只用一招,产业园产值提升了10倍!

来源:明源不动产研究院 2022-08-09 15:29:13

过去几十年,我国城市土地中工业用地占比30%左右,直到现在也会有约22%的比例给到工业,而给到房地产(商品住宅)的只有10%。


但是,工业用地领域也存在一种怪象:一边是土地指标紧缺,优质项目无地可用;一边是部分土地闲置,利用效率低。而导致工业用地单位地块价值率和利用率不高的原因,主要在于工业用地“三通一平”和园区基础设施配套远远达不到企业发展的现实需要。


近年来,为了解决这些难题,全国多地出台了不少对应的政策及措施,其中,在措施中被重点提及推广的一种模式是“工业上楼”,这种模式最开始在新加坡被启用,得到了很好的验证,为新加坡工业园区的发展保驾护航。


在我国内地,“工业上楼”最早开始于大湾区,2005年佛山顺德天富来国际工业城率先试水,2012年深圳投资打造的全至科技创新园,按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦,紧接着东莞后来居上,工业上楼项目也开始在我国多地涌现。


现在,我国“工业上楼”模式在多地落地,打造了不少高质量的项目,真正做到了“向天空要效益”。



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工业上楼

已经渗透到多种行业


前面说到“工业上楼”最先兴起于新加坡,是把企业研发生产从低矮厂房搬到高楼大厦上,2019年深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼指引(试行)》中提出,工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。


这样能极大缓解土地利用压力,减少用地成本,特别是在寸土如金的大城市,其意义更加重大,在优先入驻企业及产业的选择上,鼓励高端制造产业入驻,迎合城市未来重点产业布局,优化产业结构。


早在20世纪50年代,中国香港便已开始对“工业上楼”进行实践,比如香港工业大厦,主要以手工业及轻工业为主,去过香港的朋友大都会有一个感受,高层厂房很多,据统计,高度接近100米的厂房数量占香港永久性建筑物的2成。


而这些工业厂房对于土地稀缺的香港来说,发挥了极大价值,服装、玩具、珠宝、塑胶等轻型行业都上楼生产,解决了中小型企业因租金、场地等问题造成生产链条分散的尴尬及困境,也极大地降低了企业生产成本,提高了工作效率。


当然,有人问是不是所有行业都能使用这种模式呢?从如今行业发展来看,绝大部分都可以,除了像大型机械装备类的企业较难实现。而这也不难理解,无论是从安全性还是便利性角度来考虑,大型生产设备放在首层或者低层肯定更合理。


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来源:公众号“城市化研究”


比如家用电器、机器人、机械制造这些行业的生产设备就不太适合上楼,另外像有些行业的生产需要配置特殊装置的,也不会太考虑放在高层。而像零件组装、检测调试、产品展示则会“应上尽上”。


所以,总体形成了“越轻的越往上”的格局。



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定制化设计

满足不同的产业特色需求


对于一些中小企业来说,如果各生产环节太分散,那么成本是一个难题,可能要租不同的厂房,租金再加上物流以及沟通等,成本巨大。


工业上楼则能在一定程度上解决这一问题,而针对不同行业、不同企业、不同项目,其厂房建设的要求会有差别,因而,要真正吸引企业来入驻,就要从多方面做好准备。


1、定制化厂房,高标准交付


厂房也是可以定制的,珠海高新区首个“工业上楼”示范项目已于去年正式投产。


据介绍,该产业园不仅做到了高层高、高承重以及大面积厂房定制,而且高标准高规格交付,企业仅需安装照明设备后便可直接使用,做到“拎机投产”,大幅降低了企业的装修成本,提升了投产效率。


通过这一做法,该产业园的土地利用率较原有厂房提升了10倍以上,建筑面积从过去的4000平米升级成现在的4.8万平方米,年产值从8000亿元到未来三年预计突破15亿元。


而这也非个例,去年11月,深圳市龙岗区宝龙智造园1号厂房主体结构举行了封顶仪式,这意味着全省首创的“预招商+定制化”制造业厂房建设新模式在深圳龙岗开花结果。


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来源:公众号“宝龙城事”


该产业园定位为ICT、电子元器件、AIOT、生命科学、绿色能源等战略性新兴产业。企业定制需求高达厂房建筑面积的3.1倍,真正考虑到了高端制造业企业的需求,解决了痛点。有效帮助公司解决生产需求与产业空间不匹配的难题。


2、不搞“一刀切”,满足企业实际需求


青岛中德生态园新型电子元器件研发生产项目(创芯汇)正式竣工,标志着园区首个示范园项目即将投入使用。


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来源:中德生态园官网


该项目多层产业大厦均达到11层,并设计不同的层高和荷载,除了产业大厦外,配套用房也实现了满足企业多元化服务的需求,13层的配套用房在1、2层设有服务中心、产品展示中心、智能餐厅、咖啡厅、便利店、共享会议室等完善配套,3-13层为人才公寓,面积区间70-98平方米不等,可以满足企业员工不同的住宿需求。


