指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系，关注的空间范围比区位要小，是从微观角度描述物业位置。无论是住宅地产，还是雏形时代的商业地产、产业地产，分析地段的产品形态组合、物业类型组合、功能组合、经营业态和业种组合，能为物业的发展方向和市场定位打基础。

    

与地段相比，区位一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。对区位一词的理解，严格的说还应包括以下两个方面：①它不仅表示一个位置，还表示放置某事物或为特定目标而标定的一个地区、范围；②它还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。区位活动是人类活动的最基本行为，是人们生活、工作最初步和最低的要求，可以说，人类在地理空间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。例如：农业生产中农作物种的选择与农业用地的选择，工厂的区位选择，公路、铁路、航道等路线的选线与规划，城市功能区（商业区、工业区、生活区、文化区等）的设置与划分，城市绿化位置的规划以及绿化树种的选择，房地产开发的位置选择，国家各项设施的选址等。

 

    

分析项目所在地段，主要关注的是地段中交通、环境、配套三个因素。大家通常所说的黄金地段、繁华地段，指的就是城市的中心区域。城市中心的地段价值，体现在交通上，就是地段是多条交通线的节点，城市消费的可达性强；体现在环境上，就是地段的自然环境和市场环境好，城市生活的舒适性强；体现在配套上，就是生活与服务手段服务设施齐全，城市休闲的便利性强。譬如上海的南京路、北京的金街、武汉的楚河汉界，地铁与公交交汇，交通便利；商业建筑与店招门头建筑小品扑面而来，商品服务体验的多样性，百货超市专卖店餐饮小吃琳琅满目，增强了城市中心游逛的便利、舒适度。

    

分析项目所在区位，除了关注城市开发的地段属性，更要着重研析开发地块所在地域的商圈等级、功能配置、业态业种布局，所在地区的城市发展趋势、产业关联、商业生态环境。

    

探讨城市中心的价值，通常放大了地段的作用和价值，把区位的软环境思考与地段的硬指标结合起来，统称为地段。所谓黄金地段、繁华地段，看重的正是城市中心地块的物理条件。就像万达可以打造成城市中心、城市中心却不一定就是万达一样，黄金地段、繁华地段可以是城市中心，可城市中心未必都是黄金眼、繁华地。

 

商业中心VS经济中心

    

城市中心是城市公共活动体系的核心，是城市政治、经济、文化等公共活动最集中的地区。城市中心是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为城市和城市所在区域集中提供经济、政治、文化社会等活动设施和服务空间，并在空间上有别于城市其它地区。它包括城市的主要零售中心、商务中心、文化中心、行政中心、信息中心等，集中体现城市的社会经济发展水平和发展形态，承担经济运作和管理功能。

 

    

城市开发通常意义所说的城市中心，一般是指城市的商业中心和经济中心，而且城市商业和经济中心也是可分可合的。商业中心是城市中主要零售商业和服务业相对集中的地区，是居民购物的主要地区;而经济中心则集中了全市性(有的还带有全国性、全球性)的金融、商业、保险、服务、管理、信息等活动，主要是进行经济活动的神经中枢。这两种中心虽有区别，但是在一般情况下又有密切联系。发达的资本主义国家大城市中的商业事务区(简称CBD),如东京千代田区、纽约曼哈顿区就是经济和商业活动高度集中的中心地区。

 

城市中心价值链

    

随着城市功能日趋多样化、复杂化，现代城市往往通过城市综合体或城市商业综合体、城市轨道交通枢纽综合体，将除政治之外的经济、文化、金融、商业、信息、娱乐、体育和交通等各种活动的中心组合到一起，联合诠释城市中心的开发价值：

    

土地的集约化开发拉升城市商铺价格。据飙马机构二三四线城市的商业地产开发市场分析，地级市县城商铺价格，从1万元涨到3万元每平用了3-5年时间，随着城市中心土地集约化开发，传统的商铺产品升级为城市综合体商铺，地市县商铺价格从3-8万元每平仅用了1-2年；

