商业定位难、招商难、运营难、管理难、揽客难、收租难、招人难。

社区商业更难，难在客流不足。

不过，再难的也有路。

过去我们处于供不应求的物质商品短缺时代，现在已经进入完全的产能过剩、供大于求的物质相对丰富时代。

商业经营思维不能再停留在商品组织与物流组织，这已经不再是商家和客户的痛点，商业经营思维必须转换到需求侧上来，在满足人性需求的本质上创新思维。

社区商业的优势在于客户定位精准、商业贴近客户，如果社区商业能够抓住人性需求，就有机会在商业竞争中脱颖而出。

人性喜热闹、爱互动、图享受、有爱心，这应当是社区商业的最大机会。

热闹为要——闹市需要增铺

 

一些社区商业餐饮业态占比达到50%左右，这意味着社区商业找不到更好的业态，而大量同类餐饮商家聚集，一定会造成激烈竞争、业绩不均、你死我活、频繁撤铺的。

同时，很多开发商不愿意自持更多的商业面积，以免沉淀太多的现金流，毕竟，商业运营需要慢工出细活，绝大多数开发商难以沉下心来。

当然，商业设施需要按照政府规划要求配置，所以许多开发商更愿意贴着政府规划指标下限要求，尽量少地配置社区商业。

因此，社区商业要想成功，就必须要在小体量、少品牌中寻求突破。

如何突破？

增铺为要。

要尽量切分出更多的商铺，增加商铺数量，以丰富社区商业的业态。这在业态规划和商业设计时就应当作为优先项考虑。

 

比如，杂货店、便利店、洗车店、理发店等都应只此一家。

 

 

互动为纲——粘性来自熟络

物以类聚、人以群分，其背后的逻辑就是人性本质需求——互动，寻求思想的共鸣和行为的协同。

笔者认为，社区商业的主要客户只有三类：未上学的幼儿及其父母、没有孩子的年轻人、老年人。

如何让他们互动起来？

幼儿不便经常离家远出，社区商业的儿童乐园恰恰是满足这些幼儿的理想场所。

 

 

如果因为共同的爱好、共同的情趣、共同的愿望使社区之内的邻居走到一起，并且持续相约相聚，这种黏性就是长久可依赖、并且会持续增长的。

互动还可以产生需求，好产品、新服务的信息往往在现场交流中得以传递，新需求也由此产生。

商品需求、服务需求、商家口碑往往都在互动中悄然形成，需求不足、口碑不好的社区商业几乎都是快速死亡的。

商业需要持久的粘性，而互动意味着彼此互相需要的粘性，也意味着持续不断的重复（频次）。

 

服务为重——社交创造需求

新一代社区超市进化为“休闲快餐饮+生鲜+便利店+特色服务”，有的直接定位于社区创新服务业态。

日本的全家便利店+卡拉OK，不仅吸引了年轻用户，也让一些怀旧的中老年顾客成为了它的主要客群，店内适合中老年人的食品也因此销量大增。

 

超市蔬菜货架变成了“新鲜菜园”，顾客可以自己采摘，孩子可以学习认知。

超市鸡鸭鱼龟即买即杀、即买即洗、即买即煮，净菜熟菜、现做现吃，大大便利了顾客。

附设药房、按摩区和聊天区的银发族用品店，甚至还可以有棋牌室，聚集人气、创造互动。

便利店设立儿童游戏区和休息区，备有泡牛奶的热开水、哺乳室、尿布换洗台，小服务可以换人心。

服务即是社交。

这些服务业态不仅是生意场所，而且是社交平台。

一些成熟社区的居民与社区商家形成了非常熟悉、相对稳固、比较持久的社会关系，社区商业因此成为熟人社会的粘结剂。

比如，过去的开锁铺就是熟人机制，因为熟悉，所以信任。

信任是可以转化为生意的。

孩子的安全是格外重要的。儿童辅导班、小学生补习班也只有社区商业才是便捷安全和更有效率的。这些小范围的服务甚至可以扩展到看护、接送，将极大地解脱年轻父母的烦恼和压力。

居家养老是中国大多数老人的优先选择，但是，当他们行动不便时，子女很可能无法就近照料，社区商业的中老年活动中心可以尝试延展养老服务，包括送医就诊、陪护散步。

 

花店就是客户社交的场所。

社区商业还可以提供社区服务，比如家政市场、月子中心、婚介服务甚至代办政务事项，都可以为集中型社区商业带来理想的人流、粘性和频次。

人流的增加，最终会带来销售的增加。

 

公益为媒——信任带来机会

 

公益化可以小投入大影响，社区商业要立足社区，就必然要在换取人心的路上持之以恒。

 

社区商业可以走近公益活动的对象，比如，我们在做七色光光彩图书馆，为贫困山区的小学提供全套图书室，可以邀请社区居民作为志愿者一起进山，并为孩子们讲述城市里的故事，教给他们教室之外的才艺。

我们甚至还邀请山里的孩子们来到城市，与社区居民孩子同吃同住，也受到社区居民的积极响应，他们不仅感受到山里孩子的淳朴腼腆，也乐于看到自己孩子的分享友爱。

 

 

商业机会无限，信用才能赢得长远。

结语

社区商业的常规之路越走越窄，惰性却让人们甘于墨守成规、选择“跟随战略”。

但是，千万不要照搬照抄日本、美国的社区商业模式，毕竟，山寨的终极目标是超越，唯有创新才能超越。

创新之路其实未必很难，难在很多人不愿意付出代价，这不仅是反复实验的代价，时间消耗的代价，机会成本的代价，甚至可能失败的代价，这也格外考验操盘手的韧性与坚持。

代价与收益也许并不对等，但唯有坚持，才有机会。

 

文章来源：欧阳先声