像这样为入园企业周全考虑的园区还有很多,东莞君泰正拓5G产业园就在企业未来生产需求上下足了功夫。


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来源:东莞君泰官方


在空间标准上,以“更高”、“更宽”、“更大”、“更全能”为理念。


更高:5.2-7.9米的层高,可满足大型生产设备、大型机器手臂等自动化装置的空间需求,这也充分考虑到了企业设备迭代升级的未来需求,未雨绸缪。


更宽:10米+超宽柱距,满足生产的大空间尺度,空间功能可更好规划利用,单层可设置3-4条80-120米超长产线,为企业成长扩张预留空间。


更大:1500-5000㎡产权空间,单层建筑面积5000㎡,满足企业全生命周期成长需求,50年产权也让企业更恒温发展,没有搬迁之忧。


更全能:超越常规的高标荷载,首层2T/㎡,2-5层1.2T/㎡,6-10层0.85/㎡,满足企业大型生产、中试、轻生产、产研展贸一体的多元需求。


此外,在生产配置、企业服务等方面也勇于革新,真正做到了为产业着想、为客户解忧。


位于深圳宝安的全志科技创新园,考虑到有些企业的设备体型的特殊性,根据工业生产的需求设计了楼层承重、走廊宽度、株距,楼层荷载能达到750公斤/㎡,此外,8台载重1.6吨智能高速客梯,4台载重2吨和2台载重3吨的大型货梯,大型全天候卸货平台,高速电梯直达各楼层。“实现了人货分流,设备上楼几乎不用等待。”戳这里,了解提进度、控成本的项目管理黑科技


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来源:全至科技创新园官网


这些设计,都是吸引企业入驻园区的“硬条件”。


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智慧化管理,

一栋楼就是一个产业园


2019年,耐克集团结束了与亚马逊2年的合作,但此举并不是放弃电商,而是要寻找新的电商模式。因为耐克从亚马逊只能得到销售数据,得不到更加全面的客户数据,数字化时代对于客户的画像是需要全方位数据作为支撑的。


这也不光存在于零售行业,数字化、智能化如今已遍布各行业、产业,数字化也并不是开发一个系统就行,而是需要在各个环节洞察用户喜好,比如一家服装店,从客户进门开始,进门时间、走向哪个区域、在哪些款式衣服前停留时间更久、最后买了哪件衣服、什么颜色、价位......都可以通过数字化管理来实现,免去了人工记录和数据录入分析。


如今,数字化已经是一家企业战略层面的考虑,而且要尽早布局,当你发现一件事物火起来了,才去关注,其实已经落后于别人了。在工业上楼模式中,数字化、智慧化便成了不可缺少的一环。


1、园区智慧化,管理智能化


2021年12月3日,工信部印发了《“十四五”工业绿色发展规划》,《规划》指出“十四五”期间,工信部将更加注重数字化技术对工业绿色发展的引领作用,从夯实数据基础、加快数字化改造、培育应用场景三个方面,推动数字经济的新优势转化成为工业绿色低碳转型的新动能。


如今,全国各地的产业园区数字化、智能化,已经成为了标配。深圳XX生命科学园在打造新厂房园区时,就把“智慧园区”的理念运用其中。


智慧管理,意味着园区会从粗放管控向精细化服务发展,主要体现在园区生产、生活、交通等环节。


比如该园区在招商方面,就采用了智能管理平台,整合了招商管理、智慧招商等功能,数字化管理入驻企业信息,提升了园区招商效率。


还有深圳宝龙智造园,其力争打造智慧园区建设样板,做好能源管控系统、探索5G信息基础设施运用,将项目打造成新一代高标准制造业用房建设的标杆。


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来源:公众号“宝龙城事”


园区实现了智能化管理,不仅省成本,而且提效率,园区内入驻企业也能享受到更好地工作环境,从“制造”走向“智造”。


园区智慧化只是工业上楼模式中闪光点之一,而真正让入驻企业无法拒绝的,是工业上楼模式可以让一栋楼就是一个上下游生态产业链。


2、你的上下楼就是你的上下游


“工业上楼”在产业集聚、人口结构、产值效益、城市发展、带动其他产业发展等层面可形成良性循环。


松湖智谷产业园总经理夏裕雄表示,以松湖智谷为例,聚焦企业生产、生活要素及资源,打造产城人融合智慧生态智造新城,并致力于打造“你的上下游,就在我的上下楼,最远不超过隔壁那栋楼”的产业生态链,吸引优秀企业纷纷入驻。


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来源: 公众号“松湖智谷”


据统计,截至2022年6月30日,松湖智谷签约进驻企业450家,从行业分布来看,智能装备制造占40%,大数据信息占35%,新材料占18%。


这样的例子并不少见,入驻深圳宝安全志科技创新园的某企业表示,园区的集聚效应更给入驻楼上楼下的“邻居”企业们提供了发展新机遇。


楼上楼下的企业“邻居”,也成为了公司的合作伙伴。该企业的一位客户,在这家公司挑选完激光切割设备后,就被引荐到了楼上的另一家公司。


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来源:公众号“城市产业动力研究院”


这样使得有着相同客户群体的企业,增加了交流机会,减少了互相磨合成本,在这栋楼里,既有客户,也有供应商,一栋楼就是一条生产链,有时候需要采购生产设备,直接上楼就行,而且不用提前买来占库存。



小  结


工业上楼,可以倒逼现有的产业地产企业改变原有的粗放经营发展模式,转向精细化作业,从而在更少的用地面积实现更高的利润和税收,这一模式既能为企业园区腾出大量厂房,又优化了经济结构调整和企业转型升级,缓解了当前经济发展与用地紧张之间的矛盾。


不难预见,未来几年,“工业上楼”不仅是产业园区成长壮大的重要方向,也定会成为工业区建设的主要趋势。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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