第一条        区域位置及用地范围

1、区域位置  

　　位于天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。

2、四至范围及项目总体量

　　该商业项目位于领世郡地块东北角，东至微山路，南至现状国际学校，西至规划领世郡1＃地块，北至现状赤龙河，占地面积311亩（约合21万平米）。

3、交通状况  

　　 紧邻外环线快速路，外环线与京津塘，唐津，京滨，京沪，津保等多条高速连接，可以快速向整个华北区辐射。市区道路交通比较方便。地块北靠外环线，北侧有友谊路、解放南路、洞庭路、微山路通达市区，西侧紧邻规划的津沽二线高速公路。

1）项目北侧紧邻外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫主题公园和部分高尔夫球场置于其中），外环线是市区主要交通干线。
2）        地块沿津沽二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。
3）        地块沿津沽二线一侧，规划要求预留300米绿化隔离带（拟建27洞高尔夫球场）
4）        地块南侧梨双公路道路红线40米；
5）        地块东侧微山路道路红线30米；
6）        地块距友谊路3公里。
7）        地块距天津国际机场10公里。
8）        地块距津滨高速9公里。
9）        地块距津塘公路6公里。
10）        地块距津沽路2公里，地块西侧紧靠津沽二线（规划高速路）。
11）        地块距津港公路1.5公里。
附图1：地块城市位置图和宗地区域位置图
附图2：地块现状图
附图3：领世郡总体规划图
附图4：项目一期平面图

第二条           项目运作背景

　　领世郡项目作为一个复合型地产项目，集高档住宅、高尔夫、休闲娱乐、教育等于一身，其项目在运作之初，就引起了市场极大的关注，其商业地产项目对于一个大盘而言更是优势互补的过程。除了集团公司倾其全力打造之外，更得到了来自市政府及区政府的大力支持，更有众多的合作单位的关注，因而本项目是极为可行的。

项目面积规划：
商业部分        主题公园        别墅部分        高尔夫球场        国际学校
311亩           600亩            3498亩            839亩           100亩
总面积        5348亩

　　领世郡商业地产项目是天津市红磡房地产开发有限公司进军商业地产市场的旗舰型商业项目，本项目面向天津市所有中高收入阶层人士，并依托于天津市政府全面开发大南部板块的政策优势，及便捷的交通条件，旨在打造津城时尚生活新天地。

第三条        项目相关情况介绍

1、人文环境
1）本项目地处天津南部，而南部地区历来是天津的发展方向即经济商贸重心偏移的方向
2）天津南部地区是天津市家居建材业态聚集的地方，人们的消费意识习惯已形成
3）南部地区多水景，别墅集群，生态环境好，是人们休闲娱乐、享受生活的首选地区
2、人口情况
本项目地处津南区，与东丽区、西青区与河西区相邻，与滨海新区（包括塘、汉、大、津南葛沽镇、东丽）关系密切。
1）天津滨海地区位于华北平原东部,环渤海湾中心,包括塘沽、汉沽、大港三个滨海区，以及海河下游东丽区和津南区的部分区域，陆域面积约2270平方公里，约占全市面积的20%，常住人口近百万人，占全市11%，特别是2003年更是创造了相当于天津市GDP总额三分之一的GDP，人均GDP超过万元。
2）        津南区是天津市四个环城区之一。位于天津市东南部，海河下游南岸。总面积420.72平方公里，耕地22万亩，人口42万，
3）西青区位于天津市西南部，全区总人口31万人，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。
4）东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。全区总人口30.4万, 非农业人口10.8万。
3、交通优势
本项目拥有市内繁华商业中心无可比拟的交通通达性、便利性，通过近年来天津快速路的建设，在不远的未来，市区内或周边地区的消费者都能以20-40分钟的车程到达本地，未来地铁一号线的开通更为本项目源源不断的输送大量的消费人群，因此在本区域内开设这样一个购物中心，在满足周边高收入人群的购物需求的同时，也能对天津市区的消费人群产生极大的辐射作用。

