开发产业园区项目如何做好定位与运营?

来源:产业地产智囊整理编辑 2024-03-29 10:02:06

产业园区作为产业集聚载体在地方产业发展过程中发挥了关键作用,无论从土地利用率、资源利用程度、产业链协同等方面都发挥了应有的功能。自上世纪九十年代沿海地区引入产业地产概念,到二十一世纪前二十年产业地产蓬勃发展,尤其是近几年传统地产入局产业地产,整个行业发展如火如荼,在发展过程中有的园区成功打造成区域产业集聚地标,有的园区因各种原因发展戛然而止。本文飙马为大家整理了产业园区的定位技巧和运营模式,希望对大家有所帮助。


产业园区的定位技巧

1、区域产业基础是出发点。

产业基础是这个区域在一个阶段时间内,资源支持、政策支持以及人才支持的综合反映。要想了解什么样的项目、龙头企业未来可以在这个区域内发展,都是需要前期在产业定位环节中深入思考的。一旦明确了引进某一产业环节,未来这个区域内集聚的就将会是这类产业的人才,区域内就会形成与之相匹配的消费层级。接着再看看区域是否符合产业外溢和产业人口导入的逻辑,一般来说,城市产业往哪个方向延伸,城市的生长就会朝着哪个方向,这就是产城共融的发展思路。

2、园区产品创新是支撑点。

任何脱离现实产业基础的创新都会成为“无源之水”,而产业园产品的创新要基于产业基础和操盘团队进行二次创新、战略创新。没有亮点的产业园就会沦落成一个普通的工业地产项目,只有创造性的嫁接或者打造亮点,才能得到政府、市场的认可。园区可以从产业园产品的盈利模式、产业链整合以及运营服务等方面进行业务创新。

3、行业资源整合是突破口。

进行产业园的产业定位就像在做选择题。因为产业基础是已定的,什么不能做基本上很清楚;产品创新也是基于产业基础和城市发展方向的,可选择的也能挑出来;而后面故事能讲多大,都在于产业资源整合。


产业园区的运营模式

1、政府运营模式。

这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

2、投资运营模式。

投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。


3、服务运营模式。

随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

4、产业运营模式。

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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