商业地产售后返租的核心是委托经营管理合同。委托经营管理合同条款不合理，小业主该怎么办？

 

一、项目概要。

 

某商业项目为快速回笼资金，将每一层分割成若干小铺出售给小业主。

 

1、小业主与开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商购买商铺。

 

2、小业主与商管公司签订《委托经营管理合同》，主要条款包括：

 

项目交付日至开业日的半年期间为免租装修期；

 

10年统一托管，自商场统一开业之日起算；

 

前2年免租；

 

第3年起商铺如果有出租，业主收90%，商管公司收10%。

 

二、现状。

 

1、按照约定现在是第3年可以收租金了，可是因为管理方管理不善，商铺70%空置；

 

2、项目前期推广中关于酒店、超市、影院的入驻一直没有动静，比如5楼还是一片毛坯，当时开盘宣传5楼是电影院、娱乐和餐饮；

 

3、现在管理方只对在里面经营的商户收物业管理费，不收租金。

 

三、问题与求助。

 

小业主的问题：

 

当时买商铺时因为没有经验，稀里糊涂的签了十年委托合同。

 

现在意识到合同条款不合理：店铺租出去才有租金，没租出去没租金，和受委托方没有任何关系，对受托方没有任何制约，受托方根本不会用心去经营店面。

 

小业主求助：

 

1、能不能把业主的合法权益从商管公司夺回来。

 

2、夺回商管权后，以后的发展方向。

 

附：原始委托经营管理合同相关条款

 

甲方（委托方）：小业主

 

乙方（受托方）：商管公司

 

1、甲方将商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利统一授权委托给乙方。

 

2、委托经营管理期限为十年，自商场统一开业之日起算。（自项目交付使用之日起至开业之日的六个月为免租装修期，甲方同意给予免租）。

 

3、甲方同意将前两年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理。

 

4、从开业之日起算第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，90%归甲方所有，10%作为委托佣金归乙方所有，各付各税。

 

5、甲方承诺在委托期内不干扰乙方的经营管理工作和商铺承租人的正常经营活动。

 

6、甲方承诺在委托经营合同期限内，不会以任何理由收回商铺使用权。

 

7、乙方有权根据商场实际情况，自行决定并实施对商铺的经营范围，经营业态，经营品牌，经营品种进行变更调整。

 

8、乙方在不影响结构安全的情况下，可以进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将商铺与其他商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无需另行通知甲方或取得甲方的同意。

 

9、合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同；违约金计算方式为：按本合同第4条约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。

 

10、委托经营期满后，乙方享有优先租赁权及托管经营管理权。