随着消费的升级、商业的迭代，商业地产运营模式在不断创新。尤其在深度体验游时代，为了打造鲜明特色的文旅项目，“景区+商业”的运营新模式被越来越多的开发商实践，通过景区与商业的结合，实现1+1大于2的效果。本文，飙马商业地产以重庆弹子石老街为例进行详细解析。

现阶段“景区+商业”的几大难题

景区游客量过少，一般此类景区经营情况不好，如果没有特色的人文景区、自然景区等，这类项目开发需谨慎，一味的开发商业项目，可能会到导致商业项目出现“死局”。

景区游客呈阶段性爆发，这种文旅项目较多，一般游客呈阶段性爆发，在一段时间内游客量多，导致出现大量商业需求，很多开发商就会觉得商业价值高，但往往忽略如何保证项目长效的消费需求和人群持续性消费，如果只是靠阶段性的商业需求，很难存活下去。

景区是否有商业转化能力，很多开发商看中哪些客流量大的景区，想利用景区知名度打造文旅商业，但往往却被大客流量蒙蔽，忽视景区自身是否有商业转化能力，简单的说就是能否让游客产生停留型消费。

案例解析：

景区+商业，如何实现1+1大于2

在深度体验游时代，为了打造鲜明特色的文旅项目，“景区+商业”的运营新模式被越来越多的开发商实践。

重庆弹子石老街

弹子石老街位于有“重庆外滩”之称的南滨路上，占地面积12万平方米，是全国首个以开埠文化为主轴的百年老街与现代都市景观结合、并以九级坡地方式立体呈现的集历史文化、观光、休闲、娱乐、购物于一体的综合型景区。

80米高差的长弹子石老街上按照“一街两埠四院十景” 的景观打造。“一街”即弹子石老街，“两埠”即下江和上埠，“四院”指王家大院、孙家花园、夏家大院、青阳公馆，“十景”则是海关石、映月池、青云桥、花朝门、余音阁、利川号、涂山窑、爱情墙、一德堂、百岁坊。

老街致力将文化与场景深度融合，打造了4个主题街区：乐购老街、巴渝老街、寻味老街、情定老街。每个主题街区都有故事可讲，有文化源头可溯。同时老街还打造文艺地标集群，国家级文物高宅•法国水师兵营，浪漫教堂一德堂，四合院里的书店-大众书局，西南首个艺术影院先锋艺术影院，全球顶级IP“熊本”的中国首家全业态旗舰店KUMAMOTO MILK TEA ＆ STORE，网红气质文艺打卡地标一个接一个。

此外，老街在商业模式上进行创新，打造“景区+商业”的模式，除了再现百年老街的历史风貌之外，还配套购物公园、引进了杜莎夫人蜡像馆、海洋探索中心等丰富的旅游元素。

透过案例不难发现，“景区+商业”的关键在于以下几点：

独有文化和景观价值。如：重庆弹子石老街作为“4A景区”，找到了属于自己的独特的文化价值定位：全国首个以开埠文化为主轴的百年老街与现代都市景观结合、并以九级坡地方式立体呈现的综合型景区。而在景观价值上，80米高差的长弹子石老街上按照“一街两埠四院十景” 的景观打造，并利用1000级阶梯形成天然的观景平台。

除了独有文化和景观价值外，“景区+商业”项目要想直击人心，还需要有更为深度的文化体验作支撑。而在文化体验方面，重庆弹子石老街将文化与场景深度融合，规划了4大主题街区，乐购老街、巴渝老街、寻味老街、情定老街，同时融入了一系列丰富的文化、艺术、社交活动，如：在巴渝老街复建王家大院，设置戏台，免费进行常态化文化演出等，让消费者深度体验老街的文化魅力。

丰富多元的业态配置。景区+商业要想实现1+1大于2，丰富合理的业态配置是关键。而在业态配置方面，重庆弹子石老街配套购物公园，集休闲、娱乐、购物于一体，同时引进了杜莎夫人蜡像馆、海洋探索中心等丰富的旅游产品，通过合理的业态配置，实现1+1大于2的效果。

然而，事实也证明，重庆弹子石老街的“景区+商业”模式非常成功，项目在开街一年内，人流量就超过了1000万次，深受消费者青睐。

结语：近年来，在商旅文融合趋势下，商业与景区的界限逐渐被打破，“景区+商业”的创新为商业地产运营提供新模式。值得一提的是，“景区+商业”项目要想实现1+1大于2，从项目顶层设计出发，树立独有文化和景观价值是关键。

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