宁舍规模利润也要现金流 碧桂园叫停扩张战略

来源:中国商报 时间:2018-07-04 作者:xujian

在各方融资渠道被堵的情况下,连续多月登上房企销售额榜首的碧桂园正在改变扩张策略,为缓解融资政策收紧带来的压力,试图牺牲规模甚至利润,以保证现金流。

据澎湃新闻报道,近期,碧桂园内部人士透露,碧桂园的“全覆盖”战略“不再提”。该项目指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

据悉,在2017年底,碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知,针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。通知要求,2017年11月至2018年底,各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)。

此外,全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中,区域获取奖励的前提是完成全覆盖,2018年年底前,未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职,如今这一措施被提前宣布终止。

这只是碧桂园追逐现金流的措施之一。澎湃援引多位碧桂园内部人士的消息称,碧桂园现在的工作一切围绕现金流转,甚至在合作项目中,碧桂园也要掌控所有节奏,不做不能“操盘”的项目。

房地产项目中合作开发中的“操盘”是指,某一家企业掌握营销、工程、设计、开发报建等重要部门之后,整个项目的运营节奏和节点均按照该企业的接受的方式进行。而碧桂园的“节奏”是“456”原则,即4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

澎湃新闻获悉,此前,碧桂园对合作项目有两套考核体系。碧桂园合作的项目中,如自行操盘的,则按碧桂园的进度、时间节点进行考核,非操盘项目仅需报备即可。

澎湃新闻报道,碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者正在进行退出,退出项目均是非操盘项目。碧桂园内部人士表示,只要达不到碧桂园高周转的节奏,项目宁可不做,现金流为王。

据悉,目前,碧桂园对于合作项目的处理分两种,已经签订股权合作协议的,如不能按照碧桂园高周转的节奏进行操盘,则会退出;合作项目中,尚未签订股权协议的,如不能操盘,直接放弃合作。

不仅如此,为了实现现金的快速回流周转,有碧桂园内部人士透露,有的项目哪怕利润转负,也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度,这极大的挫伤了一线人员的热情。

根据华尔街日报的分析,跟投机制在房地产开发商中非常盛行,碧桂园正是其中的领头羊。在董事局主席杨国强的大力推动下,碧桂园所有新项目都采用跟投机制,即项目经过内部审批定案后,集团投资占比85%以上,员工跟投的资金池可投入不高于15%的股权比例。

碧桂园并非唯一一家将重点专攻现金流的房企。根据7月2日彭博的消息,绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工:加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证。

对于不受中国限价政策影响的项目,绿城要求,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售严格控制付款。公司媒体代表在一封电子邮件回复中表示,关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的“常规”管理动作,目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全。

事实上,房企希望通过加速销售来回笼资金已有一段时间。在房企“销售回款”战略积极推进之际,房企上半年的销售业绩甚至创出了史上最高记录。

今年上半年,碧桂园、恒大、万科等中国十大地产商销售近2万亿元,日均销售额首次突破了100亿大关,达到108.9亿元,去年同期日均销售额为85亿元。

根据中国基金报的统计,从地产销售额来看,2018年上半年位列榜首的就是碧桂园,达到了4136.8亿元,平均日赚22.9亿元。碧桂园的大部分房产在三四线城市,正好是上半年热销的主要领域。

恒大和万科的销售额不相上下,都是3000亿元出头,分别日赚17亿和16.7亿元。

 

上半年,全国范围内强二线和三四线城市销售火爆,深圳近期也出现楼盘一天销售70多亿和80多亿的现象。上周,开盘均价高达8.55万元/平方米的深圳华润城三期楼盘741套新房一天之内全部卖光,引发全国关注。

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