产业地产与传统商业地产的区别是什么 前期调研又有哪些注意点

来源:互联网 时间:2019-07-23 作者:未知
在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下,产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注,也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。截止2010年末,国家级高新区新增了13家,总数达到70家之多;国家级经济开发区新增44家,总数超过100家,省级开发区1568个,加上市级、县级的开发区总数已逾4000多个,产业园区的数量呈现快速飙升的态势。
 
与商业地产的主要区别主要表现在
 
客户不同
 
产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同,商业地产的客户在于商家,而产业地产面对的两大客户是政府与企业。
 
经济影响力
 
产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射,而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上,借助城市发展的综合资源优势,依托地区经济能量、城市功能的提升,促进城市的繁荣和提升。
 
选址条件
 
产业地产与商业地产相比,选址条件更为谨慎,产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区,一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。
 
功能类型
 
商业地产的功能比较多样化,例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,但产业地产的功能更全面、更为突出,例如:打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。
 
产品设计
 
商业地产的产品类型主要有:高层写字楼、购物中心、商铺等,产品设计主要是因为产品、功能而异,而产业地产的产品设计则完全不一样,产业地产的产品类型主要有:独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等,产品设计主要考虑办公需求、机械需求等,主要解决满足企业生产、办公等需求。
 
招商类型
 
有一位专家曾经说过,产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话,卖产业地产应该算做是研究生了,产业地产的招商范围很庞大,需求也更加多种多样,企业不仅要考虑企业的成长环境,还有更多的软性因素需要考虑,因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求,更要深入企业中来,对企业运营及未来发展有更加准确的把控。
 
综合实力
 
从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢,产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大,项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后,还需要大量的资金完成产业运营,实现利润,招商成功后,仍需要很多资金为企业完成后期运营服务,也就是说,产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业,才能做好产业地产,才能更好的为政府、企业服务。
 
类别
 
产业地产分为两大产品线,总部综合体与产业综合体。
 
总部综合体
 
总部综合体作为产业地产的代表产品类型,是指在城市中心或副中心区域,以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段,以培育和运营总部经济为目的,形成以总部首脑企业为核心,聚合上下游及现代服务业等高端产业资源,形成发展总部经济的企业集群。
 
产业综合体
 
“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体,并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系,从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。
 
产业地产的核心是产业,比之商业地产,其涉及领域更为宽泛,其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。进军产业地产,首先要理解产业,理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。
 
当前,单纯的房地产开发之路越走越窄,而近一两年所冒出的特色小镇之类项目是传统地产商转型的最佳路径,特色小镇的根本是产业,产业是能够带动或影响区域经济结构的根本,它是由利益相互联系的、具有不同分工的、由各个相关行业所组成,它是一个系统性强、科学性高以及结构性多的一门学科。那么我们该如何去做产业地产前期的策划研究工作呢?
 
产业规划有其规范方法:
首先进行经济发展阶段和产业结构分析,以明确当前产业问题和预测未来发展方向。
其次根据全球、区域或周边城市产业转移、区域政策和本地产业特征等,分析产业发展面临的机遇、挑战及优劣势。再次,针对现状和发展条件,提出产业发展的总体战略,如结构升级、集群化、高技术化、区域协调 分工等,并按一定标准确定优势(或主导)产业及其战略。最后提出优势产业布局意向、明确板块的产业类型及规模。综合运用各种理论分析工具,从当地实际状况出发,充分考虑国际国内及区域经济发展态势,对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出科学计划。
确定调研设计方案
一、重点强调企业调研部分,有以下几点:
1、寻找企业的过程应用销售方法和手段,也就是采用营销方法; 
2、消费者调研环节,采用深度面对面沟通方式;
3、沟通过程以项目销售人员身份沟通,沟通中注重信息收集;
4、如果用开放性的问题了解客户的需求,客户很难对需求做全面精准的描述,所以要为调研企业设定一个模型,让企业在这个模型基础上进行说明。因此在做企业调研之前需要先做一个项目概念性规划,出具具体的效果图、设定大致的价格区间以及其他内容。
二、要注意把握住一点:信息来源权威、时效、直接,调研摸查内容一定要找到相关负责人或组织拿到最新的详细信息,因此,找到负责人电话咨询或者直接上门沟通是经常采用的方式,虽然看起来简单,但在行业里面真正能够做到者甚微。
三、以周为单位及时汇报阶段性调研情况及下阶段规划。这样保证及时融合开发商的要求以及了解更全面的信息,从不同的角度去研究问题,保证调研成果的丰富全面。
四、调研对于开发商全面公开,整个过程要求安排人员全程参与,并不担心有什么所谓的机密泄露,这是很多人做不到的。专业的人做专业的事,只要足够专业,必然能在行业立足。通过这样的方式,也消除了开发商的疑虑,使合作过程异常顺畅。
五、创新性。关注行业的发展,顺应时代发展的趋势做事,并不是一成不变的老一套做法,而是不断的进行创新,只要对于产业地产各参与方有利的新事物都会尝试做,当然,这有一个前提是得到市场的印证。
 
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