    

城市中心范围扩展拉升城市地价。来自中国商业地产策划网的消息表明，许多地级市城市中心无论改建扩建还是新建，地价飙升已是不争的事实，安庆市某县城中心非核心地段地价超过1500万/亩；

    

城市中心高盈利水平业态业种商品或服务品牌汇集。飙马机构对合肥市场的专项调查显示，三孝口、四牌楼、芜湖路万达、体育馆华润万象城等城市中心或新兴中心，国际一线品牌正在快步进入合肥市场。主营奢侈品的高端百货银泰百货携国内外知名品牌Louis Vuitton、PRADA、GUCCI、Cartier、Versace、BURBERRY、TOD’S、Ermenegildo Zegna、Salvatore Ferragamo、Emporio Armani、HUGO BOSS、PIAGET、BVLGARI、MaxMara、COACH、BALLY、CHAUMET、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、ROLEX、TAG Heuer、Vertu、Longines、RADO、Givenchy、Calvin Klein、Juicy Couture、DKNY、Max&CO、Armani Jeans、PORTS、La Mer、La Prairie、SISLEY、CHANEL、Guerlain也进驻四牌楼商圈淘金。

 

    

地铁轻轨等轨交设施延伸城市中心辐射范围。像上海人民广场地铁枢纽、陆家嘴枢纽，把过去散落在城市中心不同节点商业串联起来，拉近了城市居民消费的距离。在合肥、长沙、武汉、南昌等等城市，地铁商铺不约而同地成为城市中心延展的触角，成为新兴商业中心的经济支撑。“地铁一响，黄金万两”，即是对“地铁盘”的飞速升值的有趣总结。而长久以来的市场反馈和数据报告，为这个总结提供了有力的佐证：香港太古城、上海莘庄等地，随着地铁的开通，在2年之内周边房价上升了50%。.

    

多家媒体披露，上海研究会发布的调查报告显示，地段中交通、环境、配套三个因素对房价的影响权重分别达到31%、28%、24%，也就是说，完善的交通路网、优越的生活环境、完备的生活配套对房价的影响高达83%。越来越多调查实例验证，城市开发项目的区位分析是项目落地的必要环节，城市中心开发价值就在于项目的区位优势。

 

作者简介

何其琛

飙马（中国）商业地产顾问机构首席策划师

 

中国商业地产联盟专家委员  中国著名商业地产策划专家  中国商业地产杰出操盘手  中国城市商业网点建设管理联合会学术委员  浙大等多家商业地产总裁班MBA班客座教授

实战型商业地产策划人，早年在国家建设部机关报担任记者十余年，在香港《经济导报》、台湾《战略生产力》等200余份报刊刊载商业地产文章120万字。著有《中国零售业遭遇围城》、《商业地产步入细节时代》、《解析商业地产概念密码》等。

从业20年来先后主持或参与1080余万平米的大中型商业地产项目营销策划、运营管理，曾经服务的知名商业项目有中国连锁50强商之都、中国500强企业上市公司合肥百货大楼、特色美食街香港元一中西街等，主持策划项目有湖北二线城市95万平米大型城市综合体、160万平米商贸物流城项目、3000亩大型文化产业园等。

近年来，应邀在浙大经济学院和国际房地产班、北大企业研究所、上海威斯顿学院和多家全国性商业地产培训班主讲，为浙江大学、中山大学、厦门大学、中国科技大学、华中科技大学、四川大学、山东大学、内蒙古大学等八大名校中国EDP联盟高校联培高端品牌项目中国房地产商界领袖高级研修班主讲商业地产项目实操策略与投资。

 

注：本文为飙马中国商业地产原创文章，此文分为上、中、下三篇，明天的中篇更精彩，敬请继续关注。欢迎转载转发，请标明文章来源“飙马商业地产”。