商业地产规划设计五步曲

来源:智策论坛 时间:2008-06-21 作者:商业地产策划

步骤1 : 建筑设计

  建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。开发商在动工前,应对市场做一个调查,深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等,确定适合做什么,也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求,因为主力店的引进,能帮助提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通,了解他们对规模、层高、楼板荷载等要求,尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商忽视了这一环节,不管项目适合做什么拿了地块就做,如有些项目的地段非常好,但由于卖场设计规划不合理,导致有意向的大商家进不来。

步骤2 : 配套规划

  不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求;餐饮要有独立的排烟系统、防噪设施、上下水、充足的停车位等;电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在项目修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求,尽量让配套规划完善到位。

步骤3 : 卖场规划

  一个项目的商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织,化整为零利于出售,同时又可化零为整,利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位,如社区商业的铺位不应太大,以中小面积为主,而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。此外,卖场的人流动线、通道、出口、电梯等也要全面考虑,要让偏角的商铺也能充分享受人流。

步骤4 : 立面规划

  商业建筑的立面规划体现商业项目的整体形象及对消费者的吸引力。立面应和周围其它商业形成差异化,有自己独特的风格,强调项目的可识别性。其中,要注意广告位、招牌、灯箱的投放,营造繁华感和商业氛围,不能给人杂乱无章的感觉。

步骤5 : 装修规划

  装修规划包括公共装修、铺位装修。公共装修主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等;铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求。商场的规划设计要求,经营业态是关键,装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业面对的是大众化的住宅居民,装修档次普通即可;而西餐酒吧一条街往往要装修设计成欧美风格等。

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