随着房产业发展的日益成熟，房产市场竞争、特别是商业地产市场的竞争尤为激烈，竞争催生新的建筑模式、新的地产概念层出不穷。街区商业以追求形式与功能的最佳组合为目的，街区商业是其中颇为抢眼的一个概念，正成为商业地产中炙手可热的新模式。有人预测，街区商业将引发下一轮的市场热潮。它的出现也是城市发展到一定阶段的必然结果。 
 
■“街区商业”引领楼市热流成就商业物业

街区商业的出现最早在北京。首先是建外SOHO 推出特色商业街区，仿照上海新天地的业态模式，在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺，以及20个双层花园的商业街区；与此同时，以街区商业为概念，由苹果商业街和“苹果二十二院街”组成的苹果街也已面世。第七街区，则完全向外宣传打造具有时尚特色的商业街区。同时还有像万达、金地等著名商业地产公司的项目开始准备将其街区商业推向市场。

多个街区商业项目的推出，使街区的概念成为近期商业地产中最热的一个词。那么，街区概念如何成就商业物业？北京后现代城的主创人员通过对美国佐治亚州建筑界进行的“城镇复兴计划”考察，提出了“美国后街生活”的产品理念。后现代城的“美国后街”集餐饮、零售、文化、娱乐等为一体，将是一个具国际水平的综合性时尚休闲区。

■城市发展催生“街区商业地产”时代

随着城市社区化的大势所趋，房地产开发特别是商业地产的开发也必将走向社区化，因此，杭州商业地产步入“街区”时代也是大势所趋。一方面，源于楼市竞争而带来的创新的需要；但另一方面，也是城市文明不断推进的结果。

宏观到城市发展的角度，街区住宅的价值也值得挖掘：由于街区能开放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套资源，另一方面也使街区里的商店、办公场所、公建配套等得到更大程度的商业利用，达到社区效益的最大化。

面临shopping mall喊停、专业市场走平、县市大商场的穷途末路，街区商业因有合理的布局，便利的交通，经营形式也更为多样化，没有shopping mall和专业市场等的不便，因此是目前较符合中国的商业业态，也是商业模式的一个发展方向。

■杭州出现首个“街区商业”

从简单的楼座到组团住区到小区到社区到今天的街区，杭州商业地产的舞台已经不再拘束于狭隘的建筑平台和传统的利润法则。随着北京的“街区商业地产”旋风席卷而来，华元.16街区这个带有鲜明“街区地产”特征的房地产新盘应运而生。

作为商业地产的开拓者，华元房产精心打造了下沙首个大型商住项目——— 华元.16街区，它拥有近2万平方米的街区商铺和3万余平方米酒店式写字楼，将为我们提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新锐的 BLOCKSTREET商业模式。十个BLOCK模块街区相对独立又浑然一体，主街与四条次街交错分割，营造立体式的商业内街，形成流动性极强的内部空间。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鲜活，但同样功能齐备，尤为难得的是其中每个铺位都临街而设。

■“街区商业”的独特之处

街区是城市系统的一个重要构成部分，它的价值不仅在于为土地的发展提供框架和边界，它也是各单体的“通道”，构成“公共活动空间”；提供各单体发展的“建筑背景”和“视野”，同时还提供给发展商最为重要的商业和人文的“生活文脉”。街区会告诉我们很多东西，除了周边物业可以卖多少钱外，它也告诉了我们在这个街区，怎样的生活空间会卖这样的价格，甚至是更高的价格。这里所指的“城市街区”应该包含两个指标：一是硬件，在项目建筑空间的营造上，有倾向性地选择了时尚元素比较高的社区配套，如主体商业街、富有情调的景观以及高尔夫练习场设施或主题公园；二是软件，这是“城市街区”的核心体系，即对生活在这个街区的人的生活习惯、人生价值定位等方面的引导。街区商业作为在街区住宅的基础上应运而生的商业模式更有其独特之处。以华元.16街区为例，“街区商业地产”应该包括以下要素：

