始于2016年9月的调控潮依然没有停歇的迹象，经过此前的五轮楼市调控浪潮之后，从今年4月中旬开始，沈阳市、青岛市、长春市及海南省全域相继出台了各种楼市政策。而此次出台调控措施的背后，实则是当地已出现一些房价快速上涨的苗头。以海南省为例，据了解，近期该地的房价上涨迅速，连夜开盘、居民抢购等楼市火热现象再现。此外，从最近的数据中也可窥探出局地楼市有再度“发烧”的趋势。据国家统计局公布的最新数据显示，今年3月，在70个大中城市中，有55个城市新建商品住宅价格环比上涨。在这样的氛围下，未来的楼市会走向何方？

自今年4月中旬以来，多地再次出台各种楼市调控政策。图为海南琼海万泉河畔林立的楼盘。CNSPHOTO

提供多地楼市政策再收紧

自今年4月中旬以来，多地再次出台楼市调控政策。

4月24日，长春市在今年1月已经出台限售政策的基础上再次发布了限售政策。据长春市住房保障和房地产管理局发布通知称，凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房（含新建商品住房和二手房住房）的，2年内不得上市交易，时间自合同网签备案或不动产登记之日起计算，5月2日起正式实施。

“从政策内容来看，这也是长春今年一个相对力度较大的楼市调控政策，虽然与1月的限售政策相比总的思路不变，但还是有几点细化内容发生了改变。”易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，一个改变是政策发文单位由此前的长春市政府变为长春市房管局，这可以理解为长春限售细化版本的落实；另一个改变是明确了具体的政策时间，后续势必会对新房以及二手房的流动性产生影响，利好市场的平稳发展。三是对限售范围的明确规定有助于后续政策的精准落实。四是此次政策中还新增加了两类不限售的内容：一类是因为历史原因确权登记的无籍房，另一类是房改房办理首次登记的住房。这也是为了确保此类房屋的有效流转。

相比于此次长春出台的新政，海南省此次出台的楼市政策调控力度更大一些。海南省人民政府官网 4月22日发布的《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》指出，海南省将实行更严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。

上述通知明确，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向该市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

在上述区域之外，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；自本通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。此外，海南省还将严格了限贷、限制转让和价格备案管理；非海南省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%；居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让等要求。

4月18日，青岛也出台了住房限购政策，其具体要求是：在青岛范围内（七区三市）新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易；已拥有1套住房且自购房申请之日起前两年内连续缴纳12个月以上个人所得税或社保的家庭限购一套；拥有2套及以上住房的暂停向其售房。

4月17日，沈阳市政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知提出了7条楼市调控措施，在去年发布的“59号文件”基础上进一步升级调控力度。通知要求，坚决遏制投机炒房行为，防止局部区域房价过快上涨，对沈河区、和平区、浑南区（三环内）3个区域实行限购政策；非该市户籍居民家庭在限购区域购买首套商品房，需提供2年内连续6个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，补缴证明不予认定。另外，通知将购买商品住房和二手住房的限售范围由“三环区域及浑南区全域(不含沈抚新区)内”扩展至“全市行政区域（不含辽中区、新民市、康平县、法库县）内”，限售政策按照“59号文件”执行。

多地房价现上涨苗头

上述地区相继收紧政策的背后，是多地楼市房价出现大涨的苗头。

以海南省楼市为例。据悉，4月13日，国家给予海南改革发展的最新政策大“礼包”一出，海南楼市便应声而动。据媒体报道，海南某房地产营销公司介绍称：“大部分项目都涨了，房子每平方米有涨1000元、2000元的，还有涨4000元、6000元的，每个开发商都不一样。”“海南全面建设国际自由贸易港的消息一出，岛内的房价几乎是一夜之间便出现了火箭式蹿升，没涨的项目寥寥无几。”

据了解，早在一个月前，海南兴隆附近的几个楼盘，价格低的每平方米还在1.6万元左右，如今2万元/平方米以下的房源已难觅踪影，而当时均价2.6万元/平方米的一个楼盘，据说现在已飙升到了3.2万元/平方米。

此外，从国家统计局公布的3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也能窥探一二。据悉，3月，房价环比上涨的城市有55个。从同比上看，销售价格下降的城市有10个、上涨的城市有60个。

其中，东北地区的沈阳、大连、长春、哈尔滨四个城市的房价涨幅领跑全国。从房价的环比涨幅来看，3月沈阳环比上涨0.5%、大连环比上涨0.7%、长春环比上涨1%、哈尔滨环比上涨0.9%；从房价的同比涨幅来看，上述城市的同比涨幅依次为11.4%、10.8%、9.3%和11.1%。

对此，有专家指出，沈阳此次出台的限购政策同此前市场过热有关。而沈阳的限购政策也是二季度全国楼市进一步收紧的重要体现和信号。

未来楼市走势如何

在“房住不炒”的定位下，未来楼市的走势是怎样的？

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，从国家统计局的数据来看，“胡萝卜和大棒”的双重作用还在持续。一方面，部分城市的“抢人大战”如火如荼，刚需的保障措施也在同步实施；另一方面，楼市的调控不但未见放松，还日趋收紧。可以预见，“因城施策、分类调控”的政策还将持续，而近期房价持续上涨的城市未来出台更加严厉调控措施的可能性较大。

从政策来看，中原地产首席分析师张大伟认为，未来摇号政策将全面执行，预计将有超过20个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将会优先选择房源。

从房价来看，严跃进称，根据3月房价的数据分析，同比增幅有所收窄，预计大趋势将延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行。当前房价降温是大趋势，但发展不同的城市可能存在部分阻力。

对于今年楼市的整体走向，张大伟认为，三四线城市库存在继续减少，在一二线城市进入补库存后，三四线城市也会开启库存短缺时代。因此，今年一二线城市的楼市预计将持续平稳，而三四线城市将运行在高位。