荀培路:商业地产开发存在的问题与对策

来源: 时间:2008-04-29 作者:

  对当前商业地产市场形势的主体判断,讲问题是一个方面,另外我想市场总体是不错的。所以我想介绍一下当前商业地产市场的总体判断,应当说近年来商业地产的开发和建设受到前所未有的关注,我国加入了WTO以来,中国巨大的市场吸引了国内外商业投资集团,特别是连锁业态的发展大大促进了我国城市网点建设和管理,应该说取得了可喜的变化,具体表现在城市商业网点不但数量增加,档次提高,而且趋于多元化,大大满足了老百姓的消费需求,这个变化大家是亲眼目睹的。现在的环境应该说比几年以前或者说10几年以前是不可比拟的,这是市场经济给我们造成的。商业网点快速发展的依据和基础,我们分析了以后大致有四个因素拉动。第一个因素是经济的发展,经济的发展带动了老百姓的购买力,这是比较好理解的。第二个是经济的发展加速了旧城改造和建设新城,包括小城镇的建设。因为经济发展了以后带动了老城改造,建设新城和小城镇的建设,城市化的发展非常快。这些都需要我们商业网点的配套,包括城市面貌改变,当地政府也需要商业的发展。因此从住宅地产第一浪以后,应该说我们商业地产是第二浪。城市建设发展非常快,我这儿有一个资料,新中国成立的时候,北京的大小胡同大概有7000多个,到了20世纪80年代,只剩下3900个,随着近一两年每年大概有600套的速度进行销售。北京的人口在五年当中增加了200万,平均每年是40万,增加的面积根据人均一个平方是40万平方米,所以经济的发展带动了城市发展的配套。第三个商业网点的调整,也就是商业网点上档次。第四个是商业地产获利的心里,应该说商户是住宅的一到三倍甚至更高,我曾经到广东去,东莞一个商城不到10平方米,经营权超过600万,曾经有一个领导问我,是不是商业地产的暴利,我曾经跟这个领导说,商业暴利的标准不好说,但是干得好确实是利非常厚,我也举了两个例子说了说,干得好确实利非常厚。由于这四方面的原因推动了我国商业地产的开发。到了2010年生产资料销售总额是17万元,作为巨大的销售额的市场载体,应该说我们现在的差距还很大,所以仍然要加大市场体系建设,采取有效措施,调动各方面对市场投资的积极性,引导各方面资本,加大对商品市场建设的投入,同时也指出对商业网点开发和建设要进行指导,防止盲目开发和建设,提高成功率。

  从我们协会初步调查判断,我们认为这个市场从总体情况来看,商业网点的发展空间仍然很大,所以这是对开发商来说是利好的消息。包括一些商户建成了以后卖不出去,这对控制率和开发也有关系,一些地方盲目建设大型商业设施,给中小商业企业带来很大的压力,如果一个区域出现了10万平米以上的商业项目,肯定对周围的商业振动很大。我到一个城市,它是一个22万平米的商业项目,它就使得周边的商业项目发生了变化,高档的顶中档的,中档的顶低档的,部分城市不仅存在着商业网点过于同质化竞争和控制率高,而且造成了城市污染,我们了解河北一个市30万人90万平方米,这个量是过了,应该是逐步的完成。发达国家人均商业面积应该是3平米以上,而我国的北京和上海还是1平方米左右。这是我对整个商业地产形势的把握,不一定对,和大家商量一下,总体来说,商业地产的量是不够的,结构是有矛盾的。

  第二个和大家汇报的是商业地产开发,商业网点建设中存在的问题。虽然成绩是主要的,但是存在的问题也不少,我们关注的主要问题有以下六个方面。一是商业与地产存在着问题,商业地产开发商对商业特性的把握存在偏差,我国商业地产市场刚刚兴起,由于现在商业地产商是从住宅地产商转变过来的,有一部分是在其他行业成功以后搞我们商业地产的。商业地产的开发商不懂商业的现象依然存在,因此许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别,商业地产的开发不符合当地的规划,套用比较实际的住宅模式,而商业地产的复合性要求开发商和物业管理商结合起来,现实中结合很不规范,这些因素将带来巨大的投资潜力风险。前两年我们看到的商业地产项目,往往都是自己开发设计的,因此使得商业街比较多,在北京我们看到的商业街,开发商是搞商业地产的,他就是参观了全部一部分城市的商业街,然后回来自己设计,这是北京的例子,因为看着的比较多了。这两年看到的拿到地的开发商以后,找我们,找中介机构比较多了,这两年和以前完全不一样,拿到地以后找我们和找中介机构的多了,当然这是一个进步,中介机构目前还是比较少的,我们认为还是不够,我特别有感触,这两年看的商业地产项目,理想的不一样,我们认为还不够。所以前年我们协会发起成立了商业地产联盟,最后理事会决定再成立一个地产联盟,要商业和地产两家进行互动和共享,也是这个道理。看来当时协会的决定还是对的。

  第二个问题是地产商经营思路的偏差,这两年我们一直在关注这方面的情况,现在股市不好,银行利率不高,在个人投资的品种过少的情况下,加上放大了的宣传,投资者更加看好商业投资,因此吸引了越来越多的投资商铺,尤其是温州人在全国各地搞商业开发,最近我到包头去,看到温州街,包括在新疆也看到温州街,搞投资的人很多,现在把这块作为重要的投资方向。这样有了买方市场以后相迎合的是卖方市场,大多数地产商都希望当甩手掌柜,这些不可能形成对商业地产完整的规划,最近我到江苏的苏北去,地段非常好,我们认为自己做最好,最后还是卖了。有的商业城和商业街出现了销售火爆,地产商走了以后,商城和商业街日渐箫条,尤其是购物中心,一味地采用这种手法是非常违规的。在一个城市看到两个商业街,一个是仿古的,一个是现代的,两条街人气非常多,买深铺的人在门口都在招租。商业地产开发和商铺投资经营是高风险的行业,商铺投资风险主要集中在投资的前期,当市场的各方面因素发展成熟了,商铺优势才逐渐体现,一开始就是旺铺是很少见的,包括北京的王府井,现在基本上是不错的。所以商业地产开发商做的商铺投资回报率是8%到10%,实际上是商铺后期的投资回报。如果养铺不成,成了死铺,商业地产的开发商和投资商的矛盾就会暴露,就会形成类似住宅开发商和住户之间的罗圈官司。

  如何把风险有效的控制在前期投资确实是我们要研究的课题和工作的重点,在全国各地,商业地产项目都不同程度地发生了类似的问题,有的经营户和开发商之间发生了冲突,后期经营一旦保证不了实现8%怎么办?应该说商业利润都是非常薄的,平均是2%,其实2%和8%的差价就是我们的投资风险。前年我们协会就发出了预警,担心商业烂尾楼的出现,担心商业地产成为投诉的热点,我们现在也正在密切跟踪反租销售。这个对商业地产商造成的严重后果,有一次在论坛上我见到了房地产协会的秘书长,他说过一句话,住宅地产是江河,商业地产是海洋,所以这个关系我是同意的,我是赞同他的这种说法,现在住宅地产出现问题,国务院转发了7个部委的国八条,我想住宅地产出现问题,受到政府的高度重视,商业地产出现问题可能振动会更大,这也是我们协会非常重视的。

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