1.铺铺临街

街区商业最大的商业魅力就在于开放性：街中设街，四面贯通，铺铺临街，无商业死角……处处人潮涌动，商业空间充满人情味。

2.复合功能

街区商业业态丰富，集购物、休闲、娱乐、居住等为一体，各业态间互动互补，真正使全人群（各个年龄群）、全天候一站式购物消费成为可能。

3.黄金比例

街区商业空间不过分大，长度不过分长；街区的科学规划令人只需步行，便可轻松购物、娱乐、休闲、看电影。黄金比例的店面分布，合理的面宽及进深，让店铺投资的性价比达到最高。人性的尺度带来交往和沟通的便利，更带来有效商业时间的延长。

4.连通城市

街区商业与道路、与城市保持密切连通。街区的格局必然是四面贯通的，街区的位置必然是要处在交通枢纽上的。商业不再是一个区域的独立体，而是一个城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街区不仅极大地阻止了本地消费的外流，更大量吸纳了外围人流。

5.动静隔离

街区商业通过空间的灵活过渡，改变了人流熙攘、环境喧嚣的商业第一印象，多条商业内街和次内街，多种功能分区，闹中取静，静中求动，实现动静隔离。消费环境幽雅、舒心、个性飞扬，业态之间动静有序，互不干扰。

6.广场效应

街区商业更注重交流的功能：街区中势必存在广场，广场是人们迷恋一个地域的重要依据，是一个区域活力的第一见证。广场是最容易吸纳人流、聚集人气的地方，各种有特色文化味道的商业活动让商业在街区文化的包装和烘托下价值倍增。

华元.16街区追求形式与功能的最佳组合，追求建筑与城市空间相适应。并努力在此基础上创造出一个生气勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作为杭州街区商业地产项目中的佼佼者，有四大理由成就了华元.16街区的商业突出地位：

理由一：有一种位置注定就是领先者

北临下沙主干道2 号大街，东接9号大街，西与下沙公交站浑然一体；背靠下沙公共配套中心，与文教区的中央广场近在咫尺，占据大学城入口门户位置。项目北面正对浙江工程学院，与杭州电子科技大学、浙江警官职业学院等高校紧密相连，南邻下沙大型住宅区。庞大的消费人群，尽在掌握之中，而区域的至尊首席，更让人不容置疑。

理由二：交通枢纽商机会聚于此

地处下沙真正交通枢纽：紧邻下沙交通主干道2号大街，相连公交下沙中心站，每天公交车班次约为15分钟/班，隔街斜望地铁1号线下沙站，相距不到300米。

交通通畅，当然人气鼎盛、人流如织，商机自然源源不断。

理由三：互动业态打造城市客厅

集合多种经营业态：酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物应有尽有；首个电影超市、国际餐饮巨头取悦年轻人的需求；酒吧、茶室、咖啡厅打造下沙的会客大厅；各类时尚精品店满足顾客购物欲望，营造全方位的感官享受。

只有如此新鲜而全面的功能，才足以成为下沙城的“城市客厅”。从此，下沙拥有了自己标志性的约会地。

理由四：鲜活模式人流由此驻足

华元.16街区带给杭州的不仅是一个出色的商住项目，更为杭州带来了一种商业地产的全新模式，这种模式是房产市场竞争的需要，也是城市发展到一定阶段的必然结果。我们可以预见，2004年地产投资将由商铺时代进入街区时代。

市场类商铺在国内商铺投资市场的角色无庸质疑，一方面，市场份额巨大，另一方面，不少市场类商铺频频创造销售“天价”。

（1）、专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

比如，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北京中关村的海龙电子市场，规模庞大；而位于北京东南三环的“亿客隆南城电子总汇”则规模较小，其规模差别的原因在于中关村和北京南城电子消费市场需求的差别。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。比如位于北京南城沙子口的办公用品批发市场，其规模约1万平方米，专业批发办公所需各类用品，在北京有很高的知名度，这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的。

（2）、专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。 步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）、专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。

（4）、专业市场商铺的特点

商铺的形式

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。