四大典型案例分析产业园区开发运营之道

来源:产业地产智囊整理编辑 2024-05-17 16:51:22


随着城市发展半径的不断扩容与人们对办公与生活需求的水涨船高,传统的产业园区逐渐被时代淘汰,新兴的产业园区则被赋予了新的使命,即融合产业与城市的发展,既要让园区融入城市生活,又要让园区成为城市生态的一部分。

无论是功能构成、交通组织,还是开发手段、互动行为,“融合”于产业园区而言,核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行整体打造,兼容生活与生态的相互联系,相互影响。


社区化产业园

所有产业园区的核心都是人,衣食住行是人们生活的必须,于是,一些集大成的产业园区就将生活的方方面面,城市生活的一切功能集于一处,将产业反映的空间形态与城市的各个层面融合起来,打造社区化的产业园。

准确来说,产业社区是以产业为基础,融入城市生活等功能,产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区的新型概念。

它相对于传统产业园区来说,打破了地理边界,空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃,可以说,产业社区是产业园区的3.0时代。


典型案例一:新加坡纬壹科技城

2000年,新加坡政府提出集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念,发展人才、创新密集型产业,决定建设“纬壹科技城”。

17年以来,“纬壹科技城”成了新加坡名副其实的“硅谷”——有近4.7万名员工在这里工作,有超过400家领先企业和环球机构,超过700家起步公司、16个公共研究机构,以及五所企业大学或学院。其中包括英国最大制药公司葛兰素史克(GlaxoSmithKline,简称GSK)在亚洲的新总部和首个全球学习中心、宝洁公司(Procter & Gamble)的霸级创新中心、美国希捷(Seagate)专注开发移动储存设备的新设计中心,以及卢卡斯电影公司(Lucas film)等。


“纬壹科技城”是如何为自己打上活力社群的标签呢?

首先,项目在选址上,就注重兼容周边的城市功能:毗邻新加坡国立大学、新加坡理工学院等研究机构,而国家教育部、欧洲工商管理学院(INSEAD)和南洋理工大学孔子学院也在项目区域范围内。


其次,在规划上,纬壹科技城产业与生活两手一起抓。“纬壹科技城”共计两平方公里的园区内既有研发区,也有公共服务、教育、公寓、商业等其他配套设施,致力于把园区打造成为一个综合社区。


甚至不仅在整体规划,每一栋建筑都是一个社区。例如作为启动项目的启汇城,建筑总高20多层,不仅综合了研究机构、科技企业,还设有居住公寓、科技孵化、零售与休闲等配套设施,另外新加坡科技研究局、若干政府服务部门也设在其中,在建筑地下层还开设地铁站,整栋建筑充分体现了综合创新社区的建设理念,吸引了众多国际一流研发机构落户。



园区用地上,13%的产业、24%的居住用地与33%的公共设施以及30%的混合用地和预留,让纬壹科技城产业实打实的脱离了以产业为主的园区的传统模式,从而进入了多功能集成的大型社区,承载起人们办公、居住与生活的方方面面。


典型案例二:天津智慧山

目前,国内的一些产业园区也开始探索向产业社区的转型,比如天津的智慧山。

这个项目非常低调,但做得相当扎实。在这个20万平米的科技园区聚集了国内知名数字传媒、游戏动漫和文化创意的龙头企业,常年保持95%以上的出租率。

近年来,智慧山开启了一场融合产业与城市功能的更新之路。以“科技+文化+生活”为产业社区主张,打造艺术中心、数字雕塑广场和山丘广场,并引入星巴克、麦当劳、7-11、便利蜂、网易严选、莎莎、隐山料理等知名商业品牌,形成高新区区域科技白领、年轻精英和周边家庭首选的生活消费目的地。

最大的亮点就是下面这个山丘广场:


智慧山山丘广场自2017年6月建成并投入使用,由36万片竹片构成,是亚洲最大的竹结构户外广场。初次亮相,纪录电影《内心引力》导演及主创一行现身千人观影现场,与大家交流追寻梦想的故事,活动以“梦想”为主题,也象征着山丘广场的城市定位,在钢铁丛林的世界里,为都市人提供一片安放灵魂与生活的空间,这里适合放下脚步,约会交友,看电影,读读书,喝杯咖啡,吹吹风,放空心灵。随着活动的不断丰富,山丘广场已成为天津新的城市文化地标,为市民生活提供更加丰富的选择。

文创型产业园

任何一个国家的经济从第二产业到第三产业的发展进阶中,都会孕育出一批新兴产业,而随着互联网的普及,数字技术、媒体传播、文化创意等行业迅速崛起,作为产业的承载,文创产业园区应运而生,而一些优秀的文创产业园区,为了让租户更好的对话市场,开始用商业作为链接,深挖文化创意的商业价值,并渐渐让产业园区成为人们的娱乐休闲生活的高地。

