特色小镇该如何招商和运作管理？投资方关注点又在哪？
来源：飙马（中国） 时间：2019-01-15 作者：未知
招商模式的定义
关于招商模式的定义，概括起来就是制定特色小镇的商业模式，借助政府公共平台、各类市场平台、媒介等方式，通过展示资源优势，项目包装优势、经济回报优势等方式吸引投资，引入企业投资，带动企业参与，从而推动特色小镇的规划、建设和运营。
招商模式的核心就是为特色小镇制定完整的商业模式，此商业模式可以是当地政府作为主体进行规划与设计，也可以是由当地政府牵头，引入投资企业共同参与规划与设计，其目的都是通过商业模式来吸引投资。
招商模式是当前特色小镇建设最常用的吸引投资方式，也是竞争最激烈、最惨烈的“招商争夺战”。
招商模式的功能
1.投资融资
特色小镇是招商引资的新载体，招商引资也是特色小镇成败的关键点。
由于特色小镇建设所需资金量非常庞大，而且投资回报周期长，显然仅仅依靠单一投资体是无非承担。
因此，无论是通过政府投资、PPP、BOT、BT等方式还是吸引到民间资本的参与，都是通过招商手段达到引资融资的目的，解决特色小镇建设的资金链问题。
2.产业项目建设
通过主动对接大型央企、国企、民营企业，结合产业项目的资源优势，制订贴身政策，吸引这些企业联手进行项目的规划、设计与建设，以更高的标准、更快的速度、更强的合力建设进行产业项目的建设，提升项目的规划、设计和建设水平，打造精品工程。
3.产业项目经营
吸引央企、国企及民营企业等市场主体参与产业项目的经营管理和市场运作，营造融合产业功能、旅游功能、文化功能、社区功能，构筑集产业链、投资链、创新链、人才链、服务链于一体的特色小镇产业发展生态圈。
人人都在说风口上的“特色小镇”，但是各地特色小镇的境况却不尽相同。有的小镇投资者趋之若鹜，有的小镇却在为招商犯难。为何有的小镇迟迟未能打动投资者?投资方到底在想些什么?投资方是如何评估小镇的价值前景的?对于任何一位投资者来说，“进入、回报、退出”都是必须要考虑的问题，投资特色小镇也不例外。
如何进入特色小镇领域?
进入门槛有多高?
一般情况下，特色小镇规划建设都会涉及到拆迁安置、基础设施等徒弟一级开发内容，同时会有相关的产业投入，需要大量的资金，从几十亿到上百亿。
任何一家房企要获得如此多的资金，并且全权代理一个小镇项目都不是一件简单的事，更何况自去年下半年以来，多家银行已经收紧房企开发贷，部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
所以说，谁来统筹，是第一件事。这方面，当地政府牵手资本方成立开发基金平台，进而招商成为办法之一。
绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵表示，“后期运营上，我们留下来的产业是要通过扎扎实实的招商、运营来拿到利润，换句话讲，如果只有房地产开发建设能力，没有产业的策划招商运营能力的话，是赚不到钱的，只有两者具备我们才有可能把特色小镇项目能够把它玩成功。”
开发周期有多长?
是否能够快速实现回报?
特色小镇投资周期较长，如何才能控制好回报的周期也是投资方不得不考虑的问题。
稳盛投资的总裁许亚峰在对特色小镇的投资上表示，“我们考察的一些小镇项目，大多是通过一个IP做一些核心资产运营，比如做度假目的地、文旅、养生养老等等，但是这些资产运营是相对长期和漫长，投资回报周期很长，我们希望能够配套一块能够快速实现回报的资产或者是配套的住宅也好，或者是像刚才的能够长期租赁的一块资产，能够实现一个快速的回报，这是很重要的。”
“基本上我觉得现在比较好的类型项目，是在核心城市的周边，因为高铁完全改变了城市的生活方式，城市周边的项目处于一个能够相对快速到达的区位。” 许亚峰表示。
在具体投资方式上，许亚峰表示分阶段来考察，前期会有一个类似于开发基金和机会型基金，投资于前端的开发，这种前期开发相对承受的风险更高，但预期回报会更高一点;后期开发周期结束之后，也可以投资后期的持有资产运营，我们也在规划这阶段的情况，我觉得这条路也是比较对的。”
是否有完善的退出机制?
