商业地产商铺如何分割才能既好卖又有利于运营?

来源:商业地产学院 时间:2016-03-28 作者:xujian

铺位分割看似是一个很简单的问题,但当我们以经营为导向来进行划分时,才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割,并非一件易事,须照顾销售、招商、经营等各方面。而且,铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远,需平衡每个要素。

 

一、商业地产商铺分割细节。

 

 

1、使用面积、技术需求、其他要求。

 

1)特色餐饮。

 

一般需求1000平方米以上,上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场;

 

咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流;

 

西餐厅300平方米以上;

 

酒吧约200平方米以上(24小时营业)。

 

2)配套行业

 

美容美发150平方米以上(冷热水,电力);

 

美体500平方米以上(营业晚上10点,最好提供停车位);

 

洗衣店50-100平方米(水电,房屋分割要进深)。

 

 

2、商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定。

 

1)服务配套行业。

 

便利店150-500平方米(小储藏室,24小时营业);

 

药店100-200(24小时营业);

 

花店10-30平方米(上下水);

 

银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。

 

2)展厅、精品店。

 

彩扩店60平方米;

 

化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上;

 

服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。

 

 

二、业态定位决定分割标准。

 

没有规矩,不成方圆,商铺分割不能盲目的进行,在着手进行铺位分割前,首先要确定铺位分割的标准,而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。

 

在零售的分割标准中,街铺、内铺的分割标准都不同;对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。

 

在以经营为导向的商铺营销时代,铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代;铺位分割固然要考虑到销售的压力,但这并不意味着一味的划小;

 

要寻求销售和经营的平衡点,做到兼顾销售、招商与经营。

 

三、铺位分割的三要素:通道、开间和进深

 

 

在明确了铺位分割标准的基础上,还要确定铺位分割的三要素,即通道、开间和进深。

 

这里需要注意的是,通道要考虑主通道和次通道的区别,开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如,开间和进深的比例不宜超过4,以保证每间铺位的适用性。

 

不少商业项目在进行铺位分割时,为了销售利益最大化,不注意商铺的开间与进深的比例,分割出开间狭窄而进深狭长的商铺,这样的商铺很难适合业态经营,最后导致商铺无法出租使用。

 

 

在铺位分割的具体实施过程中,还要考虑建筑柱网结构的问题,要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间,不能影响商铺的使用;柱子不能影响铺位的展示面等,还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

 

 

死角铺位的处理也需注重,任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。

 

根据经验,对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下,适当的划分休闲区,以增加死角区域对人流吸引力的砝码,从而在一定程度上解决铺位死角。

 

 

 

四、商铺分割销售与经营的矛盾。

 

说到商场的经营定位,每个人都可以谈很多的见解与看法,不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士,代表发展商来拷问商业经营定位问题,当他们侃侃而谈的时候,我总是很用心的去聆听与学习,但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺要销售给上千个小业主时,他们中的大部分人就有些不知所措了。

 

 

如果不考虑商铺分割销售的问题,任何一个商场的经营定位都是多向的。

 

从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等,从经营模式上来说可以是独立经营、独立收银的专卖店,也可以是开放式统一经营的大卖场;

 

从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择;

 

从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场。

 

 

但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时,可以选择的定位方向就迅速缩小了,开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了,反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择了,因为产权分散了,无法统一了。

 

五、商铺分割销售与返租期的问题。

 

商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了,返租销售的优点的确是明显的,一来降低了投资门槛,扩大了投资客户群体,二来通过返租形式,发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场2~5年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。

 

但是在实际的操作过程当中返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。

 

返租期短,发展商包袱小,但投资者觉得风险大,3、5年后,商场到底经营怎么样,大家都没有底。

 

六、平面设计分割。

 

平面设计的内容是确定商业形态,确定承租户单元的布局和面积大小,为所有承租户提供一个互利互惠的机会,最大限度为每个承租户带来穿行人流,提供最多的购物机会。

 

柱距与单元面宽有直接关系:大商店面宽,6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面线上。

 

 

根据经验进深一般在24-36米比较合适。如果开间方向的柱距是6米(9、12、15、18、21、24),那么进深可以是2×6,3×6,4×6。

 

9米柱距是商业地产开发比较常用的选择,对于面积分割以及降低施工成功有益。

 

七、商铺分割的原则。

 

1、主题的原则。

 

即结合商铺推广的主题功能来进行分割。

 

1)如果项目某个楼层业态规划,将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。

 

2)如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面,而很深的进深对它们几乎没有什么用处。

 

 

2、人性化的原则。

 

即分割出的商铺,要符合业主经营、使用的要求;分割出的道路,要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

 

这句话包含两层意思:

 

1)所有人性化所要求的人流通路设计必须要有;

 

2)所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。

 

 

3、科学利用的原则。

 

即在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积,所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺,尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率,降低公摊比例的唯一有效途径。

 

辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

 

八、目前商铺分割存在的不足。

 

单纯从营销的角度出发考虑,目前部分商业项目的分割不尽合理,这是造成部分商业项目公摊比例过高(有的高达50%)的直接原因。

 

不合理的地方主要表现在以下几个方面:

 

1、商铺分割不规则。

 

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则,而且进深与开间之比大于 4:1,这会给将来销售和使用带来很多麻烦。

 

由于商业经营对场地形状结构的要求较高,不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

 

 

2、辅助功能区太多。

 

辅助功能区太多,白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。

 

三多不除,公摊不减。

 

楼梯:

 

从设计上可以看到,目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯,按照一般的人流量估算,如果不考虑消防因素,根本用不上过多的楼梯。

 

过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积,而且增加了建安成本,也不利于今后的管理,实在是没有必要。

 

建议在消防标准范围内相应设置即可。

 

厕所:

 

目前一些商业项目在面积内,分布了十几个厕所!

 

而在深圳沃尔玛2万平方米的商业面积,一共也只在一楼设有1个公共厕所,世界500强企业的精打细算,确实值得我们参照和学习。

 

对此,我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可,这样不仅节约了面积、建安费,还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用,实实在在是一举多得。

 

空闲场地:

 

目前的一些商业项目由于设计不合理,存在过多的空闲场地,浪费了使用面积。

 

3、通道和道路分割不合理。

 

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理,有的用不上,要用的没有。

 

 

一方面过道没有针对人流的导向进行设计,设计了大量过道、楼梯和回廊,有的也许今后很少能利用,浪费了空间;

 

另一方面过道设计不规则,拐角、分叉太多,不符合人的行走习惯,对空间也造成浪费。

 

按照商场经营的规则,就怕消费者不来,来了就要你多走路,否则我的生意怎么好得起来?深圳等沿海城市吸取国外经验,一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间,在满足人流量需要的前提下,针对消费者的行走习惯,对道路尽可能地进行压缩,为的就是有效提高使用面积,延长消费者在商场内的滞留时间,带旺商铺。

 

九、商铺分割总结。

 

1、近深与开间的比例要协调;

 

2、主通道与次通道的规划,在主要通道尽可能看到更多的商铺;

 

3、人流导向;

 

4、死角的处理;

 

5、尽可能的把使用率提高,卫生间、通道的宽度、公共休闲地带等的规划;

 

6、购物者的消费习惯、消费者心理、人流走向习惯;

 

7、柱网的处理,柱子尽可能不要放在铺位中间;

 

8、不影响消防合格的要求;

 

9、按照业态划分,服装、音响店需要的开间小、近深长。餐饮开间适当大点,近深也长;

 

10、分割的形状尽量方正、不要异形。

 

文章来源:商业地产学院

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