4、项目特点

　　本项目是天津市乃至全国首个美式购物中心，购物中心内的各个商业设施和经营业态既是相对独立存在，同时又通过各种业态合理和有效的安排组合，充分利用该区域的土地资源优势和交通优势，将该项目打造成为一个集购物、餐饮、娱乐与休闲一身，兼有大尺度空间、大停车场的商业建筑群。区别于国内其他购物中心各商业设施相对集中的特点，本购物中心着力营造一种开放式的模式，消费者除了享受购物的乐趣之外，通过各经营业态的合理组合，让消费者真正体会到舒适性和随意性，为中高收入人士购物、娱乐、休闲开辟一片体验特区，让十分注重购物环境和质量的拥有双重身份的高收入群体在优雅、时尚的环境中得到享受。因此引导时尚消费观念是本项目的亮点之一。

第四条         项目定位

1、        定位思路
1）        目前天津市未来城市发展及物流、商贸中心南移的战略
2）        津南区大力发展第三产业的政策规划
3）        天津市高档商业及娱乐业态的相对匮乏
4）        项目自身的发展优势

2、客户定位

　　有车一族，成长中的中产阶层、白领阶层、金领阶层、富豪阶层、政府中高层官员、外籍人士；集团消费客户。

3、主题定位

        天津商贸南移战略下，未来南部商业的核心地带
        打造津城时尚生活新天地
        强调功能性与品牌档次的复合型商业地产项目
        休闲、体验、购物、娱乐、文化

4、品牌档次定位

    中高档次   新颖时尚    名家名品

5、业态定位

          经营业态强调差异化、创新型，业态组合是新形式复合型，强调购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游的价值。

专业市场 —— 大型高档餐饮、洗浴、娱乐聚集地
      家居家饰用品专业市场
      百货精品店
      名品折扣店
      大型超级市场

6、形象定位

时尚、高品质、健康、舒适。

第五条         设计要求

　1、规划风格       
　　通过该地块的规划设计，营造一个开放式的、注重生态、集购物、娱乐、休闲功能为一体，以休闲娱乐为主，高档次的美式娱乐景观型Mall。
　　2、规划设计要点
　　①使用功能要求
集购物、休闲、娱乐、餐饮各项功能为一体，为前来购物的人群创造一种舒适的购物环境，更加强调购物中心的休憩功能、最大限度地延长购物者的停留时间。
原则：符合科学、合理、经济、美观的要求，各项技术经济指标符合有关规范及文件规定，功能及布局要求详见经济技术指标表；
　　②景观要求
突出项目的个性特征，以完整的整体设计，使商业空间、休闲空间与景观环境溶为一体，形成具有特色的景观环境。
本项目内的相关植被应符合天津的气候特点、植物种类的搭配适应季节变化，四季常青，并要求在购物中心内部合理地布置一些符合本购物中心特色的小品，旨在为购物中心营造一种良好的生态和休憩环境，使之有别于市区购物中心的拥挤与局促。
③道路设计
商业项目的出入口安排在微山路一侧，实现货流与客流交通的分离，设置集中停车场，保证项目有充足的停车位。科学合理的进行交通组织。
④建筑设计
1、        建筑立面体现美式购物中心的风格；
2、        购物中心的各个商业建筑相对独立存在，同时又相互关联，以使整个SHOPPING　MALL浑然一体；
3、        各个商业建筑在尊重各商户自身对外檐的特定需求外，强调整体建筑风格的统一。
4、        在整个SHOPPING　MALL的建筑群体内，应至少有一个地标性建筑物。
⑤建筑规划弹性要求
应考虑到招商进程中的变更事宜及进驻商家的不确定性，尽量给后期的招商进驻留出一定的规划设计调整空间。
第六条         规划设计经济技术指标
1、        业态分布：
娱乐休闲 ： 餐  饮  ： 购  物
  40     ：   20    ：   40
2、        各业态所占面积
功能         业态类别        占地面积        建筑面积        合计        比例        合计
购物        百货业                 7,000          14,000        92,000        10          37
           综合超市                  8,000          24,000             8       
        名品折扣卖场              7000          14,000             5       
        家居建材类大卖场      28,000         40,000            14       
餐饮          餐饮                    28,000         53,000        53,000        14          14
休闲娱乐     休闲健身          3,000           9,000        63,000           3           22
              娱乐业态               54,000          54,000            19       
                   TOTAL            132,000         208,000         208,000     73        73
              综合停车场            75,000          75,000          75,000        27        27
               SUBTOTAL         210,000         283,000         283,000           100        100