商业地产规划设计存在的五大问题

来源:飙马(中国) 时间:2015-04-24 作者:P.M

商业地产规划设计存在的五大问题

.忽视商业定位,忽视前期策划

目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是:拿到地以后,组织自有力量做个简要调研论证,然后先找设计院设计,再报建,项目批下来之后再找策划公司。

在这个流程当中,开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证,但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度,与专业的商业地产策划公司的工作往法相提并论,导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确,甚至带有一定程度的主观性、随意性,又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强,由此埋下种种隐患。

)缺乏必要的业态论证,造成盲目定位失误

商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知,对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚,只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象,不管地理位置,不论项目周边商业氛围和人气状况,先盖个万儿八千平方米的商场再说,等项目建成了去招商,才发现项目根本无法满足经营要求,造成了商业项目的严重空置。盲目定位的结果,必然导致方向性的错误,这对于商业地产来说,无疑是毁灭性的。

)缺乏对商业业态的了解,导致建筑设计货不对板

不少商业项目,先前在没有定位的情况下,为提升商场的品质,都规划设计了中庭,这些项目一旦未来引进超市市场,就必须将中庭填平,才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。

)规划设计重住宅轻商场,导致商场空间难用

目前除商业中心有一些纯商业项目之外,绝大多数都是商住项目,开发商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等,对裙楼商场的空间破坏性较大。在商场的内部,比如由于住宅核心筒的摆放位置不当,导致商场整体开放式格局被割裂,有的不得不结合核心筒设计“回”字形动线;在商场的外部,比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性,使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。

)缺乏业态常识,规划设计配套不足

在超市租赁的洽谈过程中,除卖场空间有着诸多不适合的情况之外,在配套方面也有一些不足,如超市必需的理货区方面、熟食区的烟道方面,商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够,尤其是前文提到的平步式自动扶梯,其跨度远远超过踏步式自动扶梯,有的商场受空间限制,想改都改不了。

)主力店在规划之前不能确定,规划设计难以度身定做

尽管目前出现了“订单式商业地产”模式,但主力店在项目规划之初不能确定,依然是项目明确规划的障碍所在。

.以销售为导向的开发模式

开发商以销售为导向的开发模式,加上资金链的需要,决定了商业地产的规划设计越快越好,回款越早越好。这种销售的功利性,导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案。等方案报建之后,策划公司介入,即使方案不合适经营定位,开发商也往往急于开工建设,难以下决心更改设计方案,其结果往往是,策划公司只能在方案不大改的前提下,提出适当的修正意见,商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无遗。

.设计院的不专业和非市场化

尽管规划设计院在规划商业地产项目时,也是会考虑市场定位,但是,由于行业的局限,规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多,只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比,在商业地产领域,其经验和深入程度,差得太远。

.纸上谈兵,与经营脱节

商业地产的实际参与者包括:开发商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者,这五者之中,商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计,必须充分了解经营者的需求,才能做到适销对路。令人遗憾的是,在实际的规划设计过程中,极少有某一方与经营者沟通和求教,一个经营者缺席的商业规划设计,其结果必然与实际市场需求脱节。

.策划代理结构与开发商的对接障碍

商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理,更关注招商、销售代理收益,如果单独做前期策划,不但投入人力多,而且收费太少,往往兴趣不大。同时,开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识,更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪,而规划设计没有策划的导航,就只能跟着感觉走。

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