随着国内产业地产的蓬勃发展，竞争也变得愈加激烈。如何在产业园区趋于同质化的竞争中，真正实现自身的突破和发展，是大家共同面临的一个课题。尤其是在产业园区的运营方面，千万要注意避开这几大常见误区。

误把规划当策划

有些园区误把规划当策划，交由规划设计院做前期的主导。通常是大领导拍脑袋发话：找个国家级、省级资质的规划院好好规划一下嘛，产品设计要高端大气上档次。于是找来几家规划公司PK方案，折腾到最后结果如何呢？产品设计看似堂皇大气，实际园区招商效果然并卵。

不是规划没有用，而是不能一步到位，信手拈来就开始做规划。得有先后之分，先有市场调研和产业规划，后有产品设计，必须以策划指导规划。

无定位不规划。专业的人干专业的事。诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等，当然要由专业策划公司来做，如果一步到位让规划公司直接出方案，只能是不断改来改去“洗煤球”，最后勉强定稿，产品往往是按图索骥，纸上谈兵难落地，如何能设计出企业客户真正需要的产品？如果照此开发建设，后果可想而知！

照搬房地产与其他园区的经验

一个产业园区招商成功必须走自己的路，任何园区在做招商成功经验总结时，往往都是“事后诸葛亮”，我们无法获悉一个园区到底如何招商才一定会成功，但可以导致一个园区要想成功招商必须做些什么，我们不能单纯的模仿别人的经验，而应该加上自己对市场的观察、思考和策划，要带有自己特色的东西，只有这样才能保证成功。

另外，产业地产营销，目前也存在两个极端。要么一个宣传不做，强调一对一的销售；要么就是按照卖房子、卖铺子的那一套，通过广告轰炸进行“守株待兔”式坐销。这两种情况，似乎都有道理，但都是极端错误的。

产业地产营销不宣传不行，但按照住宅、商业地产的模式进行营销，则花钱不见效也是“铁板钉钉”的事。问题出在哪里呢？就在于工业地产营销传播有其独特性，与住宅商铺写字楼差异很大。没有弄清楚工业地产传播特性而照搬经验主义，自然也要出问题。

成功的招商营销是产业园区发展的关键，特别是在目前招商资源有限，园区间竞争激烈的背景下，如何在招商营销的工作中不断总结经验教训，持续改进，形成招商营销的差异化竞争才是最终取胜的关键。

生搬硬套拉郎配

中国小微企业喜欢山寨，克隆成风，这种风气也蔓延到了产业园区。听说某某科技园区很成功，于是参观、考察、交流、取经，最后妄图复制，克隆一个。

笔者曾亲历过不少案例。某政府园区参观考察了国内某著名科技园之后，心潮澎湃，热血沸腾，也要在当地建一个类似的科技产业园，并将重任委托给了笔者。在对项目进行市场调研和定位时，笔者发现无论是区位，还是产业基础、周边配套及人才供给，完全不符合科技园的定位与生长土壤，因此建言对园区重新定位，被当地政府严词拒绝。直到今天，这个被当地政府定义为科技产业园的偌大项目，除了耸立着孤零零的闲置的物业建筑之外，剩余一地鸡毛。

橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳！产业的形势和土壤都各自相异，资源禀赋、人才结构、商业配套、政策环境、服务商、企业客户等因素千差万别，恰如秋风骏马塞北与杏花烟雨江南，如何能够兼容？又怎能生搬硬套拉郎配？非要在悬崖峭壁建高楼，只能是进退维谷，生死一线。

没有核心卖点，营销当推销

一个产业园区招商成功必须走自己的路，任何园区在做招商成功经验总结时，往往都是“事后诸葛亮”，如果无法获悉一个园区到底如何招商才一定会成功，但可以倒推一个园区要想成功招商必须做些什么，不能单纯的模仿别人的经验，而应该加上自己对市场的观察、思考和策划，要带有自己特色的东西，只有这样才能保证成功。

产业园区营销不宣传不行，但按照住宅、商业地产的模式进行营销，则花钱不见效也是“铁板钉钉”的事。问题出在哪里呢？就在于产业园区营销传播有其独特性，与住宅商铺写字楼差异很大。没有弄清楚产业园区营销传播特性而照搬经验主义，自然也要出问题。

任何事都需谋定而后动。没有核心卖点，就不要做园区营销。试想，一个企业把自己的“全部身家性命”投资到你的园区，这需要多大勇气，需要经过多长时间的反复调研、考察和思考，有多上帐需要算的清清楚楚？因此，在目前招商资源有限、园区间同质化竞争激烈的背景下，只有结合了园区的资源禀赋和综合优势，提炼出区别于竞品且优于竞品的独一无二的营销卖点，形成招商营销的差异化竞争才是吸引客户关注、最终取胜的关键。笔者服务过的宁夏某产业园区，第一步就是帮助其重塑园区营销系统，提炼核心卖点，最终实现了项目客户到访量达到926组/年，物业从0销售到破万的奇迹！

纯地产思维

传统模式中，住宅在修建之前，是不知道自己确切的客户是谁的，只有大概的定位。于是，很多房企转型做产业园区的时候，仍然沿用原来的模式，先修建后售卖，却不知道这样的行为无异于自掘坟墓。因为产业对园区的需求，是完全不同的。

更重要的是，产业园区从依赖第一轮销售或出租盈利，已经慢慢转变到来自于后期运营服务的红利，即产业服务模式——经营带来园区本身的升值，为企业服务而获取收益，而且国家对产业用地的政策都明确的指向了“自持”这一风向，所以一卖了之、落袋为安的这种做法已经越来越逼仄。如果还是坚持仅仅是销售或租赁的模式，这条路注定走不长远。

对专业缺乏敬畏和尊重

产业园区行业，本质还是权力和资本掌握着最终的话语权，也掌握着最终的剩余价值索取权，专业服务机构在这个行业还远没得到足够的尊重，专业服务机构在产业园区的产业链中，扮演着不是合作伙伴的角色而是谋士的角色，处在夹缝中生存的状态，所创造的价值与收益之间其实是不对等的。

园区开发商不重视专业服务机构的结果就会走弯路甚至走错路：不愿意花顾问费可能就意味着要向市场交学费。无数忽视专业服务价值的开发商正在前赴后继的向市场交学费，这种现象在相当长的历史时间内都会是一种必然的现象，这就是市场内在的游戏规则。

只有真正明白建立以客户为中心的营销哲学的价值、才会真正重视前期规划和策划、才会真正重视专业服务、才会真正尊重外脑的价值。也只有专业服务机构在整个产业的价值真正得到尊重，才能吸收越来越多的优秀人才投身专业服务机构，整个行业才能更快的走向规范、理性，进入一个良性循环的状态。

在产业园区，真正的专业人才，永远是稀缺的，也是不可复制的。

【免责声明】本文由飙马特色商旅文整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。