规划惘视症

　　在商业地产开发过程中，我们时常会看到这样的现象：

　　开发商把地拿下来后，不问三七二十一，首先要把能盖商铺的沿街面找到，有沿街面、盖商铺就仿佛理直气壮了，还有人没有沿街面，创造沿街面也要上商铺，至于商铺的体量、业态、业种，当然是越大越好，越丰富越好，越时尚越好，更重要的是越卖钱越好……遗憾的是，他在思考这些问题的时候，忽视了一个潜在的商业问题，那就是，这块地它适合开发什么类型的商业网点？

　　城市商业网点的开发，不是简单的房地产开发，而是围绕城市商业活动展开的商业设施开发。一块地它所在的区位、地段，周边人口与商品市场的状况都直接影响这块土地的商业项目开发。

　　规范化的商业地产开发，首先就是要遵循城市商业网点规划确定的布局原则、业态结构、网点规模等等。根据城市商业网点规划项目地块在城市的不同区位、不同地段所开发的业态、规模都会有明显的差异。在城市的商业区，商业地产开发区选择的业态一般是都会型购物中心、百货店、商店街、专业店，体量相应随商业区对城市的影响和辐射力会有所突破。而在城市的居民区，商业地产开发的业态重点应该是区域型或社区型购物中心，百货店、大卖场、标超和生活类商业街，在一个百万人口的城市里，社区居民在１０万左右人口的地段，商业项目开发的体量就适宜在３．５万平米左右。在城市郊区，商业地产开发则要根据城市类型，城市经济发展水平、城市化程度、城市居民收入、城市居民汽车消费等等状况做出综合判断。而这一判断是商业地产开发重要的决策依据。商业网点规划就是为商业地产开发提供决策依据，以改变城市商业布局混乱，结构失调、业态雷同的基本工具。

　　对城市商业网点规划的轻视、惘视，造成商业地产开发过程中的种种困扰：

　　第一，无视规划，把城市商业网点规划看作可有可无的东西。范这种错误的直接后果是，只看重项目地块的建筑功能，而忽视项目的市场功能，而商业项目不仅需要独特的建筑风格，更需要的是这样的建筑能否具有相应的市场功能；

　　第二，藐视规划，认为城市商业网点规划没有强制措施，某某官员一句话可以左右规划。在城市商业网点规划法制化进程中，应该说一时难以根除这种现象，但城市商业网点规划是商业地理的科学化和实用化，对市场化的商业地产开发而言，不尊重商业地理科学，不尊重商业布局规律，你为之付出的代价是不会有人来买单的；

　　第三，轻视规划，城市商业网点规划有城市商网规划的道理，商业项目开发有商业地产的规律。持有这种思想商业地产开发商，大多是从住宅开发转型过来的开发商，对商业网点规划就是合理安排商业地产开发的实质性了解不足。

　　无视也好、藐视也罢、轻视也行，都是商业地产开发过程中对城市商业网点规划的一种悯视行为。许多商业项目在开发运营时才发现影响项目成功的关键点在这儿．