规模扩张成共识,房企如何在质与量间平衡?

来源:中国商网 时间:2019-04-22 作者:嫣茹

随着年报披露季接近尾声,上市房企悉数亮出了去年的“成绩单”。去年,房地产交易规模再创新高,万科集团、恒大集团、碧桂园全年销售额分别突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。此外,众多房地产企业抓住了销售的窗口期,业绩出现了大幅提升,也纷纷跻身千亿级阵营。时至今日,千亿级房企的阵营已扩展至30家。

在业内看来,新晋千亿级房企实现跨越发展基本具有以下规律:均衡布局、土储充足、聚焦一二线城市等。随着行业集中度提升,千亿级已成为未来参与行业竞争的门槛,除此之外的企业则面临被边缘化的风险。

值得注意的是,在跨过千亿级门槛之前,规模扩张是房企唯一的行动目标,高周转、高负债成为扩张利器。而加入千亿俱乐部后,这些利器背后的问题逐渐显现,随着行业不断调整,他们还带来诸多风险。如何在质和量间取得平衡,成为房企们不得不面临的难题。

规模扩张成共识 房企如何在质与量间平衡?0

“快”成制胜法宝?

与行业整体放缓不同,去年中国销售规模超过千亿级的房企数量依旧在增加。从目前已发布的房企年报来看,去年,千亿级房企数量达到30家。其中,阳光城集团、富力集团、正荣集团、金科集团、融信集团等13家房企都迈入了千亿级房企行列。值得一提的是,早在去年初就定下千亿元目标的房企至少有46家,房企实现规模化心态依旧迫切。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,地产行业在八至十年左右的时间会进入寡头时代。一旦寡头阶段来临,八强房企市场占有率将超70%。

事实上,地产行业集中度的确在去年大幅上升。据克而瑞发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出,去年房地产行业集中度持续提升。前四大地产企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至去年的14.17%,以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.5%。各梯队市场份额基本处于稳中有升的趋势。

而随着房地产市场分化越来越明显,众多房企逐渐达成共识,要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。

“四个月卖楼,五个月回款,六个月现金流回正,八个月再投资。”凭借着对地产大势的准确判断,碧桂园成为三四线之王,其高周转模式被业界奉为弯道超车的法宝。

如今,高周转已成为千亿级房企最普遍的做法。纵观新迈入千亿级房企行列的13家房企,其共性是,前几年均有较大的扩张动作,在三四线城市都曾加大投入,大部分已经开始全国化布局。

“蓝光速度”被业界所熟知,即为蓝光地产“3461”开发模式——“一个项目拿地三个月开工,四个月开盘,开盘当日去化率达60%,一年内项目现金流回正”。这也为其业绩增长保驾护航。

而作为碧桂园模式的拥趸,中梁地产同样希望将高周转用到极致。2016年中梁地产内部提出了“456”模式,即四个月开盘、五个月现金流回正、六个月资金进行第二次投入。但随着三四线市场下行,去化速度明显转慢,中梁地产想要实现“456”的难度正在逐步加大。

不可否认,新晋级千亿级的房企,几乎都在复制着领跑者的成功经验。借助全国化布局和高周转规模实现弯道超车,包括阳光城集团、金茂集团、中南置地等多数后崛起的房企销售额几乎每年都保持了高速增长。

高负债成双刃剑

欲戴王冠,必承其重。地产行业,规模为王的规则从未改变过,但激进扩张就意味着高负债、高杠杆,企业流动性风险居高不下。

不可否认,为取得跨越发展,新晋千亿级企业无不以加杠杆的形式,寻求起飞,高负债率与高增长长期以来一直并行。易居研究院市场研究总监严跃表示,随着宏观经济的变化、地产行业下行,以及整体融资环境的收紧,房企高杠杆的财务风险已经开始显现。 依靠加杠杆来加速扩张的模式比以往的风险加大不少。

据媒体报道,13家新晋千亿房企中,净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。去年半年报显示,金科集团、富力集团、正荣集团、融信集团分别达到159%、187%、171%、140%,阳光城集团、泰禾集团更是达到惊人的230%、372%。

对于房地产行业的高负债,舆论从未停止过担忧。

高负债应该结合周期来看,2015年至2017年的这轮楼市大牛市中,此时高负债是良药。房企排名格局发生了翻天覆地的变化。能不能顺周期、加杠杆,成为战略上的首选项。部分企业抓住市场上行期的机会,大举拿地,玩转高负债的房企脱颖而出。

但是,当前的房地产市场,房企的策略从原有“变更大”演变为“活下去”。原先的“高负债”意味着“高利润”,而现在的“高负债”意味着“高风险”。

此前高负债建立了赫赫战功,但是并不意味着还能适应如今的形势。巨额的资金成本,低迷的项目盈利能力等,都在昭示一个事实,房企若坚持高负债之路,将会停滞不前甚至倒退。此外,高周转背后,房企人才流失、施工质量问题频出也为过于追求速度的房企敲响了警钟。不得不说,在“以稳为主”的政策大环境下,寻求有质发展、效益与规模并重已经成为诸多房企的共识。

万科在发布去年业绩报告同时发布的致股东书中指出,在房地产白银时代,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

亿翰智库研究报告显示,各大房企目前公布的销售目标已直观体现了房企“降速求稳”的初衷。从梳理的数十家房企业绩目标来看,今年目标对比去年销售增幅均值为21%,相比去年的数据下降了逾20个百分点。

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