王珏林:房价快速上涨不正常

来源:中国经济时报 时间:2008-04-29 作者:

  房价为什么还在涨 王珏林:房价快速上涨不正常

  ——访建设部政策研究中心副主任王珏林

  ■房价为什么还在涨之专家说法

  两年前他提出“未来房价不会降”,遭到很多人的攻击;如今,他仍然坚持自己的观点,所不同的是,他认为当前房价的迅速上涨是不正常的。他,就是建设部政策研究中心副主任王珏林——一个带有浓厚官方色彩但又坚持自己见解的学者。

  近日,国家发改委公布了今年二季度房地产市场有关统计数据,全国房价同比增长6.4%,仍是一片涨势。来自另一信息发布渠道国家统计局的相关数据显示,1-6月份全国70个大中城市房价同比上涨5.8%,但今年上半年,房地产投资同比增长势头仍然保持在20%以上。而在北京,仅上半年预售商品房价格涨幅已接近1000元。

  带着人们关心的诸多问题,中国经济时报记者日前对王珏林做了一次专访。

  房价为什么还在涨?

  稳定房价任务还很艰巨

  中国经济时报:虽然今年1-6全国70个大中城市房价涨幅只有5.8%,和以前相比不是很大,但是我们看到有的城市(如深圳、大连,呼和浩特等)房价上涨势头非常迅猛,您怎么评价新一轮宏观调控取得的效果?

  王珏林:新一轮宏观调控要解决的问题主要有:一是调整住房供应结构,从土地供应结构调整入手,从源头上保证90平方米以下中小套型住房和中低价位住房必须占70%;二是加大房源供给量,在现有城市土地并没有扩大而是在原有规划土地基础上,加大供给力度;三是规范市场行为,尤其是对房地产开发企业的开发行为做出很多规定,以保障房源能如期或快速上市;最后是解决社会矛盾和平抑房价过高问题。

  对于这次宏观调控效果,总起来看,取得了初步成效。但是我们同时也看到,由于我国房地产业起步比较晚,发展时间比较短,而且还处于不成熟的阶段,许多法律和制度并没建立完善起来;另外对市场的监管也没有到位,比如开发企业囤地囤房,缺斤少两。这些都说明我们在管理方面还存在一些问题,社会矛盾不可忽视,部分城市房价上涨幅度明显太快。

  中国经济时报:您的意思是说新政出台以后有一定的效果,但是目前问题仍然很突出?

  王珏林:是的。这次房地产宏观调控,结构调整是一条主线,它是有时间段、有过程的,只有新建房屋上市,特别是新政策出台以后90平方米以下中小套型住房和中低价位住房大量形成供应,才能对市场真正起到平衡作用,也才能影响房价,这些都需要一段时间。

  现在各地正在研究方案和落实中央政策,有的城市按新政要求推出的项目刚上市,但大多还没上市。任何一个新的楼盘从批、建到最后市场配置,有一个程序。这是正常的。

  中国经济时报:“国六条”出台以来,楼市值得关注的一种现象是成交量萎缩,但房价上涨,您认为这是什么原因造成的?

  王珏林:眼下房地产市场不能仅仅用成交量高低来衡量,因为现在不是市场低迷,而是大家对住房的预期普遍比较高。仅从短期来看成交量的变化不能反映出市场的真实情况。只能给一个信号,引起注意。所以短期无所谓,我们更应该看到,现在大家仍一致将投资房产当作资产保值增值的一种手段。稳定房价不是短期行为,任务还很艰巨,必须从长计议。

  关注房价本身没有意义

  中国经济时报:为什么中央提出“稳定房价”而不是明确表示要将虚高的房价降下来?

  王珏林:去年,政策针对的也是部分城市房价过高、上涨过快,而且范围扩大,并有可能蔓延,这就带来两个风险:一是房地产泡沫带来的金融风险;二是影响房地产市场稳定。上海出现了虚炒,这种现象太危险!因此调控力度很大,而且大部分政策交给地方政府制定。

  为什么中央今年又提出政策?主要是因为去年宏观调控政策有一些还没落实到位,市场不规范,新的问题又出来。比如说北京,投机其实并不多,但北京房价上涨很快,需求在增加。

  为什么提“稳定”而不提将“虚高的房价降下来”?稳定房价不是说将房价降下来,它要“稳定发展”,但是太高的房价肯定要降下来。“稳定”和“虚高”两者相比较而言,“虚高”不科学,标准不好说。

  8000贵还是10000贵,拿什么标准衡量?啥又叫虚高?了解市场、分析市场你不能简单看房价,而是要从房价看市场的走向和未来发展,所以中央一再强调要保持稳定。

  我们搞的是市场经济,房价是市场行为,政府不会直接干预房价,而是根据市场的供求情况,对资源进行合理配置,使更多的城乡居民有房住。

  中国经济时报:那么“稳定”的标准是什么?