准确来说,文创型产业园是充分接轨城市生活,将文化创意产业与商业充分融合的产业集聚区。


典型案例一:台湾华山文创园

华山1914文化创意产业园是台湾第一个文创园区,在台北所有的文创园区中,它虽不是面积最大,但却是发展最早、营运最为成熟,同时也是人气最旺的一处,究其原因,不外有三:

首先,打造话题,吸引流量。从商业角度出发,要盈利就必须要有客流,为了引起公众的注意,园区先从硬件即建筑上创造话题,它的前身是创建于1914年的日本"芳酿社",曾是台湾最大的制酒工厂之一,为了让园区自带流量,园区最大化保留了日治时期制酒产业建筑群,兼容不同时期、不同类型、不同构造风格,俨然一座产业建筑艺术博物馆。

古旧建筑中不仅浓缩了台湾近代制酒产业的辉煌历史,更是珍藏着台湾百姓的生活往事。得益于此,园区一经面市,就凭借原始建筑的话题,顺利走了一波推广营销,打开市场声音。


其次,产业,产业还是产业。在产业集群打造上,华山园区创意发力产业链条,将园区背后创意产业链的构建作为创意园区发展的核心,以保证和推动园区持续发展。园区除了囊括了广告产业、设计产业、广播电视业、出版产业、工艺产业和数字内容业等六大产业的企业以外,还兼容了多个特色店铺,尤其是一些前店后场的店铺,明明白白的演绎了一次产业与商业的融合。

最后,商业氛围的极致化营造。园区在通过商业店铺提供餐饮购物、休闲娱乐的同时,更通过举办展览、讲座、节庆等活动,提供艺术文化体验,营造出满足人们吃喝玩乐和慢生活的创意聚落。


同时,华山园区还努力营造全天候的商业氛围。比如,周末假日园区门口大草原旁年轻人的创意市集,园区内“台湾味”十足小吃自助餐厅和创意店铺,明星工作室及其衍生的精品店,使华山园区全天候不停歇,白天和夜晚一样充满吸引力。

总体而言,为了实现效益与艺术的共存,华山园区的经营理念不以单纯招商引资为目标,而是通过搭建创意平台汇聚人流,吸引有效的商家进驻。创意采取"商家入驻与空间租赁"相结合的方式,在保证固定商家日常经营的同时,以艺术活动有效提升园区空间使用率,增加园区人气活力。

典型案例二:台湾松山文创园

松山文创园位于忠孝东路,邻近台湾建筑大师李祖原设计的台北101大楼,松山文创园前身是始建于1937年的松山烟厂,占地6.6公顷,保留了完整的厂房、澡堂、育婴堂、餐厅、庭院广场和水塘。


2011年台湾创意中心在这里主办了世界设计大展获得成功后,松山烟厂更名为松山文创园。松山文创园被定位为台北原创基地,分为“创意实验室”、“创意合作社”、“创意学院”、“创意橱窗”四块。

文创园除了保留原有建筑外,更邀请世界知名建筑师伊东丰雄操刀设计了这里的标志建筑——台北文创大楼。文创园产业落地的第一个着力点是在文创大楼引入了台湾文创名片诚品生活馆。除此之外,里面还有电影院、艺术展演场所、创意小店,以及各种餐饮店。


而第二个着力点就是让文创走进大众,文创园区有很多DIY课程和商店,都可供民众亲身参与制作,经常吸引大批人潮,这既让文创成为了消费体验,也成为了实体商店在网络时代有别于在线购物的重要价值。


第三,园区在选择入驻的艺术家和文创产业时,要做一个审批的过程,对方必须阐述他的想法,让商业合作单位和设计师能够结合起来,形成更大的推广方向,并且要求他们必须要创新——有新观念、新的展演模式、挑战新的实验方法,通过园区的整合性服务,未来成为可以推广到世界各地的表演项目。

总而言之,松山文创园的成功在于不是单一的在做产业或是商业,而是着力于在文创产业中发掘商业的创新,让原创成为产业核心,强调模式创新,着眼产业、文化、旅游和社区多功能的叠加,注重对地域文化的挖掘与传承,将文创产业塑造成一个城市的灵魂。

结 语

伴随着房地产市场的集体低迷、商业地产的整体遇冷,产业园区正在成为万科、绿地、世茂、招商局、远洋、中粮等各路地产大佬眼中的香饽饽。

各路资本的疯狂入市,造成了产业园区进入门槛很低的假象,但其实不然,今日的产业园区早已不再是以前单一的办公需求,由于产业园区的客户往往是新兴产业,想法更加突出,办公要求多加多元,因此,相较于单纯的写字楼,产业园区的进入门槛更高,开发难度更大。

更为重要的是,作为城市经济发展的重要组成,产业园区不仅要承载产业发展的功能,还有完成与城市多元功能的“融合”,成为能脚踏实地构建出一个实际所需的办公中心,又能承载美好生活的多功能园区。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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