市场调研是文旅项目成功的基石，市场调研工作做的好，整个文旅地产项目将水到渠成，相反市场调研工作做的不充分，将影响文旅地产项目后期的定位、规划等一系列工作的进展，甚至有可能毁了一个好的文旅地产项目。本文，飙马策划全方位解读文旅地产项目市场调查工作如何展开。

什么是文旅地产？现状？未来趋势？

文旅地产：文旅地产指的是“文化+旅游+地产”的形式，其涵盖了文化、旅游和商业等元素，从本质上来说更加偏向于文化旅游，而并非地产。

现状：当下我国文旅地产区域分布失衡，大多集中在自然资源发展较好的区域。同时随着“旅游热”不断发酵，国内大多数房企已经迈入文旅地产领域，加上国家地方政府不断出台红利政策，文旅地产项目呈现爆发式增长。

未来趋势：随着生活水平的提升，文化旅游逐渐成为常态化的生活方式，人们对文化旅游的需求正在扩大，预计未来文旅地产将迎来大规模增长，且更加偏向于休闲度假、文化体验、主题游乐、健康体验等以体验为主的文旅形式。

市场调查工作如何展开？

市场调研是文旅项目成功的基石，市场调研工作做的好，整个文旅地产项目将水到渠成，相反市场调研工作做的不充分，将影响文旅地产项目后期的定位、规划等一系列工作的进展，所以说在做任何项目之前，充分的市场调研工作是必不可少的，这也是飙马策划一直秉持的工作原则。

飙马商业地产认为，文旅地产项目要想做好市场调查，可以从以下角度进行：

（1）项目城市信息及文旅市场调查

（2）区域文旅商业结构调查

（3）文旅地产开发及运营模式调查

（4）文旅地产相关政策调查

（5）主题乐园型文旅地产项目调查

（6）景点依托型文旅地产项目调查

（7）文旅小镇型文旅地产项目调查

（8）度假酒店型文旅地产项目调查

（9）竞争性文旅地产项目调查

（10）项目周边城市文旅地产项目调查

（11）消费者文旅专项问卷调查

（12）标杆文旅地产项目调查

充分的市场调研工作为文旅地产项目的开展提供重要条件支持，从项目城市信息及文旅市场调查到标杆文旅地产项目调查，只有走好每一步，才能做好文旅地产项目的市场调查工作。

1、项目城市信息及文旅市场调查。

项目城市信息主要包括区域人口状况调查、城市总体GDP、人均GDP调查、人均收入、财政收入、消费性支出走势等数据调查；而文旅市场调查主要从整体文旅发展状况、所处阶段、发展格局、发展趋势等方面进行调查。为文旅地产项目未来发展提供数据支撑。

图 1飙马服务案例截选

2、区域文旅商业结构调查。

区域文旅商业结构调查主要包括对现有的文旅商业业态信息、文旅主要集中的商圈概况，包括业态名称、定位、分布、规模、价格等等因素，只有充分掌握区域文旅商业结构，才能在后期的定位、规划中做出科学的决策。

图 2飙马服务案例截选

3、文旅地产开发及运营模式调查。

文旅地产开发及运营模式调查主要包括项目区域内文旅地产项目的开发模式，经营模式、提供的服务内容、业态组合、营销策略，对区域的文旅地产项目深度了解，为日后文旅地产项目的开发及运营提供参考。

4、文旅地产相关政策调查。

文旅地产相关政策调查主要包括调查国家、地方政府出台的相关红利政策、补贴政策，以及政策的具体实施内容和条件，为本项目日后落地建设奠定政策基础。

图 3飙马服务案例截选

5、各类型文旅地产项目调查。

各类型文旅地产项目调查主要是针对主题乐园型文旅地产项目、景点依托型文旅地产项目、文旅小镇型文旅地产项目、度假酒店型文旅地产项目进行调查，了解各类型文旅地产项目的运营模式、文化支撑、发展现状、功能定位、业态组合等信息，为日后文旅地产项目规划寻求最佳选项。

6、竞争性文旅地产项目调查。

竞争性文旅地产项目调查主要包括对区域的竞争性项目或潜在的竞争性文旅项目进行调查，调查其项目位置、项目体量、业态组合、功能定位、经营状况、主要消费客群、租售模式、租售价格等信息，为文旅地产项目未来的整体定位做出差异化表现，避免直接性同质化竞争。

图 4飙马服务案例截选

7、项目周边城市文旅地产项目调查。

项目周边城市文旅地产项目调查主要针对项目所在城市的周边城市，包括省、市、县，对其文旅地产项目的定位、规模、分布、运营模式、发展特点做出详细的调查，为文旅地产项目长久发展提供可参考的依据。

图 5飙马服务案例截选

8、消费者文旅专项问卷调查。

消费者文旅专项问卷调查主要针对消费者进行问卷调查，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费能力，以及对现有文旅地产项目的满意程度，和对未来文旅地产项目的心理期望、具体的建议，真正掌握消费者的需求，才能方便文旅地产项目的长久发展。

图 6飙马服务案例截选

9、标杆文旅地产项目调查。

标杆文旅地产项目调查指的是对全国知名文旅标杆项目进行专项调查，了解文旅标杆项目目前运营现状，现有结构、氛围进行调查，透过其运营现状，对项目未来发展空间作预判，为项目业态布局和规划提供参考依据。

图 7飙马服务案例截选

结 语

文旅地产项目要想做好市场调查工作，一定要从多个角度去进行，不能只把目光只局限于当下，还要放眼于未来，市场调查并不是我们最终目的，只是为项目提供数据支撑、参考依据的重要手段，是项目成功的基石，这也是飙马策划每次在操盘地产项目时，会利用十天左右的时间对项目进行针对性市场调查的原因。

文章来源：产业地产智囊