  王珏林:我觉得有两个标准:一是整个城市平均房价降下来,如果连这一点都没做到,还怎么谈稳定?二是通过增大市场供应,通过建立住房保障制度,解决大多数人的住房问题。

  “稳定”的确切含义是使房价稳定在一定的范围内,可上可下。政府不会干扰市场,也不可能干预房价,房价的长期下跌,并不是一件好事。

  “稳定”不是房价下来,而是政府拿出多少土地,采取多少措施解决住房问题,怎么建立健全住房保障体系等。关注房价本身是为了调整市场,规范市场,保持市场健康发展。在住房保障方面,经济适用房主要面对中低收入家庭;廉租房提供给最低收入家庭;限价普通商品房则主要供给本市居民(包括较长居住在本市的外来居民),由此逐步往上推进,使我们的住房保障体系最终能惠及社会大多数家庭。

  价格不会下降

  中国经济时报:今年4月份,您在接受媒体采访时曾说,北京房价快速上涨的原因是供求不平衡,房源不足。不久后北京有关部门公布情况显示,北京有六成房屋未售出,并不存在供给问题。对此您有什么看法?

  王珏林:我还是坚持我的观点,我觉得北京市这样做是正确的。啥叫囤房?就是有的开发企业开盘时并没有按规定全部将房源拿出来,而是先一点儿、一点儿拿,挤牙膏似地,先拿差的、次一点的,后才拿出好的,价格也一次比一次高。开发企业为啥囤房?因为市场太好了,房子供不应求,如果不是这样,房价能上去吗?!

  现在很多开发项目,要走后门才能买到房子,这是非常不正常的。如果消费者去选房,我选十家,选好了我跟你砍价。现在你有砍价机会吗?而是你爱买不买!现在的政策就是要解决这种市场不规范、投机取巧的问题。

  另外,还要看六成房子是不是都上市了。如果规划、土地部门批了没上市是一回事,有六成房子出售没人买又是一回事。因此要分析具体原因,若是上市没人买,那样就好了,咱们就可以砍价。现在连砍价机会都没有,你说这个市场到底是供大于求,还是供不应求?

  前面提到的六成未上市,可能有囤房现象,也可能有的还在路上走呢,有的到了,正在卸货,而有的则在库房保存着,没有形成实际供给量。

  中国经济时报:您认为目前这种房价上涨正常吗?

  王珏林:怎么说呢,我认为这么多年从来没有什么东西的价值涨得像房价这么快,可以说非常不正常;同时也说明房地产存在问题,而且这个问题还不小,说明市场不成熟。

  中国经济时报:谈到房价,两年前您曾表示,未来房价不会降。您现在是否还坚持这种观点?

  王珏林:实话讲,我对市场进行分析,是经过充分调查研究的,我跑了很多城市,与不同人进行过交流,又根据市场的供需情况进行比较客观地分析,得出结论,只是给大家提供一个准确信息。

  当时我考虑到土地有限,城市化推进太快,分析了很多种原因,才得出这样一个结论。判断房价,要对一个区域、一个地块周围以前的房价进行比较,才更有参考的意义。未来几年,由于商品房的数量减少商品房的价格不会呈现下降的趋势。

  住房保障是政府责任问题

  中国经济时报:现在二三线城市房价涨幅相当惊人,个别城市6月房价同比上涨高达30%多,您怎么看这种现象?

  王珏林:我认为二三线城市房价上涨是正常的。凡是房价上涨比较快的城市,经济势头发展比较好的城市,人民生活水平提高比较快城市,就业能力也比较强的城市,带来的住房需求就大。譬如北京就吸引了全国大部分人才,外来人口买房的就比较多。小城市可能只有少量的外来人口购房,但也会加大住房的需求。城市化推进、人口规模增加、投资渠道狭窄、个人存款不断增长,这些因素都要释放。银行利率也比较低,所以买房成了首选,房地产成为资本转移的重要渠道。

  中国经济时报:我国住房保障体系的缺失谁应该承担主要责任?

  王珏林:我认为这是一个政府责任问题。作为政府,最起码应保障市民有饭吃,有衣穿,有房住,条件可好可差,根据城市的经济能力。没有房住,自己又解决不了,政府有义务帮助解决。

  有的城市经济状况非常好,也没解决这个问题,更重要的就是责任问题。有关政府部门应把解决住房问题当作政府的一个责任,有经济条件的,应建立起完善的住房保障体系,没条件的,也要想办法逐步建立起来。

  中国经济时报:“国六条”、“国十五条”出台以后,北京等很多城市相关配套细则迟迟没有出台,这是什么原因?

  王珏林:国家对各地出台配套政策,是有时间要求的。有的可能正在研究过程中,但都必须要有。为使调控政策更具操作性,国家有关部门也要出台一些配套实施细则。比如说“两竞”,怎么竞地价、竞房价,如何招投标,都要有个规范。制定政策需要认真研究,要有一个过程,一个一个地出,例如住房保障制度,也需要逐步完善。

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