纵观本人接触的商业地产销售，只要不是策略失误，基本上去化很快，商业和住宅本质的区别就是对投资户信心的保证，和对项目前景的包装，这里面价格杠杆很重要，但我认为最重要的还是如何建立投资者对项目的信心，投资的收益保证是最重要的因素。投资者关心的是在日后的10年左右租金能收多少，市场能做到什么地步，物业增值能达到什么预期。在常规销售模式下，还有什么能比售后包租则更能解决以上问题呢？以租代售，开发商大部分持有物业？基本不靠谱!在地产风云万变的今天，有谁敢去做，有多少开发商有这个能力？

    而作为策划销售的我们，天职就是解决以上问题，以体现自己的尊严。

    没有卖不掉的房子，只有不会卖房子的人！针对以上叙，我来说下项目的运作模式。以下面项目为范例，大家谈论下。

    XX项目运作的方式是10年77%保底投资回报，前5年7%在房款中扣除，6-8年回报8%，9-10年回报9%，签署协议，租金按返租前计算并按季度返还；其产品优势在于小面积20-70平方左右的分割小产权，总价较低，项目优势在于繁华地段、XXX及国内一、二线品牌百货的品牌合作之路，小面积 低总价，简直需要抢购。

    XY销售模式为10年107%回报，1-2年9%回报在房款中扣除，3-4年10%、5-7年11%、8-10年12%,VIP可以享受97折扣优惠，此项目以委托XXX为其运营商，返租回报噱头比较大。此项目抢购中。

    XY项目采取的是低开高走，迅速引爆市场，制造供不应求热销场面，为二、三期快速去化奠定了基础，家居建材的定位为客户熟知的业态和低廉的价格为其代表优势。此项目策略步伐比较低调，注定利润点较底，但比较保险，对各节点把握的比较好。

    XXX项目主力户型为192平方，均价3500元，其主力总价为670000元，销售模式现在平推，其亮点为依托XXX发展。可以预见这项目死的比较惨。

    销售是个细活，基本功要做好，销售模式要先进，促销方式要便捷，定价的时候要科学，要根据房源的预约及时调整价格。所谓风起云动，就这个道理。别用个公式做的很正规，根据人流户型 异型超前做个价格体系出来，自认为很科学，做处办公室，到客户身边来，多和一线员工和客户去沟通，这样的价格才科学。

    再谈下企划推广

    各项目投放媒体类型是以户外广告为主辅以日报硬广，广告诉求明确，主题突出，以整版图片配以较少文字来制造视觉冲击，投放广告立体密集。，在短时间之内连续面世。项目的媒体投放也应以此为策略，广而告之，立体投放，主题明确，诉求准确。宣传单页要以感性文案为特色，以通俗易懂为前提。这点比较重要，实践发现，地产已经过了忽悠时代，善良的人们来点真实的吧！