“当有一件事需要花费5年到10年的时间去完成的时候，你总要想清楚退路在哪里。”
周期长，投资大，就必须要有完善合理的退出机制。然而很多投资方在考察之后发现，目前的特色小镇项目大多都没有考虑到这一点。
关于后期的退出机制，许亚峰认为，“未来真正持有阶段可能要依靠长久的资本市场持有能够长期运营的资产，未来持有的资产都是具备现金流的，可以通过资本证券化的方式，把持有型物业再进行第二轮的资金的一个回收，我觉得核心的项目要看到好的市场的前景，同时有好的团队，同时还要有好的匹配的资金能够实现，这样我觉得一个小镇项目才能比较顺利的进行。”
虽然现在很多人都在谈小镇的商业模式，但在商业模式之前，实际上还有很多问题，其中政府协调、获取融资以及小镇运营是三个最关键的问题。
开发企业首先需要在规划审批、土地指标、土地价格、基础设施配套增方面获得政府的支持，这对单一企业来说很难;
其次，特色小镇的投入周期很长，很多小镇项目希望能获得10年以上的大额、低成本的融资;
第三是有运营能力的企业不多，特色小镇不是单纯的搞工程建设或者卖房子，还要做好相关产业策划、资源的整合、商业运营，对企业的操盘能力要求非常高，一般的企业很难胜任。
招商模式的原则
1.产业导向原则
以特色小镇的核心产业为招商对象，选择关联企业、优势企业优先进行商业合作洽谈，整合双方资源优势，突出特色小镇核心项目的产业特色。
2.产业集聚原则
以核心产业的发展推动特色小镇形成既竞争又合作的产业集聚发展态势，增强对特色小镇外产业的吸纳、集聚和辐射带动力，使特色小镇成为产业集中度最高的区块，努力扩大规模经济和范围经济效益，形成产业集聚效应。
3.重点突破原则
对重点企业、核心项目进行深度追踪，主要领导主导跟进，洽谈及拍板，确保项目招商工作取得突破。
4.人文特色原则
把文化基因植入产业发展、生态建设全过程，结合自身实际着力培育特色小镇创新文化、延续历史文化根脉、保护非物质文化遗产、打造独特的山水文化，形成“人无我有”、“人有我优”的区域特色文化。
5.生态发展原则
重视生产和生态融合发展，做到特色小镇生态特色与产业特色、当地自然风貌相协调，成为产业可持续发展和优良生态的风情小镇。
6.合理公关的原则
招商引资离不开公关与交际。通过适当的渠道与方式，开展有针对性活动，进行公关宣传和联络，树立特色小镇形象，提高知名度、美誉度和招商成功度。
7.多维度营销原则
通过宣传、广告、投资机会说明会、项目洽谈会、参观、考察、交流等多维度营销平台为特色小镇建设创造商机，营造招商氛围。
招商模式的运作
1.总体定位
特色小镇的招商工作要想达到预定的目标，完成招商任务，首先需要对招商有综合的定位，包括特色小镇的形象定位、产业定位、项目定位、市场定位、招商主体定位等。
此外，特色小镇不是行政建制镇，而是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。
因此，特色小镇的定位还包括旅游景区定位，即以打造5A级景区标准的旅游特色小镇定位。
2.项目包装
根据特色小镇的产业定位以及项目定位，谋划包装一批项目，建立特色小镇项目库。
3.招商流程设计
设立招商工作组，制定特色小镇招商工作中各个环节的职能、工作任务、工作评估方式等。
4.宣传推广及招商
通过各种平台展示和推广特色小镇项目库，与潜在招商对象进行商务洽谈，对有意向的招商对象采用专人实时跟进方式，争取达到招商合作。
5.招商发布
与合作对象共同举行招商合作发布会，展示双方合作模式，提高宣传效应，带动特色小镇的其他招商工作。
招商模式的管理
1.做好产业项目库规划
要体现特色小镇的“特”，就需要政府主管部门根据当地文化、经济、产业等特色资源进行精准定位，切实做好产业项目的规划，设计和建立具有竞争吸引力的项目库。
2.做好融资规划
依据特色特色小镇的总体规划，由相关部门适时编制相应的融资规划，确定特色小镇建设的投资主体、投融资模式等，做好项目库融资安排，针对具体项目的融资需求，统筹安排融资方式和融资总量。
3.做好招商平台建设
建立特色小镇招商大数据库平台，运用现代信息手段，搭建创新交流平台、技术合作平台、品牌发布平台等，集成利用好各种高端要素，打通产业链、创新链、人才链，促进各种技术、资金、人才自由流动、高效利用。
4.做好全员招商工作
①在全民参与再掀起招商引资高潮上实现新跨越。
②在改进方式、提高招商引资质量上实现新跨越。
③在兑现奖惩、完善招商引资机制上实现新跨越。
④在突出重点扩大招商引资规模上实现新跨越。
⑤在强化服务、努力实现招商引资环境建设上实现新跨越。
⑥招商方式要大胆创新。
5.做好招商管理
建立特色小镇招商管理平台，对整个特色小镇招商工作进行全面把控，确保特色小镇招商引资工作都在受控状态，降低成本的同时，提高营销效果。
同时，通过特色小镇招商工作循环系统，从系统策划到战略规划，到战术执行，到总结、评估与改进，对招商工作进行不断的总结，不断跟踪，从而保证营销的时效性。
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