随着各项房地产新政及中央经济工作会议关于 “2008年将严格控制货币信贷总量和投放节奏”的决策，意味着房地产行业的资金短缺、融资成本加大、难度加大等问题将进一步凸现。房地产又该如何突破资金瓶颈快速地健康发展？对此，笔者专访了有着丰富房地产融资策划实战经验的中国人居文化创新示范工程办公室专家委员朱耿洲博士。 

　　房地产企业应先行一步

　　房地产企业作为资金密集型企业，对资产的使用周期长、需求大，而且主要依赖银行资金。国家宏观政策的调控，使他们在资金方面捉襟见肘。因此，朱耿洲博士认为：也正因为如此，房地产企业更应该转变观念，首先解决战略问题，找到适合自身发展的真正源动力，而资本运作就毫无疑义地将成为企业发展的路径与源动力。也就是说，房地产企业更应较其它行业企业先行一步，从传统营销战略转向资本营运战略。唯有这样，才能满足不同房地产企业以及企业在不同生命周期的各种融资需求。而资本运作的精髓就在于可使企业“一夜暴富”，或者说使企业的发展从“爬楼梯”改为“乘电梯”，乃至“乘直升机”。 

　　资本运作是房企发展的源动力

　　朱博士指出：资本运作是当代房地产企业发展的源动力。谁的资本运作战略运用得早，谁玩转股权融资，谁就找到了企业发展的源动力，谁就能健康发展。 
   
　　入选2007年中国十大投资事件的地产企业如恒大地产、全盛集团、21世纪中国不动产，以及被誉为2007年中国企业十大IPO事件的碧桂园公司，就是资本运作的最好范例。 

    房企融资渠道要多元化  

　　朱博士指出：“现在许多房地产企业对战略合作和股权融资认识不足，不想肥水流入外人田。事实上，合作或股权融资完全是一种理想的模式，是一个首选的融资渠道。” 
   
　　房地产信托也是当前宏观调控下一种较好、较灵活的融资渠道方式。这种方式甚至优于直接上市、海外融资、房地产产业基金、创业债券、股权控资，因为其宏观环境要宽松得多，但目前信托公司重在“权益性信托”方面。目前许多公司把信托资金当成“过桥资金”使用。 
  
　　 而作为内部融资渠道的一种——节税融资方式也不可小觑。房地产企业各种可能的税种多达17种。但或多或少有进行税务策划的空间，一项合理的税务策划可能减少15%—25%的成本，须知，合理的节税就是合理的融资。一般可采用转让定价节税、材料计算节税、折旧计算节税、费用分摊节税、利用经济合同及税收优惠政策节税等。 
  
　　总体来讲，房地产融资应以阶段性组合金融模式、渠道多元化为主，这也是房地产融资策划的主旋律。国内房地产开发资金来源主要是自有资金、预售资金、银行贷款，但直接或间接还是以银行货款为主，有的甚至高达70%，融资渠道狭窄。朱耿洲博士指出：特别是大中型房地产企业，有很多可创新的渠道与方法。除IPO上市外，还有买壳上市融资、票据贴现等十几种大型的融资渠道，此外，还有独具特色如品牌融资等七八种渠道。 

　　融资策划需要广拓思路

　　朱博士认为，融资策划有法无定法，关键要有思路，才有出路，也才有财路。谁思路开阔，谁就能融资成功，谁就是最后的胜利者。他结合多年来从事房地产融资策划与顾问的经验总结出了《房地产融资策划36计（方法与渠道）》，包括36种融资渠道、200多种方法，以及近百种处于观察中的方法，其实都是为了帮助企业快速拓展思路，从而实现融资目的。 
   
　　他举了一个案例来说明：外省A房地产开发公司有雄厚的政府高层关系，银行资信良好，当地政府拟将15万平方的新城区开发项目交由该公司负责，但前提条件是必须付清土地款，全部付清地价款为12000万元，该公司自有资金只有4000万元，预期市场销售情况良好。 
   
　　当时，A公司在朱博士的指导下，想了很多的融资方法，包括内部融资、银行贷款、债权融资、管理融资、融资租赁等等。  
   
　　朱博士结合该项目的实际情况，进行了如下分析： 
   
　　1、    银行贷款只能解决少量资金； 
　　2、    因为A公司不具备“四证”，也不具备国家规定的35%的自筹资金，所以项目贷款根本行不通； 
　　3、    化整为零的方式，这种情况也行不通、因为前提条件是要交齐地款。用于其它项目可以； 
　　4、    预售，除非是已找到大客户，或合资建房，否则也行不通； 
　　5、    外资银行，只要评估过关，可以采用，但希望不大； 
　　6、    民间融资或内部融资细节多，承担的义务也多，也不建议A公司使用； 
　　7、    租赁，理论上可以成立，除非能找到一个大型租赁公司。分期还款，而当时该省没有这样大的机构，担保渠道也是如此； 
　　8、    合作这种方式本是一种很好的方式，但当时A公司不想肥水流入外人田； 

　　实际操作时，朱博士为该项目量身设计了一种叫“进账单账户监管融资”融资方式，制定了最优化的融资方法，最终A公司顺利融资成功。

　　融资是一个系统工程      实际上，朱博士总结出的房地产融资策划的几十种渠道、几百种方法，有时要综合考虑，甚至不拘一格，因为房地产企业实际遭遇的融资难题错综复杂，只有最优化的融资策略才是企业成功融资的关键所在。 
   
　　朱博士又举了另一个案例：天津市B局原办公大楼拟转让，该大楼有一幢主楼高12层，每层1,50平方米，两幢附楼分别为6层和5层，每层面积均为300平方米，合计总建筑面积21,000平方米，办公楼大院还有空地约8,000平方米，其中2,000平方米可兴建16层写字楼。该楼拟转让价为1.2亿元，现广州C投资公司意欲收购，但自有资金仅有4,000万元。如何帮C公司进行融资策划？  
   
　　当时C公司想通过银行或担保来解决资金问题，但由于该项目属于跨地投资，缺少人脉资源和资信基础支持，也很难符合贷款的担保条件，因此银行贷款行不通；租赁，只能解决少部分资金；而在当地找不到合适的大企业，企业互保这种形式也行不通。 
   
　　朱博士针对该项目提供了如下意见：通过销售来解决8000万资金问题。具体操作为： 

　　1、C公司通过交保证金，加上帐户监管，以及售楼资金分帐等方式使B局能够控制交易过程的风险，打消B局对风险的顾虑，取得预售的意向，及通过原有主楼的销售来解决资金问题。 
　　2、通过资产置换及返租的方式导入深圳的建筑装饰公司垫资1.3亿资金装修。 
　　3、化整为零，把该项目策划成天津市的高档电脑城，以每月10平方米作为一个标准摊位出售。 
　　4、采取了返租、售后回租、租后返租+固定回报等方式，最后通过销售的资金解决了收购资金。 
通过上述案例，朱博士认为：融资实际是一个系统工程，有时要全盘考虑，包括营销、管理、经营、税务乃至公共关系、征信、品牌等，而不能为融资而融资，要跳出融资本身，全盘系统地盘点企业的资源，充分结合当地、当时的金融环境、市场环境，从而综合策划出可行的融资解决方案。