在这几年间，商业地产的开发建设可谓如火如荼。由于建造成本与住宅相差无几，而利润却是住宅的好几倍，这让许多房产商都争先恐后地想进入这一领域来分一杯羹。但由于对商业地产的认识程度不够，只知建所谓的商业产品，不知商业与地产二者的关系。这让众多房产商后悔莫及，利润变资产相信是相当一些企业不愿看的事。

　　从目前市场来看，商业地产中主要开发产品大致分为五种形式：
   
　　1、社区型商铺——主要商业服务于社区本身，同时辐射周边居住区居民或部分行人；
   
　　2、专业市场型商铺——由于产品市场的细分，消费者对某些产品更希望在一个产品集合市场内选择和购买，如建材市场、家居市场、橱卫市场及针对性人群服饰市场等；
   
　　3、购物中心型商铺——设置在主要商圈范围内，主要经营包括珠宝、化妆品、服饰及鞋表等，属于综合类的商业经营场所。当然现在一些新的购物中还会包含电影院及游乐场等设施，视建筑规模而定；
   
　　4、步行街型商铺——主要布局在闹市中心位置，无车辆的干扰，可以自由随意地逛街购物；
   
　　5、单体建筑底商——相对于一些办公楼或小户型公寓等建筑，由于沿主要道路其底部会设2—4层商业用房。
   
　　对于其它的一些特别商业形式在此就不一一列举。
 
　　为什么说“销售模式会决定商业开发产品”呢？在上述所列举的五种商铺类型中，从销售角度来分析，其如进入市场销售的模式也是不相同的。同时，在招商问题上、租售二者关系协调上及建筑本身商业经营要求上等也是有着很大的差异化。对于商业地产开发，最难最复杂的是商业定位问题和招商问题，而销售的手段可谓相对简单。目前主要采用的商铺销售模式主要为二种：一种是产权式销售模式，例如对于沿街商铺类型的，客户可以自主购买自主租赁，商铺的产权、租赁权和使用权结为一体；另一中就是返租或包租式的产权销售模式，其与传统商铺最大区别在于产权、经营权和使用权各自分离，购买者拥有产权、管理者拥有租赁权、经营者拥有使用权，返租或包租年限也从3年到20年不等。
 
　　对于上述的5种商铺产品而言，目前市场中对于社区型商铺、专业市场型商铺和步行街型商铺主要采用传统的销售模式，只是在招商问题上现在越来越得到重视了，一个另投资者或经营者认可商业业态定位是销售的前题。对于购物中心型商铺目前市场常规采用的都是返租或包租式的产权销售模式，一则对今后整体商铺的统一招商有利，二则对商铺的统一管理有利，三则对客户投资信心方面起到一定的保障。并且该销售模式也逐步广泛地运用在其它类型的商铺开发销售策略中，毕竟商铺今后的经营方向和未来的经营商家已成为客户投资决策的关键因素。同时，对于商铺的分割问题，也会直接影响销售策略的制定。
 
　　因此，由于商铺类型不同，开发企业规模不同，开发利润要求不同，对于不同企业在商铺产品规划上、销售策略制定上及资金要求上等应更细分考虑。毕竟，由于前期的开发策略不当而早成后期商铺销售不利变为资产，这对于许多房产商来说会是一件十分痛苦的事。
 
　　从招商角度来看，除社区型商铺对次要求相对较弱外，其它类型商铺的销售均与招商策略紧密联系。所以在制定销售策略时，结合自身商业项目的实际情况确定招商计划和策略也是十分重要的工作。从长远规划来看，先确立项目的商业定位、业态分布、商业管理模式及招商计划等工作准备，是商业项目最终能否取得市场销售成功的关键。