做购物中心开发，从立地规划的第一天开始，购物中心的经营管理体系与平台搭建就至关重要，中国商业地产很多成为“伤业”，很重要的原因是开发商和从业人员总是在招商结束后的开业前夕，才想起经营管理的课题。

　　目前国内购物中心的确还缺乏成熟和成功的商业经营管理体系的经验，但经营管理的平台搭建目标与对象是可以很清晰的界定的，按照为经营商户提供最优质、高效的营商环境，确保经营商户资源的稳定性，逐步实现开发商和商铺投资者的收益增加，以及不断培育和扩大目标消费市场等方向思考，购物中心的经营管理平台体系自有脉络可寻。

一、统一的管理模式平台

　　统一商业规划：根据市场需求，进行最合理的商业定位与业态规划；

　　统一招商管理：详细分析消费市场、商业市场、商家市场、地产市场、竞争市场等，然后进行最合理的规划与最实效的招商；这是一个比较重要的部分，尤其是对招商的品牌审核管理和完善的租约管理；

　　统一运营管理：由境内外专家组成专业商业运营管理团队，对项目进行统一整体运营操作，运营作业是精细化的耕作，是项目持续旺场的内因；

　　统一营销推广：设立专项推广基金（建议中大型购物中心每年品牌推广基金不少于300万），有计划、有步骤地进行项目品牌和进驻商业品牌推广，利用周末、三八、五一、六一、重阳、国庆、中秋、圣诞、元旦、春节等开展丰富多彩的文化营销活动，不断提升购物中心知名度与美誉度；打造购物中心第一诚信品牌商家方阵，展开诚信经营推广年活动；开展各种大型系列促销活动，让利消费市场；

　　统一品牌形象：对业态种类、店铺招牌、装修档次、品牌、合法性等方面实行严格的准入制度，提倡诚信经营和品牌战略，共同打造消费者最可信赖的消费天堂；

　　统一服务监督：设立“一站式”顾客服务中心，耐心细致、公平合理、快速有效的处理消费者各种消费疑问；组建“一站式”商户服务中心，全面解决商户所面临的各种经营难题；

　　统一物业管理：提供统一高效的物业“管家”服务，做到日常事物井井有条，代理代办各种手续，代收代缴各种费用；

　　统一商户咨询服务：为商家提供各种最新潮流、信息咨询，按照国际标准的信息管理体系，共享全国商业资讯及商业繁荣；

　　统一市场培育：与政府、房地产业、旅游产业、餐饮业、酒店业、汽车行业等领域广泛进行消费市场开发与培育工作，并组建商业战略联盟与合作，全方位提升消费者生活品质并节约其生活成本指数；

二、自主的经营方式平台

　　在购物中心里，经营方式一般包括纯租赁，纯联营扣点，保底扣点，合作经营，和开发商自营等，但在符合项目的统一规划的前提下，商户可以因势而为，提倡自主经营，包括提倡经营理念标新立异；提倡经营方式富有特色；提倡经营品类个性鲜明；提倡经营服务细致入微等。

三、商业管理平台

　　开业后，购物中心的整体商业管理头绪繁多，主要应把握住以下关键环节：

1、明确商业管理宗旨

　　维护良好的整体形象和秩序；确保消费者无限满意；使物业保值增值；为业主及商家创造最大赢利机会；

2、在经营管理方面，抓好6件大事：

1）形象管理：进行统一CIS策划和管理，以确保良好形象和信誉；

理念设计(MI)：发展目标，经营定位、经营理念、广告宣传语等；

行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等；

视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等；

2）经营现场环境管理：对经营现场进行统一、有序、科学管理、确保良好、美观的经营环境和秩序；

店铺装潢：遵循统一规定和要求，不得随意装修，应维持购物中心的整体形象；

货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放；

商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用街道、过道和随意丢放；

店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂；

现场促销：促销活动应遵守购物中心统一规定和要求，不得破坏购物中心正常经营秩序；

3）市场营销推广

营销策划：制定购物中心整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划；

宣传促销：对商业街进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动；

品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动；

发行商业主题刊物：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资者、经营者和以及顾客；

实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额；

资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销；

4）卖场运营管理，核心是商业价格管理；商品质量管理；顾客服务规范；经营指导管理；

5）品牌二次招商服务

为投资者或经营商家提供品牌厂商引进、选择和对接服务；

代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件；

代表购物中心和组织经营者参加各种大型展销会、订货会；

组织经营者到外地参观、考察、学习和旅游；

6）政府关系协调

建立与政府各部门良好关系，争取各部门配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，低经营成本，减少后顾之忧；

3、在经营服务方面，尽可能为经营商户提供便利，包括：

1）生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面服务；

2）办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务；

3）专案服务：为品牌提供策划设计、陈列展示、广告宣传、市场推广等量身订做服务；

4）办证服务：为经营商户提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠；

5）贷款服务：协助经营商户办理必要的流动资金银行贷款服务；

6）人事服务：为经营商户提供人员招聘、培训、管理、档案等服务；

4、商业管理机构与机制的建立，让购物中心的经营管理平台有组织保障。

1）经营者大会

　　由全体投资者和经营商户组成，每年召开1—2次，讨论通过购物中心的重大决策，推选商业管理委员会主任和成员，并对商业管理委员会工作进行监督；

2）商业管理委员会

　　委员组成：由投资业主代表、经营者代表组成，人数15—20人，每年选举一次，可以连任，委员均为义务工作，委员会1—2个月召开一次会议以少数服从多数表决，副主任由商管公司总经理兼任；

　　主要职责：讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度；督监各商家经营行为，检举违规行为，进行行业自律；讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案；监督宣传促销费用的使用；监督经营管理公司的工作；反映经营管理中的问题和建议；

3）经营管理公司

行政部：负责商业运营管理、政策关系协调，行政后勤服务等；

招商部：负责品牌招商与厂商谈判、组织参加展销会、订货会等；

企划部：负责广告策划、营销策划、展示设计、宣传促销、刊物编辑、会员制、销售协助、经营分析、信息服务、品牌专案服务等；

督导部：负责建立商业街经营管理规章制度，对经营者经营行为进行督查、奖惩以及教育辅导、负责处理顾客投诉、租户调整等；

财务部：负责统一收费、财务分析、财务管理等；

虚拟经营部：负责品牌联系与品牌资源开发等；

物业中心：负责物业管理、环境维护等；

5、物业运营方面

1）安全保卫：维护顾客安全，维护经营者经营活动及财产安全，维护商业街设施及设备安全，防盗、防火、防害，确保商业街安全有序运行；

2）环境卫生：由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、舒适明亮的购物环境；

3）物业维护：由专业人员对设施设备进行管理，养护和维修，保证其良好正常和低成本运行；

　　购物中心的开发，是目前中国所有商业形态中收益最高的，但是其风险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以为继，只有真正重视购物中心的经营管理平台搭建，才能笑傲江湖。