项目没有顶层设计，谈什么拿地开发？

本站讯  日前，江苏开发商慕名来到飙马中国商业地产顾问机构，咨询了解在拿地开发阶段遇到的问题，受到首席策划师何其琛的热情接待。

据介绍，该意向土地占地263亩，准备分两期开发，总规划建筑面积近28万方，除了住宅外，商业体量6-7万方，在一个县级镇开发如此大体量的商业，风险巨大。

                                                              

作为招商引资企业进入皖北市场，虽然可以享受当地政府的一些优惠政策，但在具体开发实操层面，还应该要结合企业自身的实力和特点，而不能一味地盲从，让政府牵着鼻子走，如何做到既给政府树立政绩工程的社会效益面子，又把经济效益的里子留给自己，是拿地前后必须要做的功课。

开发公司谢总介绍了相关情况，从和政府接洽后，开发公司已经提交了几套方案，均未达到政府的要求。飙马首席策划师何其琛认真听取了谢总的介绍，从四个方面进行了深入细致的分析。首先开发商拿地前，应该对地块的价值进行发掘，结合当地市场及周边的情况，挖掘出土地的价值，找到土地的价值点；二是找到地块的独特性，尤其是对6万方商业的开发，更应该独辟蹊径，是做专业市场、商贸城，还是做集中式商业加特色商业街区？独特性是打造项目的灵魂；三是盈利模式的设计方面，住宅去化没有压力，但商业租售策略才是盘活项目的重中之重。无论是何种形态的商业，顺利开业乃至持续运营，才是衡量项目是否成功的关键，自持比例和销售比例的设置，商业培育期的投入，兴场旺场的策略，都是拿地前必须要做的工作；四是产品设计上，既要创新出奇，又要科学实用，突出产品的特色和亮点，打造新区或新城的商业中心。何总强调指出，不以盈利为目的开发都是耍流氓，如何做到社会效益和经济效益相统一，做好项目的顶层设计至关重要。按照商业地产的操作流程，深入了解市场、把握市场、找到市场空白点，给项目精准定位，把握好项目的开发周期、开发强度和开发节奏，设置最符合项目的盈利模式，才是项目成功的保证。

专业的人做专业的事，谢总对飙马首席策划师何其琛的分析十分赞同，近期开发公司将邀请何总去项目地实地考察，双方深入沟通交流，力争达成深度合作。