如何做好产业园区开发?盈利模式、规划定位与发展策略分析

来源:城市开发杂志 2024-04-10 15:48:05

自20世纪80年代以来,我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。近年来,产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。其在区域经济和产业经济之间形成一个联动,承载区域产业体系的组成与补充,以及片区主导和配套产业的连接功能。目前园区经济发展日趋完善与成熟,已形了产业园发展的特有形式。


产业园区的盈利模式

纵观国内产业园区的经营状况,可以看出园区的盈收主要来自两部分:地产增值和产业增值。

客观来说,现阶段大多数园区主要依靠地产增值,其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用,这同传统的商业地产模式相类似,是大多数园区的主要收益来源。

目前,中国有各类产业园区15000多个,国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家,年均复合增长率达13.5%。国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后,进入到平稳增长阶段。

在如此高度增长的势态下,我国的产业园区普遍走新兴工业化道路,而在我国产业园区已取得一定成就的同时,产业园存在的问题也越渐明显。

1、重复建设,形成恶性竞争。

如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题,并且园区之间竞价明显,招商困难,难以成就共同发展,前期产业定位就出现问题,直接导致后面招商运营难。

2、偏重地产开发,轻视产业环境,产业聚集效益不明显。

目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设,出售物业坐等收益,却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。

如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝,产业新城变“鬼城”,盲目引进产业导致“有企业 无产业”的局面,如此“大杂院”无法实现良性的产业发展,导致片区没有产业竞争力和发展源动力,前期产业定位出现问题,后期的招商运营自然出现方向性错误,直接导致园区集聚性差。

3、园区运营以及配套服务偏差大。

如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注,而园区的核心竞争力是软性服务,可这正是国内的全区最为欠缺的一环。几乎所有园区在入住前都会提出提供一站式服务,但实际上相对应的政策以及设备很难达到企业尤其是研发型企业的需求水平,前期产业定位有问题,未能为园区的开发及招商运营提出指导性的产业配套建议,自然也就没有相应的配套服务提供。

要解决上述问题,最首要的就是园区定位要准确,只有在准确而科学的产业定位基础上,后期的招商运营才会有本可依,形成自身独有的竞争力。


产业园区规划的总体框架

此前,规划园区的思路是依据关联发展原则、成链发展原则、集聚发展原则、集约发展原则等“四项基本原则”,通常来说,产业园区发展定位、规划背景、规划布局、招商策略都应该满足上述四个原则。


产业定位之前,需要对内外部环境做详细的分析,为前期的产业定位夯实地基。其中有几个观点解读如下。

外部环境分析:为了掌握产业变化规律以及抓住经济的变化趋势,基于外部宏观环境分析,我们不仅可以洞悉未来的战略机会,而且可以规避一些潜在威胁,根据实际情况作出最优的战略选择,让企业在平稳、健康且可持续的轨道上运行。

内部资源分析:内部资源分析不仅是园区经营的基础,而且还是制定战略的立足点与支撑,因此它是园区内部与战略重要关联的因素,它主要包含:产业基础及配套、环境政策、法治环境、市场环境、自然资源、市场辐射能力。

产业定位分析:在完成了外部环境和内部资源的分析后,应先确定园区的总体功能定位和产业发展的总体目标。

产品定位主要是依靠自身最突出的优势结合当今经济发展阶段,在充分了解行业的运行机制后,确立一个园区产业整体的发展规划,并将主导产业、支柱产业以及基础产业的计划落定。

产业定位分析主要包括主导产业的确定、产业组合与细化以及产业补充等步骤。产业定位分析与园区后期建设、配套体系的构建是息息相关的,如果产品定位的失败,整个园区都将陷入失败的危险。

确定主导产业:主导产业的确立是产业定位的首要前提,这是因为其他所有的产业的定位都得基于主导产业的发展方向。

确定产业组合方案:将产业生命周期的不同阶段和某一个具体产业的技术经济特征结合起来,我们称之为产业组合分析,也就是将某个产业定位在矩阵中并加以研究分析的一个架构。

产业组合分析主要是描述某产业在生命周期的不同阶段竞争力的来源。从宏观策略分析的角度来看,产业组合分析满足了园区企业在不同阶段与不同环境条件下产业的特殊需求,帮助企业在产业内重新定位,洞察产业演变规律和变动趋势,利用现有资源减少不利因素。


产业园发展策略

产业定位完成后,我们需要考虑的便是产业的发展问题,步骤先后为:

分析园区主导产业的产业链,明确每个产业链的配套需求,并且给出具体的设计方案,制定明确的产业规划;分析各个主导产业的价值链构成,明确产业链上的重要节点(高技术、高附加值、延展性好、带动性强的环节);分析在这些核心节点上布局的重点发展机会,为之设计重点发展的产品。

再之后就需要非常明确各个行业内部的发展分支,例如服务业,是偏向现在服务业还是传统服务业,针对不同的方向,确立未来产业的发展重点。对于区域产业来说,首先要明确的是区域发展的主导产业或者预期发展的重点产业,并且设计相对应的规划方向和内容。

目前来看,主导产业的同质化仍然是区域产业规划中比较普遍的现象,区域特色不显著,而这一问题并不完全是规划导致的,也与市场的走向密切相关。

跟着定位走,围着产业转,园区的建设是一条长远的战略路径,产业园区的定位建设到后期运营可作以下总结:第一,坚持科学规划,做好外部环境和内部资源分析,慎重选择产业;第二,注重载体建设,精准定位企业类型,做好园区可持续化;第三,落实不同产业园的园区配套和软性服务,提高园区核心竞争力。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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