1、动线

 

（1）外部交通动线

 

项目与周边交通是如何顺畅连接；

 

项目与交通道路的关系，人流、车流、货流的外部交通动线（专题阅读）的规划，如卸货平台规划、室内外停车场出入口规划；

 

项目与主要交通工具的接驳，如公交车、轻轨、地铁，交通指示牌等。

 

（2）内部水平动线

 

平面主动线、次动线是否简单明了，能够避免顾客走回头路；

 

一眼可以从这头看到动线那头的商家，垂直动线是否可以快捷顺利地到达想要去的楼层。

 

（3）内部垂直动线

 

主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。

 

维系各楼层通畅的电梯规划，垂直梯、步梯、坡梯的数量、分布是否均匀，能够辐射到商场的每个角落。

 

2、设计

 

（1）外观设计

 

外立面结构设计及用材、广告位规划、夜景工程等；

 

主出入口的大小设计是否足够显眼。

 

（2）结构设计

 

如柱距、层高、通道宽度、室内挑空空间、商店的开间、进深。

 

（3）装修美陈

 

地板用材、吊顶用材、灯光亮度、店招是否统一风格；

 

消防是否隐藏美化；楼层\商户指示牌足够清楚；

 

广告位设计、 卫生间\母婴区\活动演艺区\休憩区休憩设施\问讯处的设计、小品绿化等。

 

3、业态

 

（1）主力店与次主力店

 

主力店与次主力店的业态属性、商户品牌、面积大小、分布楼层与位置；

 

是否有新兴业态与品牌。

 

（2）独立店

 

独立店的商户品牌、业态属性、面积大小、分布楼层与位置；

 

有没有新兴业态与品牌。

 

（3）面积比和业态比

 

主力店与独立店的面积比；

 

购物\休闲娱乐\餐饮的业态比。

 

4、运营

 

（1）运营管理

 

外包商业运营公司或自建？成功案例如何？

 

是否做到统一经营，统一推广，统一管理，统一形象，统一收银？

 

地板、卫生间角落的干净程度等。

 

（2）经营状况

 

人流量、提袋率、客单价、滞留时间等。

 

（3）租金

 

分楼层、分位置、分业态，购物中心的年营业额等。

 

二、购物中心考察的4个角度

 

1、商圈+典型项目

 

先详细分析项目所在城市概况、商圈分布与特征；再去考察典型项目本身。

 

这样得到的考察结果不仅有利于客观深入了解城市商圈的，更有助于对典型项目的定位、业态、运营等有更深刻的判断和经验获取。

 

2、项目的全面考察

 

考察要点：

项目概况：基本信息、规划设计概念、项目定位

区位分析：人车分流、出租车等候点、通畅回路、道路设置

动线分析：外部动线、内部动线

设计分析：项目外观、室内空间、中庭、天顶设计风格、店铺设计

业态分析：业态分布、现场照片、各楼层业态组合与品牌、楼层业态布局、特色业态展示、主力店展示与品牌分析

节点分析：项目的设计细节与创意，包括建筑外立面、入口门厅、中庭、自动扶梯、电梯间、公共走道、公共卫生间、公共休息区、配套设施

 

3、同类项目对比考察

 

考察要点：

人员管理：楼层人员管理、楼层管理大包干、总服务台管理、楼层督导台改服务岛、保洁人员管理

环境管理：休息椅变形计、灯光/投影/LED 包柱、环保设计及形态各异的垃圾桶、卫生间、绿植、艺术墙体、装修管理、艺术与商品的完美结合

导视管理：导视系统——商场内的导航，导视系统——楼层及品牌简介、指示牌，宣传单广告取阅栏、安全警示贴、消防警示贴、安全出口指示地贴

营销管理：体验式营销、节日营销、名人营销等

 

4、局部与细节考察

 

考察要点：

景观考察：周边关系处理、主入口广场、特色水景、地面铺装、地面停车、绿篱墙、圆形下沉广场、广场绿地

装饰考察：地面、天棚材料、墙面材料，灯光及导示、设备安装、栏杆及扶梯、卫生间，软装小品、车库装饰

租务管理：购物中心主题、导视、装修管理、财务管理、现场管理、客服管理、安全管理、保洁管理

业态与特色商家：业态规划、品牌组合、业态占比、特色商家分析、楼层规划、品牌组合亮点

 

 

如何进行商业改造?

 

1、产品再定位。每个商业体的脱胎换骨的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。日常生活中，我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判，对微观市场特征的模糊认知。产品定位的本质是：我的客户是谁?我有什么与众不同?客户为什么会来买单?

 

2、优化业态。商业建筑绝对是形式服务于功能的产物。但好的形式往往能够优化内容上的经营。优化调整业态，是建立在大量的预招商和财务数据分析工作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据，以强有力的备选业态及品牌库作为支撑。

 

3、立面翻新再造。建筑外表皮是一个商业项目最重要的标识。好的立面用元素和构图诉说着一个项目的内在气质和主题特色。符合现代审美和个性化的立面，是商业精神内在展示的重要元素，给传统商业以新的面具。用广告、色彩、灯光、材质、构图等手法设计的立面，就是其内在商业气质的最佳表达方式。

 

4、室内空间主题重构。如果说建筑立面的再造代表了新兴商业的精神气质，那么室内空间主题的重构就代表了新型商业灵与肉。电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这个项目的独一无二性。未来好的商场经营者本质就是一个大片的导演，你想说什么故事，就在这个数万方的空间里造梦。他可能会拍文艺片，可能会拍专题片，可能会拍科幻片，可能会拍时尚片，可能会拍动画片，把商场打造成梦工厂的思想意识革命，是决定成败的关键。

 

5、优化功能设施。从大到一个商场内部的管线设施、声光电设施、舞台效果布局，到小到一个商场的休憩花台、功能座椅，卫生间形象，都是。如果说管线如同血管动脉，声光电如同美容品，那么这些细小的细节空间则代表了每一寸肌肤上的细胞。

 

6、提升软件服务。线上数据支持绝对是未来商业服务亮点。实体商业面对线上电商最现实的态度应该是合作。越快的合作、越紧密的合作，一定是商业经营升级转型策略的要点。

 

7、跨界经营。商业与艺术、文化、健康等方面的联姻是当前最常用的经营手法。

 

上述7大点，基本构成了商业再造的几个重要工作方面。对于一些项目，实在没有办法调整的商业，又没有勇气和经济能力炸掉重来，不如直接改变性质吧，做成创意办公楼也未尝不是一个合适的选择。