【地产+康养】的发展趋势与实现路径

来源: 康养焦点 2022-05-18 14:46:15
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养老机构:

主要以单体或者一两栋物业为主要形态,自持经营,大多是小户型,一室户,一房一厅,少数两房。土地属性多为商业用地、养老用地或医疗与社会福利用地。养老机构按照客户特征分为:活力型、介护型、全护理型,基本包括了从自理型、半失能半失智、全失能失智型到临终关怀的全部需求。

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康养社区:

综合型开发项目,自持加可售物业为主,定位为全龄化健康社区或者一站式养老社区。土地属性基本是住宅用地、综合性用地或者养老服务用地。从开发运营模式的角度包括重资产、轻资产或轻重结合方式。聚焦到养老的定位上,大体是三个方向:CCRC、AARC、CLRC。

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养小镇:

大体量的产业综合体项目,占地规模千亩以上甚至几千亩,建筑体量大都几十万甚至百万平方米级别。业态也较复杂,关联到城市建设、乡村振兴、生态环境、文化旅游、医疗健康、运动休闲、中医要与养生理疗、甚至民风民俗等诸多方面,是立体化、多维度的生态型产业链。康养小镇大体分为两大类,资源型与产业型,资源型包括自然生态、人文环境或者医疗教育等核心资源驱动发展,以养生、养心、养身为核心;产业型大多以中医药、体育运动、医疗健康、康复护理、文旅度假、田园农业等为核心;这些都离不开配套服务的加持与驱动。


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地产商:

地产商是参与康养产业开发与运营的主要力量,特别在养老社区、康养小镇的开发与运营上,占据主要市场份额。据统计,百强上市房企有80%左右已经开始涉足康养产业,如保利、华润、远洋、越秀等大型央企或国企,也有融创、荣盛等民营企业。

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险资企业:

保险公司参与康养社区的开发,也在快速发展。据统计已经要超过22家保险公司进入养老产业,多家公司在养老社区的开发与运营上颇有建树。如泰康、太平、国寿、太保等。

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养老服务机构:

传统养老服务机构,快速进入康养领域,并率先建立模式,埋头运营,扎实服务,引领行业发展,做出了比较明显的行业贡献。比如亲和源、九如城、大爱城等。


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养老机构:

地方性国资企业进场,是趋势。大多承担当地政府的产业引领职能,示范性、平台型、数字化,是基本要求。其实并非简单规划建设一个养老机构,大多是融合老年医学、老年评估、慢病管理等职能,是区域示范性养老综合体。

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康养社区:

整体定位上基本以模式照搬与模仿为主,主流模式是CCRC,一站式持续照料退休生活社区。硬件设施上,建设能力都非常强,甚至完全可以超越学习对象,运营和服务上需要继续打磨。若以地产商为开发主体,更倾向与AARC,活力退休社区,以快乐生活服务配套设施为主,辅以医疗康复护理服务为最好。当然也有创新,比如远洋地产的CLRC模式,就是以CCRC为基础,创新性的结合了本土特色和开发商属性。

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康养小镇:

从定位的角度看,康养小镇主要是三种定位模式,资源驱动、产业驱动、服务驱动。根据项目的自然生态环境、人文特色、产业优略势、开发商资源整合能力与运营发展诉求等,确定规划定位与发展方向,以单一驱动或者一拖一、一拖二或者混合驱动模式,打造核心竞争力或者强化康养主题。康养小镇定位还不是最核心的,最核心的是要关注产业落地能力与可持续的运营能力,“活”的生活、生产、生态,才是关键。


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医养结合:

医养结合是资源植入的重点。政策是风向标,有明确的指向与要求。老年医学、康复护理、中医理疗等是重要方向。避免重资产的植入方式,更倾向与轻资产的结合模式。

结合方式主要有三种,品牌嫁接、委托管理、互联网+。特别是数字化医疗、慢病管理平台、互联网医院、人工智能设备等,都将成为医疗健康植入的可能元素。但如何植入、植入到什么程度、如何提供服务、提供哪些服务,或者会员体系怎么设计等,是技术性的关键动作。


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老年教育:

对于康养项目而言,我们常常说一体两翼,一体是一个综合体,两翼是快乐生活和医疗健康。快乐生活,就发展趋势和实际效果而言,就是围绕老年教育与终身学习展开的社群建设与运营。不是照搬一所老年大学,也不是集中式建设一个老年课堂,要有创新和新干法。建议开放式大学,交互式服务,沉浸式体验。大学是形,教育是内容,社群是手段,康养是实质。


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逆向思维下的服务链条:

在服务内容上,习惯性思维是以医疗为核心,特别希望能解决医疗落地和高端医疗服务能力,这是必要的,但非充分的。应该逆向思考,首先重点考虑服务活力老人的问题,按照服务量级和频次,排序服务内容,从活力教育社群开始,再延伸健康管理、护理康复、医疗服务等。另外,要摆脱一次性消费的管理模式,注重重复消费的服务模式,通过流程化的运营思路,撬动客户在不同消费场景和服务触点,形成健康服务消费链。


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运营前置下的家庭康养解决方案:

在疫情反复、持续爆发的新背景下,也需要对康养有新的思考。家庭可支配收入缩紧状态下的所谓消费降级,其实是对未来消费场景有了更高的要求,再结合康养购买决策模型的变化,因此再销售过程中,已经不仅是卖健康空间、康养服务那么简单,也不止停留在所谓生活方式上,更需要理解,售卖的是一个家庭的健康养老解决方案。同时,在营销过程中,要转变传统思路,运营前置做营销,销售前置做渠道。同时创新结合金融模式,真正理解最常使用的会员制与押金制的原理和编制方案。


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保险+养老的三种模式:

保险结合养老,已经是康养产业一股非常重要的力量。重资产模式以泰康为代表,三个层级的模型,保险+资产+运营的头部闭环模式、医养融合+持续照护+旅居的养老服务模型、社区+医院的项目开发模型。轻资产模式以光大为代表,投资控股+租赁经营的以公建民营为主的全国旅居模式。轻重并举模式以太平为代表,“梧桐人家”旗舰平台+“乐享家”全国养老网络模式。都值得行业深入研究与学习。


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国际品牌+运营体系的结合模式:

地产开发结合养老,很多企业采取高举高打的品牌植入模式,快速移植国外先进理念、运营模型和服务方式。如融创融爱家与日本美邸的结合、天地健康城与澳洲艾维的结合、苏州康养与魅力花园的结合,当然也有保险公司如太平与美国水印的结合、太保与欧葆庭的结合等。欧美模式、澳洲模式、亚洲的韩日等模式的进入,给地产结合康养带来从理念到落地运营全方位的支持,当然个别项目的结合效果,有待时间考验。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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