本网讯   “商业地产开发还是要专业的人去做专业的事情，行业竞争加剧，开发商对专业的依赖程度比以前更强烈。”飙马中国商业地产顾问机构首席策划师何其琛在接受中国商业地产策划网（www.sydcch.com）采访时认为，地市县商业地产行业专业度亟待提升。

sydcch.com：2015年，一些地方政府在推出商业用地的时候，不少都是有特定开发要求的定制地块，是否预示着地市县商业地产开发更为理性？

何其琛：商业用地带规划条件拍卖，是城市供地策略的进步。第一，根据地块在区域中的位置、周边的产业环境来设定相关的规划条件，就是优化土地的开发价值的表现，让商业地产开发有的放矢；第二，商业用地的规划条件也是有关部门提出来的开发限制策略，给土地的功利性开发画了一个圈；第三，在目前商业地产结构性矛盾比较突出的情况下，带规划条件拍地的出发点，引导商业地产开发走向差异化、多元化。

但是，现阶段商业用地带规划条件拍卖还有一些不如人意的地方。所设定的规划条件给商业地产开发预留的空间和自由度较小。建议相关部门将强制性规划条件修改为开发导向性的意见或者建议。即使土地拍卖附加强制性规划条件，也希望这个条件经得起市场的推敲。有关部门出台这些规划条件时，不应单从建筑设计的角度，更多地从城市发展、市场需求、创新求变、文化内涵等角度寻求商业策划的专业支撑。

现在，商业地产开发的专业度在提升，不仅万达华润这些知名品牌重视商业用地的策划定位规划设计，就是住宅开发转型商业地产开发的企业，也在拿地前后不惜重金邀请专业机构参与到项目的开发策略中来。有关部门如果未经专业论证提出强制性规划条件，可能会适得其反。

sydcch.com：从中国二三四线城市商业地产开发成交数据我们可以看出，一些地市县很多区域的商业都有过半的入市体量没有消化，这些区域的商业体量是否存在过剩的现象？

何其琛：2010年后，中国二三四线城市商业地产出现结构性矛盾。不知道大家有没有发现，这些商业存量中大部分是“千店一面”“千街一面”？从区域商业地产开发的情况来看，大家一窝蜂的去做商业地产做商铺，这是住宅转型做商业地产的一个弊病。大家就觉得住宅的空间在压缩，而商业地产空间在放大，所以大家跟风做百货+大卖场、做所谓的商业街。

商业地产的结构性矛盾，首先体现在物业类型上，就是不同地块要根据地块周边的市场、人口、消费潜力、商圈特性定位开发具有地域特色的商业物业。百货+大卖场遍地开花，商业街的撒豆成兵，这类产品多了，做的不成功，单从体量上说过剩是确切的；

其次，还体现在产品能级上，商业网点规划分社区级、区域级和都会级三级，目前合肥商业地产开发的能级的混乱，社区级商业地产开发不把重点放在给社区居民提供便利上，一味追求区域级甚至都会级区域的商铺价值，盲目地贪大求全；

再次，商业地产的结构性矛盾，体现在项目开发与地块所在区域发展的关联粘度不够，比如边缘地区的生活消费水平与城市卫星城、都市经济圈内地区相比，消费等级要低一点，应该多发展生活型的商业；传统商业区人口密度逐年提高，现代服务业空间大；产业新城新型服务业和都市工业类开发空间更大。

sydcch.com：从商业运营的角度看，地市县的商业体库存应该如何更好的消化？

何其琛：如何更好的去库存，从商业运营的角度看，开发商需要关注4个方面:

第一，地块的所在位置决定了项目的开发价值，要结合区域发展的优势与核心产业，根据消费的人群来合理的定位项目的商业消费客群和商务办公的基本水准。

第二，商业地产开发还是要专业的人去做专业的事情，整个的行业竞争加剧，开发商对专业的依赖程度比以前更强烈。从目前看，开发商选择专业服务机构的时候主要考虑以最低的服务价格获取最专业的服务，而不是依靠专业度来选择服务机构.开发商在专业度要求的把握上不是以质论价，行业专业度整体有待提升。

第三，大家对产品的价格很敏感，对价格背后的关联体系缺乏清醒的认识，都想自己的项目卖个很高的价格，但是对项目的配置、对项目的关联要求、项目专业化操作如商业氛围的设计等等置若罔闻。在这一点上，合肥目前与发达的城市还有比较大的差距。

第四，开发企业要清醒的认识到商业地产的开发与住宅地产的开发完全是两码事，住宅地产卖的是可居住的成品住房，商业地产开发销售的商铺只是半成品，经过市场培育、商业运营后，价值才能体现出来。因此，商铺价格不要盲目的攀高，商铺规划设计不能只看自己的喜好，必须找准市场定位。

sydcch.com：从东部沿海到西部地区的城市新区，动不动就开发几十万上百万方商业综合体，而且区域商业综合体占比居高不下，城市新区是否能承载这么多商业？

何其琛：从不同区域的城市新区未来的发展规划看，城市新区都市城市发展新的增长级，随着新区产业工人和白领、金领阶层不断的进入，随着居住人口的不断增加，区域消费需要通过增加相关的商业来释放。如果单纯地考虑城市新区的现有市场，目光就短了点，浅了点。不要小看城市新区对区域居住人口的向心吸引力，不要小看城市新区未来的发展前景。

