商铺拍卖无异杀鸡取卵

来源: 时间:2008-04-30 作者:

  前些年的商业地产热,应该说是商业地产"开发热"和"销售热",而不是商业地产最核心的"商业热"。回过头来看看,近些年来房地产市场的快速发展带动了商业用房开发量的激增,甚至有些县级城市都能出现一到几个十几万平方米的商业巨无霸。问题是这些商业用房只有开业经营才是商业,否则什么都不是,只能算做城市资源的巨大浪费。商业用房开发建设高潮之后,面临的问题是如何能够顺利开张营业。今年,我随一媒体对北京部分地区商业地产项目进行了考察,得出了三个结论。这三个结论对市场、对开发商而言,是商业地产正处于转型时期所面临的三大难题。

  一、招商难

  今年夏天,我随媒体走访考察了北京十个项目。他们是财满街、国美第一街、拉斯维加斯湾、大成国际中心、东都国际、维吉奥商业街、珠江帝景、美晟广场、西单MALL和四季商城,涉及朝阳青年路板块、东南四环板块和西单板。全部都在招商阶段。这十个项目,全部结构封顶有8个,其他两个项目是仅在挖槽阶段的美晟广场和部分结构封顶的拉斯维加斯湾。从外观判断已基本具备开业条件的有2个,分别是珠江帝景和四季商城。当然,仅从外观判断还不准确,还要内部配套到位才行。

  走访中了解到,除美晟广场外,其他项目对招商的迫切性都很强。大成国际广场项目和东都项目分别有了乐购与百盛进驻的消息,但这两个项目由于面积较大且处于东南四环地段,目前区域人口消费力不足以及未来竞争的因素,我认为招商压力较大。这两个项目相距不到1公里,相同的商圈会使有意进驻此地的商家在选址时费一番脑筋。另外,这十个项目中有5个项目是只租不售或以租为主,分别是大成国际中心、东都国际、美晟广场、西单MALL和四季商城。而财满街、国美第一街、拉斯维加斯湾、珠江帝景和华侨城维吉奥项目是以销售为主。两方面各占50%。

  调查分析表明:绝大部分项目面临招商压力且招商情况并不理想。而从项目工程进度来看,如能够招商顺利,除美晟项目外,其余9个项目都能在2007年开业经营。但从专业经验来判断,能在2007年开业的将极少。大部分项目在2008年或2008年之后才有可能开业经营,甚至也有可能闲置更长的时间。

  有专业机构统计,近几年北京商业用房入市量将超过1000万平方米,但由于北京现有消费人群的消费力是不可能像商业地产开发量一样,几年内翻番或猛增,再加上很多商业地产项目在开发时出现的规划设计、建筑结构等问题造成的商业使用困难,未来大量商业用房闲置将是一个不争的事实。

  总结近年来走访考察国内很多城市商业地产市场发现:目前全国与北京市场发展情况大体相同。

  二、经营难

  就经营难这一点无需多做解释,从沈阳的大连万达广场、北京的巨库、碧溪家居广场、第五大道到杭州的信义坊、石家庄的女人街、唐山的远洋城等等,都对商业地产项目开业后经营难的一面进行了很好的展示。很多商业地产项目招商开业了,却无法保持长久的可持续经营,最终又关门歇业。

  转型时期的商业地产即使度过了招商难这一关,后面还面临着可持续经营这一难题。前面所提到的这几个经营难的项目颇具代表性,值得后来的做商业地产项目的开发商们深刻研究。但今后这样的项目仍会层出不穷。主要有以下两方面原因:

  1、开发利益的最大化。尽管有前车之鉴,但后来的很多开发商并没有太在意,都对自己的项目抱有信心,认为商业面积开发的最大化能够带来销售回款的最大化,至于商业项目的后期能否运营不是开发商关心的问题。所以,后来的商业地产开发商仍勇往直前。

  2、专业障碍。有些开发商看到了前面商业地产项目在经营中出现了问题,但对商业的开发及经营规律无法把握,即使投入很大力量研究也是在房地产圈中打转,最后不得不抱着侥幸心理开发,最终的结果只能听天由命。

  以上两个原因将会使未来更多商业地产项目在开业之后面临经营上的压力。由于这些压力多是商业地产开发商不尊重商业经营规律造成的,一旦出现上述问题,开发商和经营者都束手无策。

  三、人才难寻

  这里有三层意思,一是缺少专业商业招商及经营管理人才,二是缺能够同时懂得房地产开发和商业经营的复合型人才,三是缺少较专业的商业经营管理团队。另外,前面所提到的招商难、经营难也与商业地产开发环节缺少商业人才、复合型人才及专业商业团队有很大关系。

  仍以前面北京几个板块商业地产调查为例。前面所提到的十个项目中,有专业招商队伍的是东都项目和西单MALL项目,美晟广场负责人在北京有多年商业工作经历,所带队伍也应算是专业队伍吧。这样,十个项目中有专业招商团队的占30%。其他项目招商大都由售楼处营销队伍代劳。其数字表现是70%项目招商工作欠缺专业。

  十个项目都有招商的需求,但8个项目还是地产队伍开展招商工作。这些队伍的招商专业性可想而知,即使投入大量广告,效果也不尽理想。这里主要有几个问题:一是这些项目在开发之初就有一些这样或那样问题,会影响到后期招商,而地产团队本身缺少商家资源的积累,又由于专业性的限制,无法对前期存在问题进行调整,如建筑结构对定位的影响等。而且对商业后期经营管理如租金等简单的专业问题都不能给商家满意答复。所以,非专业商业团队招商效果当然会大打折扣。这样,商业地产项目长时间招商效果不理想以及开业后无法长期可持续经营是较为正常的。

  考察表明,引进专业商业人才及团队的项目开发的理念要更成熟、理性和专业一些,但仍是少数。其实,商业地产项目引进商业背景的人士或商业圈专业团队的好处就是同时引进了商家资源,即增强了专业性又省下不少广告钱。

  当然,目前市场上专业招商能力强的团队和机构并不很多,有时开发商也难于检验。这也是大多数项目尚未委托专业招商或商业管理团队的原因之一。另外,很多商业的专业人士由于对房地产开发背景了解不足,有时所提商业的专业意见也往往不被开发商所接受。商业面积销售对招商经营的影响是房地产对商业提出的新课题,这个新课题是需要更长时间来解决的。

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