上海房价将继续稳定增长

来源: 时间:2008-04-30 作者:

  上海房地产市场是中国房地产最大的市场,与中国其他城市房地产市场有共同点,也有不同点。就共同点来讲,房地产市场都是明显的政府调控下的市场,不是完全的市场经济,市场需求和发展空间都很大;不同点是市场的成熟度、城市地位、购买力差异较大。就目前来看,上海房地产市场有以下几个特点:上海的房地产市场与全国一样,也是在实行宏观调控下的市场,土地和信贷均受调控,并加强了对房地产市场的监管。同时,上海的房地产市场已成为地方的支柱产业,这个产业的地位、作用没有变;中低价房供应量增大,供需两旺,总体平衡。供求比逐渐回落,1-9月为1:103。产品结构基本合理。生产的区域与需求的区域不平衡,环内需求量大,生产量相对不足,中心区一房难求的状况存在,外环外生产量放大,相对需求缓解。需求中,由于消费者看好未来市场及投资市场的不健全,购房投资仍有一定比例;平均价格涨幅趋缓。去年涨幅24%,今年涨幅会有较大降幅,但中心城区涨势依然强劲;一、二手房市场互动发展,互为促进,消费层次梯度转移;产业集中度和产品建设水平不断提升。全市100强企业占市场份额逐年提升,产品建设水平也不断提升。

  上海房地产市场未来趋势,我认为有以下特色:

  市场需求仍然巨大。由于上海城市地位和国际化水平提升,特别是入世后的效应、2008年的奥运和2010年的世博等载体,上海国际的影响力和对内地的辐射力加大农村城市化及上海郊区现代化步伐加快,继续带来巨大市场空间;市场价格将继续稳定增长;一、二手房市场继续互动;房产大型企业市场占有率将继续提高。

  面对这个局面,我认为上海房地产企业其发展方向应该是:生产规模化,分工专业化,企业品牌化,市场全国化,融资多样化。生产规模化。只有规模化,才能在技术、成本控制上有突破,能实施规模生产和专业化。不仅生产、设计、销售、管理要专业化,不同产品生产也应专业化。如设计应有建筑设计、环境设计,建筑设计还应区分为公共建筑设计和住宅建筑设计等等。一般用专业化分工的思路组织生产,这样才能提高竞争力,企业生产产品应尽量专业化;企业品牌化。当今世界国与国、地区与地区间的竞争,实际上是企业间的竞争,企业的竞争则是品牌的竞争。房产企业的品牌与一般企业有相同点,也有不同点。房企品牌主要是企业品牌,其次是产品品牌。产品品牌是基础,企业品牌和产品品牌是互相作用的;市场全国化,有多大的市场,有多大的企业。区域性的市场培育区域性的企业,全国性的市场培育全国性企业,上海是全国经济的龙头,房地产行业应培育一批全国化的企业;融资多样化。房产企业是资本密集型企业,资本对企业的发展影响较大,需要多渠道融资,化解各种资金风险

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