规划多个“超级地下城” 地下商业开发成未来开发商博弈新战场?

来源:赢商网 时间:2018-06-08 作者:邓柳

       对于寸土寸金的深圳而言,土地资源稀缺已然成为城市快速发展的一大桎梏。如何为城市发展腾挪出更多的土地建设资源?在“向海要地(填海)”方式不通的情况下,深圳市政府转而开始“向下要地(开发地下空间)”。   

  地下商业开发或成开发博弈新战场   

  5月21日,深圳规土委发布了项目招标公告,准备修订十年前颁布的《深圳市地下空间开发利用暂行办法》,这也预示着未来地下空间开发将成为深圳城市建设的一大趋势。

  

  回顾深圳目前在建和正在规划的地下空间开发项目,全球第一大会展中心深圳国际会展中心,630万平方米前海超级地下城;连接三馆一城的龙城广场地下空间;被称为“深圳之眼”的深圳眼水晶岛计划等,都是“超级地下城”。而这些正在建设或规划的“超级地下城”中,不乏大面积的商业规划。

   

深圳国际会展中心效果图

  以目前正在建设的深圳国际会展中心来说,2016年8月29,招商蛇口联合华侨城以总价310亿元拿下深圳市宝安区大空港区域总建筑面积约245.33万平方米的11块地,其中配套商业用地约52.82万平方米,包括商业、办公、酒店和商务公寓等分项功能建筑,项目将主要进行深圳国际会展中心的商业配套建设和会展产业运营。   

  此外,630万平方米的前海超级地下城,规划的超级地下城也包含交通系统、公共服务、商业等;位于龙岗最核心片区的龙城广场地下空间,虽然暂未有详细数据,但三馆一城+龙城广场+周边区域一半地下空间互联互通,体量也非常大,也是其行政、文化和商业中心。

  

前海超级地下城效果图

龙城广场地下空间

  在深圳土地资源持续匮乏和政策的鼓励支持下,地下商业开发或成为未来开发商博弈的新战场。   

  深圳地下商业发展形势多元化   

  作为地下商业发展的主要形势——地下商业街,深圳的地下商业主要集中在罗湖和福田中心区,且发展形势较为多元化。  

  目前,深圳形成规模的地下商业街呈现三种形势,以华强北和东门商圈为特点的地下步行街;以连城新天地、丰盛町为典型的写字楼集群下地下商业街;以世界之窗、大剧院、市民中心等地铁换乘站点为纽带的小型步行街。  

  其中,连城新天地、丰盛町作为深圳写字楼集群下地下商业街的代表均位于深圳繁华的中心地带,但是二者的定位却有较大差异。   

  连城新天地是连接会展中心及购物公园地铁站厅之间的地下商业街,集购物、餐饮、休闲等于一体,引入了许多深受年轻人喜爱的轻食餐饮,定位较高,而且客流人气都不错。据统计,1.5公里的连城新天地全天客流达15万人次,可谓是深圳乃至全国较为成功的地下商业街之一。  

  丰盛町商业街全长500米,共设有三层,负一层为下沉式露天街区,总建筑面积达2万多平方米,铺位总数多达五百多个,以零售小店铺为主,进驻的品牌业态定位略低端,内部装修也较为陈旧。不过,因为其位于深圳最大的地铁交通枢纽换乘站车公庙,人均客流量也较大。 

  

丰盛町商业街(图片源于网络) 

  还了解到,2017年,深圳还新增了一些,地下商业项目,比如深圳华新时尚MEGO商场、深圳福田时尚MEGO美食城等。此外,由时尚集团打造的全新华强北地铁商业街也即将开街。   

  地下商业开发难度较大   

  虽然深圳地下商业开发已有一定规模,但是对于开发商而言,地下商业开发或仍然具有一定的挑战。   

  商业的属性决定了其是要为消费者提供更好的服务,而地下商业开发不比地面开发,开发商要考虑到光照、阳光、空气、温度等一系列客观自然因素对建筑的影响,从而保障消费者的购物体验。   

  业内人士分析认为,其一,地下商业开发成本很高,一般是地面的2-3倍,建筑建设开发也不容易。地下商业想要成功,从最开始的选址、规划和建设,到中后期的招商、推广、开业营运、物业管理等各方面都需要花心思。   

  其二,地下商业空间开发一般是借力地铁枢纽,而地铁枢纽都具有人流快速通过的特性,如何增强客户的黏度和忠诚度,也是地下商业营运的一个非常重要的课题。

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