二零二四年八月十五日，江苏常州溧阳，一场隆重的开工仪式正在举行。省市领导亲临现场，项目被定位为“体现溧阳实力、代表常州水平、彰显江苏特色的标志项目”。计划投资三十五点五亿元，占地面积约一千八百亩。项目被列入江苏省重点文化和旅游产业项目、江苏省服务业重点项目清单、常州市重大产业建设项目库。

所有人都在说好话。媒体在报道，领导在致辞，工地在轰鸣。没有人提环评，没有人提用地审批，没有人提资金到位情况。

三百天后，一切都停了。

二零二五年九月十七日，溧阳市委常委会召开会议，正式决定终止天目湖动物王国文旅综合体项目的实施。会议要求对项目涉及的相关事项进行全面调查，依法依规处理。从隆重开工到彻底终止，不到三百天。这个被寄予厚望的“长三角文旅新地标”，在开工仅一年后便戛然而止。

这不是一个项目失败了，这是一种决策模式破产了。

不合规的选址注定走不远

天目湖动物王国项目选址在天目湖旅游度假区内。天目湖是重要的水源保护区。早在二零一七年，《天目湖保护条例》就明确规定，核心保护区禁止建设宾馆、度假村等经营性项目，重要保护区严禁从事可能污染水体的活动。

项目就位于这个重要保护区范围内。按规定，区内禁止新建、改建、扩建排放污染物的项目。但官方渠道从未检索到有关该项目的环境影响评价文件审批公告或受理情况公示。

《环境影响评价法》第二十五条明确规定，建设项目环境影响评价文件未依法经审批部门审查批准的，建设单位不得开工建设。天目湖动物王国项目环评缺失，却照常开工了。

用地审批同样存在问题。二零二四年十二月五日，天目湖动物王国旅游公司向溧阳市政务服务管理办公室申请园区及后勤中心项目建设用地规划许可证。审查后发现，申请项目内容与土地规划用途不一致，不予行政许可。

申请内容与土地规划用途不一致，意味着这个项目从一开始就选在了一个不该建的地方。环评缺失、用地审批不符，选址的合法性从一开始就有根本性的缺陷。但项目还是开工了。媒体称之为“先上车后补票”。但很多情况下，车上了，票一直没补上。

新京报的评论问了一个关键问题，既然手续都存在问就，这样一个投资数十亿的超级文旅项目，当初是怎么上马的，相应的开工手续又是如何层层闯关的。这个问题至今没有答案。

资金缺口暴露了选址决策的草率

天目湖动物王国项目公司注册资本四点三亿元，远低于三十五点五亿元的总投资规模。这个数字本身就说明了一个问题，项目启动时并没有落实全部资金来源。

项目的股权结构中，溧阳市天目湖镇杨村村股份经济合作社持股百分之七十七，江苏溧阳投资控股集团持股百分之十八点四，上市公司天目湖持股百分之四点六。天目湖原本计划按持股百分之十九点九八的比例向动物王国公司增资一点八亿元。项目终止后，这笔增资也终止了。

资金从哪里来，这个问题在选址阶段就应该有答案。但答案显然不充分。有媒体援引知情人士的消息称，项目在资金方面存在问题。上市公司承诺的资金一直没有给，国资股东已大幅撤出。

选址决策如果仅仅是拍脑袋选了一块地，却没有同时回答“钱从哪来”这个问题，这样的选址就是空中楼阁。

“先上车后补票”的代价

从二零二四年八月开工到二零二五年九月终止，天目湖动物王国项目留下了一堆烂摊子。被破开的山体，裸露的水泥浇筑物，冷眼面对着清澈的天目湖。已建成的工程部分如何处理，前期投入的资金如何回收，这些问题至今没有答案。

这不是天目湖独有的问题。近年来，多地多个投资过亿的文旅项目被曝烂尾。文旅行业持续升温，不少地方都希望搭上文旅“快车”，各类综合体、主题乐园、特色小镇等项目如雨后春笋般涌现。一些项目在决策过程中，可行性研究不充分，缺乏专业论证，盲目追求“高大上”；有的为了赶进度，将程序视为障碍。

选址是商旅文项目的第一步，也是最关键的一步。选址对了，流量自然来，成本可控，气质立得住。选址错了，再好的策划、再强的运营都是白搭。选址错了，还硬要开工，代价就更大了。天目湖项目就是一个活生生的例子。环评没做就开工，用地审批没过就开工，资金没落实就开工。开工时锣鼓喧天，一年后全面调查。三十五点五亿的计划投资，最后只换来了三百天的热闹和一堆遗留问题。

选址阶段的合规审查不是可选项

飙马策划在服务商旅文项目时，选址阶段有一项必不可少的工作，合规审查。

合规审查不是走形式，是给项目做“法律体检”。环评能不能过，用地性质符不符合，规划审批有没有障碍，这些问题的答案不是在开工之后慢慢找的，是在拿地之前就要查清楚的。

天目湖项目的教训说明了一件事，选址阶段的合规审查从来不是“可选项”，而是“必选项”。环评没过就开工，用地审批没过就开工，资金没落实就开工。开工时锣鼓喧天，一年后全面调查。

商旅文项目选址，选的不仅是一块地，选的是一条合规的路径。路径不通，地再好也不能拿。天目湖的急刹车提醒每一个从业者，再大的项目也大不过法律，再响的锣鼓也盖不住生态红线。选址阶段把合规审查做扎实了，项目才能走得远。选址阶段绕过去的坎，终究会在某个节点上把你拦下来。