有些开发商觉得，产业地产和常规地产一样，不就是盖了房子卖给企业么?根本不需要考虑产业!有些政府则觉得，产业地产必须有产业，但是究竟是什么产业，却往往是跟着感觉走，他们不顾市场情况，主观臆断地确定了某些园区只能做IT主题、服务外包主题等等。

 

产业地产，作为产业的载体，其实首先必须要研究的，是这个地块的条件可以匹配什么样的产业?只有搞清楚要匹配的“产业”，“地产”的开发、运营才能做到有的放矢，即考虑清楚要匹配的产业，才能提供与之需求相符的硬件设施和软件服务。例如，如果引入的产业是偏向于创意设计的，“地产”就需要花更多功夫研究激发创意、提供沟通场所的公共空间设计等;如果引入的产业是偏向于数据存储、研发试验的，“地产”就需要着重考虑楼板承重、园区安防等。

因此，产业地产开发、运营中，“地产”离不开“产业”，更离不开产业落地的硬件、软件“需求”。

当前，单纯的房地产开发之路越走越窄，而近一两年所冒出的特色小镇之类项目是传统地产商转型的最佳路径，特色小镇的根本是产业，产业是能够带动或影响区域经济结构的根本，它是由利益相互联系的、具有不同分工的、由各个相关行业所组成，它是一个系统性强、科学性高以及结构性多的一门学科。

因此我们不难发现一些普遍存在的现象：

第一种是发展商直接找规划设计院对项目直接进行规划与定位；这样的情形下，必然会导致规划会改来改去，无论怎么改，项目缺少灵魂，缺少立足根本，不了解市场声音的方案是没有发言权，也是不能落地，折腾到最后结果就变成了众多良莠不齐，甚至胎死腹中的项目。

大凡一个成功的项目，必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后，依据这个灵魂及总体思路，再来指导下一步规划。

第二种是发展商委托专业的策划公司对项目进行前期论证、定位，然后再进行规划设计及操作执行。

项目的产业研究策划，不能生搬硬套，必须因地制宜；不能创新过度，只玩概念，必须能落地，在项目的产业研策过程中若不能深入了解产业的真正产业发展历程、结构与趋势，其做出的产业定位的适应性土壤不够、产业生态化不足、信息化不全面、产业关联性弱、后期执行落地性差。

 

于是在这样没有做产业规划或产业规划深度不够的情形下，项目的市场定位将会模糊、功能组合错搭、客群不清晰，甚至金融模式的路径不通。

 

产业发展研策方法

产业规划有其规范方法:首先进行经济发展阶段和产业结构分析，以明确当前产业问题和预测未来发展方向。其次根据全球、区域或周边城市产业转移、区域政策和本地产业特征等，分析产业发展面临的机遇、挑战及优劣势。再次，针对现状和发展条件，提出产业发展的总体战略，如结构升级、集群化、高技术化、区域协调 分工等，并按一定标准确定优势(或主导)产业及其战略。最后提出优势产业布局意向、明确板块的产业类型及规模。

 

产业发展战略与规划

综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等做出科学计划。