三种健康主题园区发展模式解析

来源:东滩智库 2021-11-30 10:21:39


随着健康中国战略的持续推进,大健康产业呈现出传统业态升级、新兴业态涌现和产业链整合重组的新趋势。一是新医改推动的传统医疗产业链分化出医生集团、专科诊所、专科医院、第三方医疗机构、互联网医院等新业态;二是关注全生命周期的健康需求促进了运动康复、母婴照护、医美服务、健康管理中心等新业态的发展;三是科技创新带动了医药服务外包、健康硬科技、医疗人工智能、健康O2O等健康科创业态的发展。

这些健康新业态的发展,需要有新的物业承载空间,也为健康主题园区建设带来了商机。除了新建项目,健康主题园区也为闲置物业改造提供了机会。从健康新业态的产业组织形态看,主要有三种健康主题园区模式:一是定位于健康科创、医药服务外包的健康科技产业园;二是定位于综合医疗服务、医疗旅游的医疗服务产业园;三是定位于康复疗养、养生养老的康复疗养产业园。


健康科技产业园

健康科技产业是“永不衰落的朝阳产业”,随着人类疾病谱的变化以及医疗技术的进步,健康科技创新常以一波又一波潮流的形式涌现。近年来,免疫治疗领域不断突破,治疗性疫苗引领行业前沿方向,相关研发已从肿瘤拓展至细菌感染、老年痴呆、哮喘、慢性病等领域;靶向药物、基因药物、细胞治疗、微生物治疗等技术的研发推动精准医疗迎来产业化发展契机。

而对于国内来说,在科技创新和国产替代的推动下,医疗器械呈现出更大的发展机遇,将是未来10年的黄金产业赛道,也成为诸多健康科技园区的产业首选。从全球看,医疗器械产业一直保持稳健增长,而国内医疗器械市场规模增速远高于全球。目前,我国医疗器械市场占生物医药行业总规模的14%,远低于发达国家42%的平均水平,发展空间非常巨大。其高速增长动力主要来自三方面,一是国产化,进口替代是我国医疗器械产业发展最现实的机会;二是家庭化,便携式医疗器械产品进入千家万户,将直接引爆潜力巨大的家用市场;三是智能化,将推动传统产品更新换代和研发全新智能化医疗器械产品,使互联网医院和远程智慧医疗成为常态。

医疗器械产业链较长,研发周期较短;产业细分方向繁多,操作空间较大,产业赛道较长,在相当长时间内都是投资热点领域,非常适合各地方政府和产业地产商打造主题园区。但在开发运营医疗器械产业园时,应注意医疗器械企业及产品线的不同阶段,其选址逻辑和动力不同,从而做到因地制宜,准确定位。一是导入阶段,即在新产品研发创新业务,倾向于布局于创新资源丰富、创新支持力度大的城市;二是发展阶段,即新产品角逐全国市场时,追求提高市场占有率,倾向于布局市场支持力度大、有渠道带动效应的城市;三是成熟阶段,即成熟产品为抵御带量采购政策下的低毛利率压力,向二三四线城市转移,追求降低直接生产成本。


医疗服务产业园

在健康中国战略引领、人们健康意识提升和“新医改”三种力量作用下,传统以医院为主体的医疗服务出现了大量业态创新。特色专科医院、民营诊所、第三方医技服务、医生集团、康复疗养中心、慢病调理中心、介入性老年护理院、产后康复中心等新兴医疗业态不断涌现,这些新业态的出现,一方面成为主流医疗体系的有益补充,对大中型医院人满为患的状况有所缓解;一方面依托高水平医疗资源的号召力,发展面向全国乃至全球的医疗旅游业,成为大健康产业的重要组成部分。由于医疗服务业的特殊性,这些业态的集聚发展,急切需要适宜的产业发展空间。这种全新空间就是医疗服务产业园,是各地方政府和产业地产商可以利用的商机。

从已有案例来看,医疗服务产业园主要包括两种类型,一是在高端医疗人才丰富的高能级城市,主要发展面向外部市场的外向型医疗产业园,如上海的虹桥医学中心、美国的梅奥小镇。二是在医疗消费市场巨大的二三线城市,主要发展面向本地市场的疏解型医疗产业园,将非重急症的医疗业态集聚于郊区区位,缓解中心城区医院的压力,目前实践还较少,但未来是必然趋势。

无论开发运营哪一类医疗产业园,在规划建设时都应注意三个要点,一是做好市场定位,综合考虑本地、跨地域就医和医疗旅游人群,营造好就医前中后的服务流程和环境;二是做好病种定位,精准引进相应全科医院、康复医疗以及肿瘤、儿童、妇产科、康复、美容、骨科等专科业态;三是做好医技共享,引入医学检验实验室、健康体检中心、医学影像中心等第三方服务机构,推动专业技术资源集约共享,打造更先进的医疗服务模式。


康复疗养产业园

随着中国老龄化加速及慢性病人群的增加,医院的康复服务已无法满足需求,催生了专业性康复医疗的发展。从康复需求看,心血管病、骨科运动、肿瘤重症、代谢性疾病、神经系统病、呼吸系统病等慢病康复市场空间最为可观。2020年我国康复医疗市场规模超过800亿元,专业康复医院数量超过700家,成为健康领域的投资热点之一,康复疗养机构数量不断增多,其中投资布局最活跃的有三类:肿瘤康复中心、糖尿病医学中心和运动医学康复中心。

瞄准各类康复需求人群,将康复医疗与健康养生结合的康复疗养产业园,为各地康养地产摆脱“住宅开发+康养配套”的传统模式、推动康养产业落地运营提供了新的发展方向,也成为各地政府发展康养产业的重要载体。康复疗养产业园,无论是拿地新建,还是老项目转型,开发操作上都可从三方面入手:一是以特定功能症状康复为核心,如糖尿病康复、骨科康复等,形成园区康复疗养服务的主打业务,打响园区专业康复品牌。二是构建全面健康服务体系,将康复疗法与心灵疗愈、艺术娱乐、健康教育、休闲文旅等结合起来,构建养身、养心、养性、养智、养眼“五养”体系,让人的身心得到全面滋养和放松。三是以客户为中心提供线上远程康养服务,搭建智慧康养线上服务平台,通过会员制终生服务模式,为客户提供远程家庭医生、健康教练和健康管理等服务。


文章来源:东滩智库

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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