购物中心业态规划与组合有哪些注意点

来源:互联网 时间:2019-07-22 作者:未知

 购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑,购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。作为一种集合了多种功能的商业综合体,购物中心对各种业态的组合、搭配,无疑是决定其能否成功经营的关键。我们正处在一个商业物种大爆发的时代。那些不断演化出强大生命力的新业态,正成为当今诸多商业领域的新基石。如果说以往更多的聚焦在高频和刚需业态上,那么新业态的呈现却不止步于此。Ta们既是古老零售业自我进化与电商外部催化、又是技术成熟到足以落地的必然结果。尤其在“新零售”概念愈加火爆的情况下,越来越多的不同领域的传统行业正在被“互联网+”模式洗牌,基因重组出更具适应性的结果,为线下商业提供全新的生活方式和体验。

 
业态规划的基本原则
1.定位三原则
其一,区域环境定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能;其二,目标客群的选择;
其三,规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。
2.功能性选择是业态组合规划的基础:
位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;
社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;
郊区型的购物中心,主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。
3.业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
4.长期租金回报能力(商家承租能力)评估是业态和品牌规划的前提。
5.空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题
6.业态组合是一个永远的动态过程,不同时期,由于其面临的任务与挑战不同,业态和品牌作为实现目标的工具,必定会有所变化。
 
业态组合需注意的事项
 
各种组合均应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功能,但饮食比例不宜太多,以冷食为主。
 
各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定。
 
选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值,所在楼层是否具有良好的视野。
 
除在顶层规划专业大卖场外,应根据实际需要在2~4层间配置一些其它业种专业店。
 
若项目地原有百货业态较弱,如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段,在总建规模不大时(如2万余㎡),也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。
 
当项目定位为购物中心业态时,百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群,且其面积占比不能超过80%。
 
 
业态组合定位需考虑的因素
 
1、引进足够规模的新业态
 
尽可能引进符合项目地实际需要的新业态,以造成对原有业态的强烈冲击,颠覆旧有商业格局。
同时,所确定的业态必须有足够大的规模,以至于3~5年内无人能出其右,形成规模上的强势地位,将项目打造成新的商业中心。
 
2、设置主流业态和核心店
 
要有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,销售力强,以吸引人气,积聚商气。
同时,强调多业态经营,以使各业态之间优势互补,降低整体经营成本,提高利润率,预防风险。
 
3、错位经营百货店与综合超市
 
现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进,但二者之间存在竞争关系,要注意它们的错位经营。
 
4、首层与二层采用步行街业态
 
首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态,即使引进现代百货或综超作为核心店,也必须考虑采用适合进行产权分割的办法,将项目化整为零进行销售,确保回笼开发资金。
 
5、预防综合超市产生的租售矛盾
 
大型综合超市能够有效地形成商气,对确保项目运营成功有利,但其要求租金相对较低,容易形成“租售”矛盾。
 
6、分层布置百货业态
 
现代百货公司以时尚和女性消费为主,可以承受较高的租金,但该业态必须从首层开始配置,公摊面积最少40%。
其与大型综超相似,这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
 
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