说白一点，城市新区商业开发的立足点在新区，但要放眼新区辐射区、放眼新区影响关联的都市圈城市群。虽然不同类型商业的出现对区域商业体量大小会有一定的影响，比如说几百万方万达城的超体量文化旅游项目、几十万方的迪斯尼、欢乐谷文化娱乐项目、十几万乃至几十万方的奥特莱斯项目，使得商业由过去单纯的零售商业变成复合型的商业，由单纯的购物为主，变成娱乐、休闲、文化为主的商业。这一类特色商业是无法用传统的眼光去判断多寡的，更不能用传统眼光取低估项目的辐射影响能力。

目前，城市新区商业的问题不是过剩，而是布局。从本人了解的一些地市县城市新区区域商业布局看，普遍存在规划不太合理的现象，如区域商业分级不明显；同类型同组合的商业扎堆，商业资源争夺激烈，同质化的开发会使项目经营难度加大；再如商业街道聚合程度不高，还没有形成商业集群效应。更有一些县区级城市新区盲目开发大体量的专业市场，一些跟风逐利开发的所谓电子商务产业园双创空间，不考虑区域资源配置的落地性可能性，都是商业布局不合理的直接变现

sydcch.com：现在地市县不少商业实体店出现关门的现象，您觉得主要原因是什么，怎么看这种市场变化？

何其琛：随着商业竞争的加剧，互联网对实体店的冲击，使得还保有传统经营方式的一些企业面临风险。沃尔玛、家乐福、金鹰的退出，万达百货的经营转型，实际上这些店铺本身经营方式上出了问题，与城市商业发展关联度不大。城市百货向购物中心转型过程中，仍然以传统百货的经营方式来运营项目，当然适应不了城市不断变化提升的商业需求。

不可否认，实体商业正遭受网络零售冲击，过去的购物消费大部分是在商场里完成的，现在占的比重可能在不断下降，原来是100%，现在是跌落到80%到70%的样子，电商之前只占20%，未来可能占到40%50%，但休闲消费娱乐消费教育消费文化消费体育消费健康消费呢......网络的实际作为就有一定限制。我们对市场的判断是实体店不会消亡，电商随着它的便利性不断发展也会占有一席之地，成为新兴的对消费服务业的补充，但仍然处于配角的位置，主角是实体商业。

实体商业和电子商务不是对立的，他们可以互补，淘宝物流和京东物流都在寻求实体店对接，相关实体店也会寻求网络化。比如飞凡网与万达的相关联体系的结合，阿里喵街与银泰购物中心的配合，飞牛网与大润发实体店的组合，让现代实体店的体验优势与网络虚拟购物相辅相成。实体店插上电子商务的翅膀，未来会发展的更好。

sydcch.com：针对目前中国二三四线城市的商业地产开发现状，您对开发企业商业项目的拿地、定位、规划等有何建议？

何其琛：从拿地的角度来说，建议开发商对目标地块开展城市区域板块进入的专业策划论证，必须对地块所在板块有前瞻性的认识，对板块同类产品有前端性的研究，对未来发展趋势有专业化的判断。

从定位的角度来说，专业服务机构保驾护航，能有效减少项目的试错成本，要因地制宜，根据地块所在的位置来设计相应的产品；企业要少做偏门，做自己最拿手的类型；不鼓励跨界操作，比如用做住宅的思路去做商业，这种跨界很可能就会让项目开发走进死胡同。

在规划设计方面，务必要重视市场策划与建筑策划的对接，要让前期专业策划服务成果，经过开发企业的取舍形成规划设计任务书，再来按任务书做设计，这是商业地产开发标准化的流程。拿地就直接开展规划设计，忽视市场要素的配置，轻视开发价值的挖掘，都要付出高昂的代价。以前万达的太原街就因为前期的定位缺失炸掉重来，不是每一个开发商都有这个勇气和实力。

sydcch.com：针对目前地市县商业地产现状，您对商铺投资客户有何建议？

何其琛：在投资商铺时，不能盲目的追大，要选择最合适的。租售比是判断商铺总价的一个参考因子，要判断价格是否合理，如果对这些预判不了解，可以上专业网站如sydcch.com或者咨询专业人士。买商铺不能单纯的追求开发背景和项目亮点，要站在商业经营的角度综合考虑。

卖商铺不能单纯的看开发商的品牌，要看它是不是专业做商业地产开发与运营的。如果某个品牌以住宅见长，即便是品牌很好，买它的商铺也要谨慎，要看它的商业设计与规划是不是合理，这方面，最好请专业人士咨询一下。

我们在投资商铺前，还要看它有没有专业的运营，有没有一个专业化的公司去操作，对品牌运营的支持率等多个方面做一个综合的考量。对商铺风险判断的越仔细，投资价值就会越有保障。